9月6日，毕马威中国发布了二季度公募REITs市场观察报告（下称《报告》）。

据《报告》统计，截至2024年2季度末，中国公募REITs的规模较一季度末小幅上升，总计募集资金规模为1246亿元，37只公募REITs的总市值为1103亿元，较一季度末增长87亿元。

从底层资产类型来看，房地产类（产权类）公募REITs占比最多，接近6成。此外是产业园占比为24%、物流仓储占比为8%、租赁住房占比为14%、收费公路占比为27%、水务/发电占比为16%，消费基础设施占比为11%。

从市场表现来看，截至2024年2季度末，共有13只公募REITs已跌破发行价，且主要集中在房地产类（产权类）公募REITs产品，包括博时蛇口产园REIT、华安张江产业园REIT、东吴苏园产业REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和建信中关村REIT中。

对于产权类REITs，底层资产的公允价值与其净收益息息相关，而基金的价值又与可供分配金额大小直接关联。

据《报告》进一步分析，自首批5只产权类REITs上市至今已超过三年，统计近三年的运营情况可见，东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT的单位可供分配金额较上市之初基本持平。

但是剩余两只REITs单位可供分配金额有较大程度下跌。分别为华安张江光大REIT和博时蛇口产业园REIT的，两只REITs的单位可供分配金额分别较上市之初下跌31.8%、19.2%。

《报告》分析称，若REITs底层物业的净收益发生较大波动，亦会对其交易价格产生影响。以华安张江光大REIT为例，2023年5月12日，有消息称张润大厦的租户哲库科技由于解散拟退租19314平方米，占张润大厦可租赁面积的近半成，该基金在两个交易日内价格下跌约9%。同年7月24日，张润置业与哲库科技签订租赁关系提前终止的协议，张江光大REIT的出租率下降至67.6%。直到2023年4季度，随着出租率回升到82.8%，退租对市场价格的影响才有所减弱。

同样，建信中关村REIT在2023年遭遇重要租户软通动力退租及北京市产业园供给增加的影响，全年出租率在低位徘徊，截至2023年4季度，出租率仅为60%，远低于上市之初的95%。其基金交易价格全年下跌超过40%。截至2024年2季度，通过强化运营，建信中关村REIT的出租率提升至近80%，基金价格反弹了14%。

基于此，《报告》分析认为，底层物业的运营能力对REITs市场价格至关重要。提升并加强运营能力成为REITs价值提升或稳定市价的重要手段。例如，提供减租优惠以维持较高的出租率，或缩减运营费用，延后资本性支出，通过“节流”手段使净收益率暂时维持在相对高位。租户管理，包括行业集中度、单一客户集中度、续租谈判、新租户储备等，也是管理人的日常工作之一。

编辑/范辉