以旧换新、取消房贷利率下限、优化公积金政策……近日各地纷纷推出楼市新政。4月8日同一天至少有4个城市出台了公积金政策更是引发关注。北京、广州针对购买绿色建筑提高了贷款额度，苏州推出“零存零取”贷款产品、沈阳放宽商转公条件等。业内认为，公积金政策的优化调整有利于降低置业成本，减轻购房者置业压力。而且公积金属地属性很强，地方自主权很高，成为各地地方政府所青睐的政策。不过，随着商业贷款利率降低，公积金利率优势也在降低，除了提高贷款额度、延长年限，公积金等政策仍需进一步优化。 

北京、广州公积金支持绿色建筑

4月8日，北京住房公积金管理中心发布征求意见稿，拟对申请贷款购买绿色建筑、装配式建筑以及超低能耗建筑的借款人，给予最高贷款额度上浮，最高可贷160万元。

同日，广州住房公积金管理中心发布通知称，使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元。

使用住房公积金贷款购买自住住房，且所购住房为新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮10%。

使用住房公积金贷款购买自住住房，且所购住房为新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮20%。

申请人同时符合该市多种可上浮住房公积金贷款最高额度情形的，以其中最高可上浮比例为上限，上浮额度不重复累加计算。通知自 2024年4月9日起实施，有效期5年。

广州住房公积金管理中心表示，该政策的实施有利于减轻缴存人购房负担，节省利息支出，缓解购房资金压力，进一步释放消费内需潜能；有利于提高房地产开发企业推广绿色建筑和装配式建筑的积极性。

易居研究院研究总监严跃进认为，此类政策出台就是既要支持绿色建筑和装配式建筑的相关要求，又要加大对缴存人刚性和改善性住房需求的支持。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，近几年北京住宅用地出让时要求开发企业承诺项目要满足绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%等要求。由此可见，近几年北京成交的住宅用地基本上是二星级及以上绿色建筑，因此本次北京公积金政策支持的范围较广，当前新房项目普遍满足条件，符合条件的二手房也在本次公积金支持范围内。

多地仍将公积金政策作为提振楼市首选

除了北京、广州，江苏苏州和辽宁沈阳也在同一天发布了新的公积金政策。从特点上来看，北京、广州、沈阳采用的是诸如提高额度、降首付、商转公等传统常规性方式。而江苏苏州推出的公积金政策则具有创新性。

苏州市住房公积金管理中心推出灵活就业人员“乐居苏城”存贷产品，灵活就业人员缴存公积金可享受“灵活缴存、随时支取”的便利，真正实现“零存零取”的同时还能享受住房公积金的各项政策补贴。使用对象包括年满16周岁尚未达到法定退休年龄的灵活就业人员，以台港澳人员和取得《外国人永久居留证》的外籍人员。

严跃进认为，苏州采取银行存款的方式来获得公积金贷款资格，按照类似贷款的计算公式，公积金贷款额度大约是存款量的18倍。这个杠杆效应非常明显，对于要获得100万贷款的公积金而言，差不多只需要5万元的本金，对于灵活就业者而言，意义非常重大，此类政策对其他城市也有非常好的启发意义。

据了解，优化公积金政策仍是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。据中原地产首席分析师张大伟介绍，房地产政策里面接近40%都是公积金的政策。2024年以来，截至4月8日，全国已经有百余城市发布了公积金政策。

“公积金属地属性很强，地方自主权很高，而且低利率，满足本地刚需改善的特征明显，成为各地地方政府所青睐的政策，每有楼市下行，地方便把公积金政策作为提振楼市的首选。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商品房销售量下降，意味着买房减少，但以机关国企事业单位为缴存主体的公积金还在正常缴存，还款还在照旧，公积金池子水位上升，远离80%的个贷率警戒线，为提高额度创造了条件。

业内认为应降低公积金贷款利率

不过，李宇嘉表示，提高贷款额度，能释放的是公积金缴存覆盖率较高的机关国企事业单位职工，但这部分人群住房拥有率较高，反而是新市民更加需要公积金贷款支持，而公积金对这部分人群的覆盖率并不高。比如基于广州房价考虑，夫妻两人最多120万的贷款额度，只能覆盖外围低价区域的贷款需求，大概率无法覆盖中心区或者像黄埔等次中心区的购房房贷，还需要商贷+公积金贷款的组合，降息效应并不明显。

中原地产首席分析师张大伟也表示，北京、广州作为一线城市，公积金利差相对较大，但政策主要指向绿色建筑，也就是新房比例较高，对于市场来说影响覆盖面不大。

张大伟认为，公积金本身是非常好的制度，该政策的优化调整有利于降低置业成本，减轻购房者置业压力。但因为额度上限的原因，各地能使用公积金的基本都是高收入群体。对于低收入人群来说，公积金虽然缴存额比较少，但也是工资中很大的一部分，但现实是目前公积金不仅提取难，而且收益率非常低。而从贷款角度看，公积金政策最大的弊端是上限额度太低，远不能支撑刚需贷款。所以对于低收入人群来说，公积金相当于是在贬值。低收益率也导致很多人想了很多办法提取公积金。目前公积金提取只有购房是最名正言顺的方式，要不然就只能退休后才能取出。

此外，4月份越来越多的城市商贷利率下限降低到了3.45%，而五年期以上公积金首套房贷利率为3.1%。可见，随着商业贷款利率降低，公积金降低幅度不够，利差逐渐在变小，公积金利率优势也在降低。“很多人对公积金的理解还是几年前利差接近一倍的时候，当时公积金利率3.25%，商业贷款利率5%-6%，利差巨大，显然公积金优势更大。”张大伟认为，从市场影响看，不如直接再来一次降息，公积金利率降低到2，商业贷款利率降低到3。降息的主要目的是为了稳定房地产，稳定经济，降息有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野