买房图的就是安居乐业，但刘女士（化姓）没想到，住了二十年的房子竟“不能上市交易”。刘女士在2005年买了一套商品房用于居住，房产证上显示的设计用途也是住宅。2022年下半年，刘女士想卖掉这套房，却被告知该房屋在规划中是“管理用房”，不能出售。刘女士遂将开发商大华公司（化名）诉至法院。6月24日，北京海淀法院披露该案判决结果，判决解除《商品房买卖合同》、刘女士腾退案涉房屋并交还给大华公司、大华公司退还房款70余万元并赔偿损失400余万元。

刘女士诉称，2005年，其本来想购买同小区的一套高层住房，但开发商的销售人员向其介绍案涉的一层房屋，称与高层的房屋性质一样。于是其与开发商签订了《商品房买卖合同》，单价为每平方米5000余元，总金额70余万元。案涉房屋的房产证载明产别是私有房产，设计用途为住宅。开发商还使用该房产证帮助其办理了住宅房屋的公积金抵押贷款。

2022年，刘女士想卖房，但中介查询后告知，房子的登记性质有问题。经咨询，她才得知，案涉房屋在规划中是不能用于出售的“管理用房”。她认为，开发商对此明知却仍向其出售案涉房屋，应赔偿其相应损失，于是诉至法院，要求确认双方所签《商品房买卖合同》无效，若法院认定合同有效则要求解除《商品房买卖合同》，要求退房及返还购房款，并赔偿损失500余万元。

开发商大华公司辩称，《商品房买卖合同》中载明案涉房屋的规划用途为配套，且该房屋仅作为配套使用，合同可以证实刘女士在购买案涉房屋时就已知悉涉案房屋的性质，刘女士现在主张公司欺瞒其房屋性质无事实依据。公司已履行合同义务，刘女士要求公司赔偿损失的诉请无事实及法律依据。

法院经审理后认为，大华公司与刘女士签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给刘女士，并办理了产权登记。关于《商品房买卖合同》效力的认定，大华公司具备房地产开发资质，并取得了销售许可证，现有证据无法认定大华公司在出售房屋时存在欺诈、胁迫情形，且事实上已将案涉房屋过户至刘女士名下并由其居住使用，亦不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，应认定合同有效。

在合同有效的情况下，案涉房屋的性质为“配套”，并非住宅性质房屋，刘女士要求解除合同、退还房款并赔偿损失。大华公司作为房地产开发公司，理应知道住宅性质房屋是为了满足居住需求，而配套性质房屋一般为完善社区功能，二者在用途、产权登记、规划目的等方面存在明显不同，并应将此特殊情况告知购房人。即使《商品房买卖合同》中载有“配套”的内容，但不能以此认定刘女士知晓所购房屋的性质，且刘女士以住宅房屋市场价标准购买管理用房也明显不符合常理，因此对于大华公司所持刘女士自愿购买配套性质房屋的主张，法院不予采信。

刘女士在履行合同义务后，取得案涉房屋所有权，应享有占有、使用、收益和处分的权利，但因房屋性质问题，其无法享有房屋完整的权利，其购买商品房本应获得的利益丧失。在此情况下，可认定案涉商品房买卖合同的目的无法实现，大华公司对此负有责任，故对于刘女士要求解除合同、退还房款、赔偿损失的请求，法院应予准许。

关于房屋差价损失，是指购房人失去购买类似条件房屋的机会损失，现刘女士无法以相同价格购买同等条件房屋，理应获得补偿。法院以案涉房屋同等条件房屋的市场价值为基础，考虑到刘女士的实际损失，兼顾合同履行情况、过错程度、预期利益，以及刘女士居住多年之事实，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定大华公司应向刘女士赔偿的损失数额。最终，法院判决解除《商品房买卖合同》、刘女士腾退案涉房屋并交还给大华公司，大华公司退还房款70余万元并赔偿损失400余万元。

宣判后，大华公司提起上诉，二审法院维持原判。该判决现已生效。

文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/周超
校对/方立