王先生（化姓）与白云经纪公司（化名）签订房屋租赁合同，并入住房屋。后因被要求拆除房屋隔断，白云经纪公司通知王先生搬离，双方协商终止了合同。因认为白云经纪公司应赔偿相应损失，王先生诉至法院。北京海淀法院经审理，判决白云经纪公司向王先生支付违约金10600元。

王先生诉称，2023年7月，王先生与白云经纪公司签署《北京市房屋租赁合同》，约定王先生承租位于某房屋主卧一间，租赁期限自2023年7月至2024年7月，月租金5300元。王先生支付房屋租金、押金等费用共计21390元。2023年8月7日晚，房管通知王先生因房东收回房屋，要求在8月10日前搬离涉案房屋，双方协商未果。8月10日，双方达成终止合同的合意，当晚白云经纪公司退还王先生扣除相应费用后的押金等费用共16451元，但未赔偿王先生其他损失，王先生故要求白云经纪公司赔偿违约金15900元。

白云经纪公司辩称，经纪公司并未完全违约，双方曾沟通提供其他房源、搬家事宜但协商未果。因涉案房屋存在隔断，收到房管和公安部门的限期拆除通知，故应属不可抗力。双方约定的违约金标准过高，请求法院依法酌情调整。

法院经审理认为，白云经纪公司收到告知书，要求限期拆除室内隔断，其答辩称属不可抗力，但白云经纪公司作为专业房地产经纪公司，其对北京市内禁止出租隔断房相关管理规定应系明知，其自身存在过错，限期拆除隔断房不符合不可抗力之法定情形，故法院对此抗辩意见不予采信。

租赁合同中约定：甲方提前收回房屋事由应向对方支付月租金200%的违约金，白云经纪公司在租赁期届满前通知王先生搬离房屋，构成违约，应当承担违约责任。王先生主张其实际损失金额超出合同约定，未提供相应证据予以证明，故就王先生请求白云经纪公司支付违约金在不超过10600元范围内，法院予以支持，超出部分法院不予支持。法院最终作出上述判决。

【法官说法】

隔断房被要求限期拆除租户不得不搬离 中介能否以不可抗力免责？

“隔断房”主要表现为在房屋内通过增设隔板、轻体墙等方式将房屋内空间进一步分离为多个单元格。这类房屋以增加出租单元数量获取更多租金回报。但隔断设置不仅关系到一堵墙、一扇门，房屋使用人数增加引起室内电路排布、用电功率、给排水、室内公共空间等因素的变化，存在安全隐患。

该案中，房地产经纪公司能否以不可抗力免除其责任？当然不能。《北京市住房租赁条例》第四十三条规定，房地产经纪机构与出租人签订经纪服务合同前，应当核对出租住房的不动产权属证书或者其他合法的不动产权属证明，实地查看住房。被告作为专业房地产经纪公司，其对北京市内禁止出租隔断房相关管理规定应系明知，而且应当对涉案房屋进行实地查看，故被告自身提供经纪服务时存在过错，限期拆除隔断房不符合不可抗力之法定情形，法院对此抗辩意见不予采信。

隔断房被收回 租户损失如何主张？

关于损失应当如何主张，该案中租赁合同已经就出租房提前解约情形约定违约金，故可根据该约定主张违约金责任。在此类案件中有三个常见问题。

首先，只要约定了计算方式或者金额是否都能获得法院支持？不是。根据民法典第585条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

其次，法院会如何调整违约金？以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错、交易类型等因素判断违约金金额是否需要调整。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第65条规定，“当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。”

民法典第584条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

其三，调整违约金是否需要举证？应当举证。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第64条规定，“当事人一方通过反诉或者抗辩的方式，请求调整违约金的，人民法院依法予以支持。违约方主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，应当承担举证责任。非违约方主张约定的违约金合理的，也应当提供相应的证据。”

通讯员 高靖凯

文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/李涛
校对/熊伟