2023年，房企融资政策整体基调以落实“金融16条”为主，强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，政策凸显对民营房企融资的支持。中指研究院2024年1月23日公布的监测数据显示，2023年全年房地产行业共披露471笔并购交易，其中323笔披露交易金额，总交易规模约2412.9亿元，平均单笔交易规模7.5亿元。从披露交易的数量和规模来看，当年年中与年末月份并购交易数量较多、规模较大，下半年并购活动较上半年更加活跃，年底出现翘尾现象。

从交易标的物业类型看，2023年房地产行业并购交易数量以地产开发业务为主，披露的数量与交易规模分别占全年的72.4%与60.0%。商业与办公类多元业务披露交易规模次之，且披露的平均交易规模最大，达19.5亿元。

在披露规模的并购交易中，规模在10亿元以下的并购交易数量占比超80%，是并购交易中的“主力”。规模在30亿元以上的并购交易共有17笔，总交易规模为1046.9亿元，占全年总交易规模的43.4%。其中，商办类及其他多元业务10笔，交易规模达524.2亿元。

从企业端看，头部房企持续在广州、杭州、南京、武汉、合肥等重点城市收购项目股权。其中，部分项目收购来自出险合作方。中指院方面分析指出，购买方此举意在增加对项目的掌控权，发挥自身运营优势增加盈利空间，也可降低来自合作方的风险。同时，头部房企持续与地铁公司、城投公司合作，收购优质地块项目股权、发挥自身操盘能力进行合作开发。另一方面，部分出险房企出售项目以偿还债务、增加运营资金，一些经营稳健的房企面对紧张的融资环境也选择出售项目股权，以确保自身经营安全。

上市企业方面，部分涉房上市公司出售股权，或聚焦其他主业，或退出房地产业务。此外，招商蛇口完成定增，收购深圳市南油(集团)有限公司24%股权及深圳市招商前海实业发展有限公司2.89%股权。联投置业受让三湘印象25%股权，三湘印象向联投置业大股东湖北联发投资定增募资10.2亿元，三湘印象实控人将变为湖北省国资委，预计此次收购将为湖北联投增加上市融资渠道，改善资产质量和收入结构。

并购金融方面，AMC以集团、项目、增信三种模式参与并购及纾困，其中以项目层面居多。2023年全年，一方面AMC与头部房企合作，推动不良资产的处置，如2023年5月保利发展与长城资管达成战略合作，双方在金融不良资产投资、房地产投资以及共同设立风险化解基金等方面开展合作。另一方面，出险房企引入AMC进行项目盘活与债务重组，如2023年6月金科与长城资管全资子公司长城国富置业达成战略合作，长城国富置业提供必要资金支持推进资产盘活，并作为重整投资人参与金科的预重整程序。

中指院指出，并购金融目前较多的案例出现在项目层面，即通过“出资+开发”的模式，由AMC负责不良资产处置与重组，房企负责再开发与运营。具体来看，在项目层面由AMC自身出资或同时引入银团收购项目或对项目注资，AMC对不良债权进行谈判，对债务偿款金额、方式、时间等进行重组，再引入操盘方对项目进行再开发与运营，进而推向市场变现取得收益。

针对房地产并购市场未来趋势，中指院认为，政策面有望继续支持民营房企融资，企业端出售项目预计仍将持续。近期，央行召开的2024年工作会议强调，满足各类房地产企业合理融资需求，抓好“金融16条”与三大工程等各项政策落实。预计“三个不低于”等政策落地将会改善民营房企融资难现状，有助于防止房地产风险蔓延，促进行业健康发展。企业层面，房企仍会选择出售地产住宅项目或商办、酒店等多元业务股权换取资金。其中，出险房企可抵销债务、回笼资金，未出险房企则需要保持自身经营安全，避免债务违约。

编辑/张郁唯