谭女士欠钱不还被债主诉至法院，在收到传票不到一个月的时间，就将自己价值1200余万元房产以极低价格售予他人，还在仅收到部分购房款情况下匆忙过户……3月5日，北京青年报记者从北京大兴法院了解到，经法院调查发现，购房者实际为谭女士外甥，且购房款均来自谭女士二姐，其售房行为存在诸多不合理且难以解释，最终因恶意串通、故意逃避债务转卖房产，被认定合同无效。

女子欠钱不还被告上法庭 不到一个月时间将房产“贱卖”

据了解，孙女士因谭女士拖欠借款约200万元不予偿还，于2022年7月14日以民间借贷纠纷为由，将谭女士诉至大兴法院。大兴法院于2022年10月9日立案，于10月19日第一次向谭女士送达了开庭传票，经开庭审理，法院于2022年12月19日作出判决，判令谭女士向孙女士偿还借款本金及利息。

但是孙女士在诉中申请保全时发现，谭女士已于2022年11月1日与侯先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将其名下一处市值约1200余万元的高档房产以300余万元的极低价格售卖给侯先生。故孙女士又将谭女士与侯先生诉至法院，请求判令撤销二人的房屋买卖合同。但谭女士与侯先生在法庭上又提交了二人签订的另一份《北京市存量房屋买卖合同》以及侯先生向孙女士转账1150万元的记录，证明双方实际成交价为1150万元，不应予以撤销。 

之后，孙女士变更诉讼请求，请求法院确认谭女士与侯先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》因恶意串通损害第三人合法权益而无效。

买家实为女子外甥 且购房款均来自家属转账

法院经审理后查明，侯先生系谭女士外甥，且并不具有全款购买千万级别房产的能力。侯先生在2019年1月至2023年9月的社保缴费基数为0.8万元至1.3万元不等。虽然侯先生实际向谭女士支付了1150万元购房款，但其全部购房款均来源于谭女士的二姐。其次，谭女士收到侯先生支付的购房款后将大多数资金用于海外房产投资、偿还其他债务……仅向孙女士进行了少量还款。另外，法院查明，孙女士提交2023年5月1日案涉房产仍在挂牌销售的网络截图照片，且在自己委托评估机构对案涉房产评估时评估人员也发现案涉房产尚在挂牌销售，系故佯装意向购买方进入了房屋进行勘验；此外，谭女士的前夫和儿子尚居住在案涉房产，侯先生却未搬入居住。由此可知侯先生和谭女士的房屋买卖合同并非真实交易。

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十四条关于“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第三条关于“对于民法典第一百三十二条所称的滥用民事权利，人民法院可以根据权利行使的对象、目的、时间、方式、造成当事人之间利益失衡的程度等因素作出认定。行为人以损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益为主要目的行使民事权利的，人民法院应当认定构成滥用民事权利。构成滥用民事权利的，人民法院应当认定该滥用行为不发生相应的法律效力。滥用民事权利造成损害的，依照民法典第七编等有关规定处理。”

法院：买卖行为存在诸多疑点且当事人无法作出合理解释

北京大兴法院民事审判二庭一级法官李惠卿表示，该案中，谭女士在明知自己拖欠孙女士200余万元借款，且已被诉至法院的情况下，与自己的外甥签订了案涉房产的房屋买卖合同，并于2022年11月1日仅收到部分购房款（600万元）的情况下就将所有权进行了变更，同时约定了案涉房产的交付日期确定为2023年12月30日。签署时间巧合、过户时间迅速、而交付时间却在一年之后。这些时间点均与常规房屋买卖合同不符。

就侯先生的购买能力和资金来源而言，侯先生月收入在购房前三年均未达到1.1万，并不具备全款购买高档别墅房产的经济基础。而案涉房产的1150万元的资金全部来源于谭女士的二姐，并且二人无法做出合理解释，因此资金来源和购买能力是值得质疑的。

就侯先生购房款的资金去向而言，在完全能够全款转给孙女士的情况下，二人约定将尾款300万元转给了谭女士之子，而谭女士在收到1150万元购房款后，亦未偿还孙女士的欠款，而是用于谭女士的公司经营、偿还他人的借款甚至购买海外房产，最终导致孙女士的合法债权无法得到实现，孙女士的权益受到了实际损害。

综上，法院认为谭女士签订的两份购房合同属恶意串通，损害孙女士的合法利益。应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此李某要求案涉房产恢复登记至谭女士名下的请求本院予以支持。

最终，法院依照《中华人民共和国民法典》第一百三十二条、第一百五十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条之规定，判决确认谭女士和侯先生于2022年10月23日和2022年11月1日签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》无效；谭女士、侯先生在判决生效后三十日内将案涉房产恢复登记至谭女士名下。

判决作出后，谭女士的前夫主动联系法院履行了还款义务。案涉纠纷得以顺利化解。

（文中人物均为化名）

文/北京青年报记者 王浩雄
编辑/朱葳
校对/房霞