江苏购房者张先生2021年10月在昆山购房后，在某国有大行办理首套房贷款，贷款金额120万元，30年期，利率为6.4%（LPR加点175个基点）。谁知三个月后，苏州的首套房贷利率就下调至5%以下。随着LPR的下调和房贷政策的放宽，目前苏州主流银行的首套房贷利率已降至最低4.1%。这意味着，张先生如果晚一年买房，房贷利率就能少2.3个百分点，120万元的贷款每月月供能少1700多元。近日，张先生在互联网平台留言，希望银行能给他这样的房贷老客户也降降利率。
张先生的情况并非个例。“我们先买房子的人就是冤大头吗？希望有关部门也能为我们考虑一下，早日出台降低存量房贷利率加点的政策，减轻我们的生活压力。”北京青年报记者发现，去年以来，全国各地大批存量房贷客户都在互联网平台上发出了这样的呼声。这些购房者多在2019年-2021年的利率高位期间买房，加点多超过100个基点，贷款年利率多在6%以上。
现状：存量房贷加点部分不变，新老房贷利率差距越来越大
2019年8月，根据国务院部署，人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。当年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。2020年8月，存量贷款定价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。根据合同约定，存量房贷客户每年的实际房贷利率只与利率重定价日前最近一期的LPR有关，但是加点部分就不能再变化。
北青报记者去年底曾对读者进行了一个小调查。42位来自全国15个省市自治区的读者反馈的信息显示，只有两位广东的读者选择了固定利率，分别为5.135%和5.88%，其余40位读者都选择了浮动利率，其中只有1人的加点数是负值，为-39个基点；有9人的加点数在20-65个基点之间；有10人的加点数在108-130个基点之间，20人的加点数都超过130个基点，最高达到180个基点。
去年LPR已累计下降35个基点。即便如此，这30位读者今年适用的最新利率依然在5.38%-6.10%的高位（目前最新的5年期以上LPR为4.3%）。
另一边，新购房的首套房贷客户的利率却一降再降。2022年以来，多地房地产市场下行压力加大。作为提振需求、促进市场回暖的有力抓手，房贷利率政策多次调整优化。
去年5月15日，人民银行、银保监会发布通知称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限从不得低于相应期限的LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限不变。新政一出，多地商业银行纷纷下调房贷利率。
去年9月29日晚间，央行和银保监会再次宣布：符合条件的城市，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。具体来说，“符合条件的城市”是指，2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
今年1月，新发放首套个人住房贷款利率政策动态调整长效机制正式建立。根据最新通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
河南省洛阳市的马女士于2021年6月份贷款买房，正好赶上高利率，首套房贷利率为6.37%。去年以来，房贷利率持续下降，目前洛阳首套房贷利率最低为4.1%，比马女士当时的贷款利率足足低了2.27个百分点。知道房贷利率下降时，马女士起初还挺高兴，后来才知道与自己这样的存量客户无关，郁闷不已。
以贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例，6.37%的房贷利率之下月供是6235.43元，4.1%的房贷利率下每个月月供是4831.98 元，相差超过1400元。
2月2日，洛阳发布《洛阳市支持房地产市场健康发展若干措施》，落实新发放首套住房个人住房贷款利率动态调整长效机制，明确提出推动房贷利率进一步下降。这意味着，马女士这样的房贷老客户与新购房客户的利率差距将进一步拉大。
贝壳研究院统计数据显示，2023年1月，首套房贷利率平均为4.10%，二套平均为4.91%，同比分别回落146个基点和93个基点。截至1月16日监测数据显示，首套房贷利率低于4.1%的城市共11个。根据中指研究院监测数据，截至2022年12月30日，全国已有近30个城市将首套房贷利率降至4%以下，部分城市贷款利率降至历史低位。据了解，已有不少城市的首套房贷利率下限降至3.7-3.9%的水平。
值得一提的是，目前新房贷利率下调的城市基本集中在三四城市和部分房地产市场库存压力大的二线城市，房地产热点城市特别是一线城市目前房贷利率政策并没有明显松动。这意味着，大量存量房贷客户不仅是利率“高位站岗”，房价也买在了高点。有读者感叹：“现在买房的人房价和利率都低。我也就早买了一年房，房价不停跌，利息又没怎么降，真是太惨了！”
调查：房贷老客户扎堆提前还贷，有人要等到7月份才能扣款
面对新老房贷利率的巨大差异，存量房贷客户也在想方设法降低自己的“损失”。然而，当很多客户同时决定提前还贷时，银行就应接不暇了。
“提前还贷太难了，打电话去银行说四月以后再来电预约。”
“去年11月就申请了，今年2月4日才还上，多交了4个月利息。”
“每天下午两点蹲守银行APP抢提前还贷额度，一个星期都无功而返。”
“合同里明明写提前一个月就能申请提前还款，2月1日打电话说必须柜台办理，预计排队1个月，第二天去了柜台，又说5月才能扣款。有啥好办法吗？”
“当初利率5.35%，现在只有3.8%。去年10月4日申请提前还贷，一直没有动静。今年1月，打电话给银行，又敷衍说春节后。我打了监管投诉电话后，终于在2月5日还款成功了。”
北青报记者发现，各大社交平台都有不少网友吐槽提前还贷的艰难。根据大家的分享，不同地区不同银行处理提前还款的时间差异较大，但排队时间基本都在1个月以上，3个月算正常，最慢的要等到今年7、8月才有可能扣款。
北京某银行工作人员公诉北青报记者，客户集中大量提前还款，会打乱银行网点的贷款业务计划，影响银行的正常经营，所以银行会进行额度控制。如果支行的提前还款额度已经用光，客户就只能等待新的额度释放。
中原地产首席分析师张大伟指出，近期住房贷款“提前还款潮”有多方面原因。近年来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。与此同时，2022年以来我国金融市场波动加剧，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，也选择将原来用于投资的部分资金用于提前还款。此外，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。以郑州为例，最新的房贷利率已经进入3时代，但2021年左右存量房贷利率高达6-7%。
据了解，在提前还贷的人群中，大部分是因为存量房贷利率太高，想提前还一些减少后期利息支出，也有部分客户在中介的诱导下打起了“房贷转经营贷”的主意，毕竟经营贷的利率现在比新房贷利率还低。
近期一些不法中介发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷，宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。这种操作显然隐藏着相当大的风险隐患。
去年年末，中国银保监会消费者权益保护局发布2022年第8期风险提示，提醒广大消费者，警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的四大风险，包括中介违规操作会给消费者带来违约违法隐患；中介垫付“过桥资金”，息费隐藏诸多猫腻；“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险；“转贷”操作有信息安全权被侵害风险。
银行人士：存量房贷利率加点下调难度较大
尽管去年以来，下调存量房贷利率加点的呼声不绝于耳，但截至目前，无论是监管层还是商业银行都没有明确回应。
有银行人士表示，存量房贷利率的调整应遵守双方合同约定，买房时点是客户的自主选择，现在出现的问题是市场变化导致，并不是银行方面违约。“如果房价涨了，利率升了，那银行是不是可以提高存量房贷的加点呢？”
据了解，对于张先生提出的下调加点的要求，其贷款银行曾回复表示，商业银行个人住房贷款利率执行市场化利率，受国家对房地产市场调控，央行、银监等部门出台的政策影响而上下波动。2021年下半年楼市火爆，同时个人住房贷款规模受限国家宏观政策调控，导致利率上涨；去年以来，受居民购房意愿下降、国家政策调控等因素影响，房地产市场整体需求回落，个人住房贷款利率随之下降。张先生6.4%的房贷利率为银行在客户需求时点，根据当时市场实际情况结合首套刚需房利率政策制定，也受当地银行同业协会约束。
更多银行人士分析指出，存量房房贷利率加点重新调整的可能性不大，因为对银行营收的压力会非常大。根据央行发布的最新数据，去年末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。粗略计算，存量房贷利率加点统一下调1个百分点，银行业一年减少的利息就高达数千亿元。
而从操作层面看，下调存量房贷利率也非常复杂。因为房贷客户的利率并非统一制定，个体差异很大，与个人征信密切相关，此外全国各地区的市场情况也各不相同。调整存量利率，意味着一些银行可能需要再对征信进行核查，工作量非常大。
光大证券首席金融业分析师王一峰指出，2017年后，为遏制房价快速上涨，按揭贷款利率开始系统性高于贷款基准利率，对于首套购房者也不例外。2017-2018年，新发生按揭贷款利率由基准利率打折低位大幅上行123个基点至5.55%，2019-2021年在5.3%-5.6%区间内高位运行。通过对2009年以来发放的按揭贷款进行分析发现，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放，其中2017-2021年的利率高位时期，测算存量余额为28.5万亿，占比达73%左右。
王一峰认为，受疫情持续影响，部分居民资产负债表受损，高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性，另一方面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。
但他同时表示，从现实操作的角度来说，存量房利率下调存在一定难度。首先，各个城市目前利率不统一，如果要降，怎么降是个问题，以及可能还要与贷款人签订补充合同。最后，降低存量房利率还可能会影响到银行自身经营的稳定性。
专家：建议适度下调存量房贷利率，可先试点
招联金融首席研究员董希淼认为，当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。
“考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓提前还贷还有更重要和深远的意义。”董希淼认为，采取有效措施减少住房贷款提前还款行为，引导居民将储蓄转化为消费和投资，将为恢复和扩大消费、促进经济社会加快复苏提供有力支撑。
“只要房贷利率高于理财利率，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前存量房贷的压力仍然较大，希望能降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。
李宇嘉表示，可以考虑进行存量房贷利率下调试点，降低存量购房人月供压力的同时，还能进一步释放内需和消费，改善房地产市场预期。对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。这时，要么还贷款，要么还款后卖房再买房，腾挪为低利率房贷。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野
