为期5天的成都首次集中土拍6月7日拉开序幕。据悉，此次成都共计出让40宗地块，总面积约3449亩，起始总价330亿元。其中，建设用地229.9万平方米，规划建筑规模469.1万平方米。

与其他城市集中土拍不同的是，成都出台了限制“三道红线”红档企业参拍的政策。这意味着此类企业尚未开始便已经失去了通过土拍渠道在成都市场发力的机会。

“红档”与“严重失信”房企禁止参与土拍

6月7日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法(试行)》的通知(下称《通知》)。

《通知》规定，同踩“三道红线”的开发企业、发生严重失信情形(如未按时缴纳土地价款且经催收仍未履行缴款义务、未履行主体责任、导致发生重大质量安全事故或造成恶劣社会影响等)的开发企业，均将被纳入竞买资格限制名单。

这并非成都第一次提及限制“三道红线”位于红档的房企拍地。今年3月，成都发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，就首次提出“加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业‘三道红线’、存在重大失信行为的竞买人，不得参与我市土地竞拍。”此次《通知》主要是前次政策的细化和升级。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，成都此次出台政策，明确界定同踩“三道红线”的房企与发生严重失信情形的开发企业的概念，禁止这类企业拿地，是防止企业在开发过程中出现资金链断裂导致烂尾工程以及其他社会问题的发生，进一步对房企操作规范性和合法性提出更高要求，与国家整体调控方向保持一致。

据贝壳研究院统计，2020年同踩“三道红线”的上市房企占比约10%，未来其在成都土地市场取地将受到限制。潘浩分析，从2020年取得成都住宅用地的房企看，红线房企仅两家，此政策对成都土地市场并无实质性影响。上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，“百强房企中踩中的不多，对行业影响有限”。

此外，值得注意的是，成都首次提出对限制拍地房企采取资格修复机制，对完成修复的房企，可实时恢复其购买资格。资格恢复机制实际上是房企信用管理工具，在管理房企信用的同时对土地市场的规范化操作进行管理，有效促进市场健康化发展。

“降负债”成各大房企重点工作

自房企“三道红线”监管新规公布以来，降负债、调结构、增加现金流成为各大房企的重中之重。

据中国网财经不完全统计，截至2020年末，除龙湖集团、合生创展、华润置地、中海地产、世茂股份、大悦城地产、SOHO中国、信达地产、华侨城A等始终保持“零踩线”以外，迪马股份、越秀地产、金辉集团、远洋集团、中国金茂、五矿地产、建发国际等房企通过“促回款、降负债”等措施的实施，也实现“降档”，跻身“绿档”房企行列。

作为行业风向标的头部房企，“降负债”也在稳步推进。以目前位于“黄档”的碧桂园为例，其CFO伍碧君表示，按照现有的经营节奏，集团能够在2023上半年之前稳步变绿。

中国恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧也在今年3月的业绩会上表示，力争2021年6月30日，净负债率降至100%以下；至2021年12月31日，现金短债比达到1以上；至2022年12月31日，资产负债率降至70%以下，达到“三条绿线”。6月3日，恒大集团董事局主席许家印重申，6月底前，恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿元降至6000亿元以下。

万科集团管理层则表示，有信心在今年年底实现“三道红线”全部转绿。

业内人士分析，“三道红线”压力下，房企集体“降档”成主流，当前“绿档”阵营已倍增，踩线情况将直接影响融资、土储、资本化。

此外，在“银行房贷集中度”的监管下，房企从银行端口进行融资的渠道难度加大。因此，本身财务方面有优势的房企便能够脱颖而出，扎实稳健的财务盘面给企业发展留下了足够的运营和拓展空间，且让其在销售、土地拓展、多元化开拓等方面均取得不错进展。

编辑/李桁