1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），其中提出要稳步发展房地产投资信托基金。业内人士表示，《意见》在融资渠道拓宽方面再次提及稳步发展房地产投资信托基金（以下简称“REITs”），为住房租赁企业在资本市场融资提供了有力支持，有利于增强住房租赁行业发展信心。

随着流动人口的不断增加，城市住房需求也随之旺盛起来，开发利用存量资产成为新的市场需求。而REITs等工具有助于提高租赁房源市场供给规模，引导多主体参与投资，在政策的支持下，住房租赁REITs未来发展值得期待。

打通行业循环 

保障性租赁住房是我国现阶段大力扶持的重点民生工程，保障性住房建设是去年全国住房城乡建设工作会议提出的“三大工程”之一。保障性租赁住房行业REITs能够为我国保障性租赁住房发展提供大量资金，有助于改善租赁市场供给结构，满足新市民的住房需求，助力我国城市化进程和经济高质量发展。

对房地产企业来说，公募REITs有助于房地产企业拓宽融资渠道，通过降低负债率、补齐保障性租赁住房“投、融、管、退”中最后的“退”，打通了产业循环，达到促进产业转型发展的目的。例如，华润有巢REITs上市后，企业借力转型为“行业领先的公寓资管商”，战略方向转为“培育孵化租赁住房项目”，通过REITs实现资金回收再循环滚动投资，实现住房租赁领域“轻资产+重运营”的全周期循环。

在政策方面，早在2021年，国家发展和改革委员会就印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。2023年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；国家发展和改革委员会发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报工作的通知》，鼓励更多优质资产参与公募REITs市场。包括日前发布的《意见》在内，我国陆续出台了一系列政策，推动优质保障性租赁住房资产发行REITs产品，为促进保障性租赁住房的发展提供了坚定的政策支持。

投资价值凸显 

近日，我国发行的第五单保障性租赁住房REITs——国泰君安城投宽庭保租房REIT的募资规模创历史新高、发售首日即宣布提前结募的消息引起市场的关注。

而在此前，我国已有4单保障性租赁住房REITs上市——红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和华润有巢REIT，产品合计10个基础资产、11275套租赁房间，涉及建筑面积56.8万平方米。与此同时，保障性租赁住房REITs表现稳健，体现出了较强的抗周期属性。2023年三季度，4单保障性租赁住房REITs中，华夏北京保障房REIT实现收入1840.51万元，净利润780.88万元；中金厦门安居REIT实现收入1927.43万元，净利润694.36万元；华夏基金华润有巢REIT实现收入1979.76万元，净利润151.55万元。从行业层面来看，保障性租赁住房行业REITs的EBITDA在所有上市REITs中处于领先地位，展现出优秀的持有价值。

此外，2023年10月，深交所、上交所同时发布公告称，同意中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司试点开展ABS及REITs业务，这5家保险资产管理公司成为首批获准试点开展ABS及REITs业务的险资。

金杜律师事务所合伙人张乐表示：“首批获批业务试点的5家保险资管机构均有资格作为REITs基金管理人，能够独立完成保租房公募REITs的发行，此次试点可以预期保险资管公司将全面参与公募REITs业务。”

扩容增类节奏提速 

2030年，中国预计租房人口将达到2.6亿人，住房租赁市场规模近10万亿元。综合考虑人口结构、居住观念等因素，不少业界专家判断，预计到2030年，全国城镇租房人口占常住人口比例将提升至25.6%，对应2.68亿租房人口及1.16亿套租赁住房需求。

在中信证券基础设施和现代服务产业首席研究员陈聪看来，中国的租赁住房需求远未得到满足。“在德国、荷兰、美国等欧美发达国家，租赁住房的家庭占比超过30%，与发达国家成熟市场相比，我国租赁住房占比仍有提升空间。”陈聪表示。

近期，REITs一级市场扩容增类的节奏明显提速，业内人士认为，市场对住房租赁需求的扩张是大势所趋，而REITs作为重要的平台，未来扩容趋势值得期待。一位机构交易员表示：“在未来较长一段时间内，保租房REITs都会是市场中相对稀缺，且资产质量值得信任的品类。”

同时，随着保障性租赁住房顶层设计的不断推进，金融、土地、财税等方面的支持政策密集出台，保障性租赁住房“投、融、管、退”发展模式的雏形已经逐渐明晰。通过政策扶持，保障性租赁住房的商业循环已经打通，未来，更多的多元化市场主体参与行业建设和发展将充分调动市场的积极性。

编辑/张郁唯