北京青年报

郁姐鉴房|恒大上河院、京投锦悦府、国祥府，2万5的价格香不香

北京青年报客户端 2021-05-13 10:40

北京土拍刚刚结束，密云檀营乡地块进入高标准商品住宅建设方案投报程序，未来房价上限2.8万。

刚巧，上周末我们陪粉丝到密云选房。把密云城区目前在售项目一探究竟。

粉丝陈女士平时住在朝阳区，小孩没上幼儿园，平时老人帮忙带孩子，三代同堂在朝阳的生活空间里明显感到局促。如果再想请为家政人员帮忙料理家务日常，居住空间显然不够了。希望能在350万左右的预算在环境好的区域实现生活品质的改善，满足老人孩子的休闲度假需求。老人、孩子、自己、家政人员能都有各自独立的生活空间。平时，夫妻二人在城里上班，住在朝阳，周末就到密云与家人一同享受自然惬意的生活。

因此她将目光投向了环境、位置、价格都相对适宜的密云，希望能借助北青专业的视角，帮她选到合适自己的房子。

密云水库实景

在五一节后的第一个周末，记者驱车来到密云。随处可见的远山和树木令人心情大好，降下车窗久违的让面颊不受口罩的阻隔同微风亲密接触，突然理解了为什么有许多人选择密云作为休闲度假的去处。在这里可以稍稍逃离开一下城市的喧嚣感受潮白河畔群山环绕的自然风光，万亩滨河森林公园和水库不但是让局部气候适宜的天然调节器，更是给我们提供了游玩娱乐的好地方。

密云位于北京东北部，从市区自驾过来大约一小时左右的车程，京沈高铁年底开通，开通后在建的高铁密云站到北京朝阳站只需15分钟，另外，据悉密云地铁站也正在筹备中，多维交通网络的覆盖将最大化缩短密云与北京市区间的时间距离，相信不久的将来我们也可以坐着地铁或公交来场密云一日游。

密云附近交通

基于粉丝要求，本期郁姐鉴房决定将目标锁定在密云——恒大上河院、京投锦悦府和国祥府三个项目上。究竟350万预算情况下的三居产品谁的性价比更高，谁的亮点更具吸引力？我们一起来看看。

三个项目位置图

恒大上河院

锦悦府

国祥府

三个项目对比

01 恒大上河院

单价为27500元/m²

目前在售产品：

79m²两室两厅一卫（价格在202万/套左右）

97m²三室两厅一卫（价格在248万/套左右）

103m²三室两厅一卫（价格在263万/套左右）

116m²三室两厅两卫（价格在298万/套左右）

145m²四室两厅两卫（价格在370万/套左右）

恒大上河院三居室的户型结构图比照

从三居室的户型结构图我们不难看出，恒大上河院的产品还是偏向于传统的南北朝向，整齐对称格局方正。主卧客厅朝南，餐厅与客厅相连，其余两个侧卧向北，卫生间均有开窗，有利于通风换气。

朝南主卧

客厅

厨房、卫生间

恒大上河院项目自建2400m²主题商业街，距北京大学第一医院密云医院10几分钟的车距，附近有南山滑雪场等休闲娱乐的多个景点，项目内部规划了3800m²菁英幼儿园，可在附近享受全阶教育。项目规划有12000m²的园林建设，每天都可感受中式园林的独特意境。

项目容积率1.58，低密社区，楼层高楼间距50m左右，不必担心受到遮挡以及居住空间不够等的问题。

另外恒大这个项目还有一个亮点那就是现在正在开售的5、6号楼一层为豪宅标配的3.1m层高，非常通畅舒适。项目地下一层带有2.5m高的仓储间空间。

陈女士一度表示，希望把地下仓储空间与一层打通，但根据北青专业选房团的建议，由于一层到地下一层有1.8米的隔空管道层，另外地下层高2.5米。打通一层与负一层，管道位置不好判断，可行性不能预判，另外，楼梯长达4米多，舒适感很差。更重要的是，项目地下采光和通风都不能实现长期居住条件。所以最终，这个改善方案被否定了。

陈女士目前把目标转向145 m²的四居室，这个户型功能性和品质感明显优于三居户型。首先四面宽朝阳，是市面上流行的大面宽产品。三间卧室都在阳面，老人、还有自己都能够享受到最灿烂的光照。客厅的空间也非常宽敞舒适，全明格局，每个房间都有窗。145 m²的总价在400万左右，与陈女士事先预想的350万有些差距，结合需求和产品本身的价值来说，50万的差价还是非常划算的。陈女士表示要跟家人再商议一下。

探盘当天前来咨询、购房的客人络绎不绝

恒大上河院更符合改善需求，面积段大一些。有9A品牌装修体系，赠送入户大厅、门廊35m²精装修及屋内精装4000/m²。厨房的索菲塔大理石台面、灶具、油烟机，卫生间的智能马桶、客厅房间的施华洛世奇水晶灯以及海尔空调也均为赠送。

客厅赠送的水晶灯

锦悦府目前在售的产品是90m²的三室一厅一卫，国祥府目前主推的也是89m²三居。我们将这两个户型放在一起比较。

首先这两个户型的主要目标客户都是针对改善和刚需为主的当地客户。锦悦府2019年建成，是传统的南北户型，主卧客厅朝南，两间次卧朝北。

国祥府的的9.8m三面宽南向采光的神户型则是近几年比较流行的三面宽产品，两间卧室及客厅均为南向，居住舒适感更佳。同时，国祥府产品设计两个卫生间，功能性也更强。锦悦府的优势在于低于另两个项目1500元左右的价差，并且房屋交付时间最早，今年9月30号即可交付现房，与国祥府2022年12月31号交房，恒大上河院2023年9月30号交房相比，可以说是准现房即买即住。

02 国祥府