1月1日，第三方机构中指院发布报告称，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨7.6%。
土地市场复苏缓慢：土地推出和成交规模同比均下降
年内土地市场复苏节奏缓慢。
流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍撤牌宗数及流拍撤牌率延续下降趋势。究其原因，一方面是今年多地政府在土地出让前，发布拟出让土地清单供房企提前决策，减小地块流拍可能性；另一方面是继续加大核心区或优质地块力度，提高项目去化确定性。据初步统计，2023年，全国流拍地块数量共计3762宗，撤牌550宗，流拍撤牌率21.8%，较上年下降6.9个百分点，但流拍撤牌率整体仍偏高。
表：2023年各梯队城市住宅用地供求情况
各线城市推出和成交规模同比均下降，三四线城市推出面积降幅最大。推出方面，据初步统计，2023年，一线、二线住宅用地推出面积同比降幅均近两成，三四线城市降幅超20%。成交方面，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成左右，土地出让金亦呈不同程度下降。
楼面价方面，受核心区优质地块成交占比提升影响，各线城市均呈现不同程度上涨。一线城市土拍情绪整体较稳，成交楼面均价上涨8.0%，其中北京、上海今年以来多宗地块竞拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱，广州甚至多宗地块流拍。二线城市今年持续推出优质地块，成交楼面均价整体上涨4.1%，10月以来济南、合肥、成都、福州相继有地块竞拍出较高溢价率。三四线城市中，多数城市土地市场低迷，在部分城市如东莞、佛山、常州、盐城等优质地块带动下成交楼面均价结构性上涨7.9%。
土拍热度方面，2023年在新房销售端修复缓慢影响下，房企拿地力度及策略并未转变。北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地块触顶，杭州、上海地价达上限占比在六成左右；成都、合肥、厦门、广州、宁波等地，房企向优质板块侧重，这些地块普遍竞争激烈，带动城市整体地块达上限占比超三成。天津、苏州、南京、青岛、重庆等地，大多数区域新房销售市场调整压力较大，仅个别地块房企关注度较高。无锡、郑州、沈阳、长春等地，短期土地市场呈低迷态势。
18城取消土地限价，22城土拍结束了连续6个月的下行态势
另外，有报道称，2023年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含建议取消土地拍卖中的地价限制等内容。
截至2023年12月末，22个采取土地限价的重点城市中，19城优化地价上限要求，其中18城推出住宅用地不设最高限价（天津部分地块取消地价上限），宁波溢价率上限由15%提升至30%；而北京、上海、深圳仍延续之前限地价规则。
同时，地块销售限价政策亦持续优化。根据中指监测，截至2023年12月19日，22城中南京、成都、福州等3城已明确取消销售限价，杭州部分区域取消限价，合肥、济南、青岛、天津等14城新挂牌宅地文件中对销售限价均未明确设置，而北京、上海、郑州目前仍有销售价格限制要求。
地价上限取消后，优质地块竞拍热度攀升，分化加剧。11月，22城住宅用地成交溢价率为7.2%，较1-10月提升0.8个百分点，整体处于近两年月度中高位，结束了连续6个月的下行态势。
注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于10%统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于10%的，如果触顶成交，则也统计在内
2023年10月30日，济南成交10宗土地中，有3宗溢价率超50%。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢价率达30%，1宗溢价率17%，其余多底价成交；30日，成都出让5宗地中，天府新区麓湖地块溢价率达61%，其余地块均底价成交。12月12日，杭州出让9宗地中，杭政储出[2023]165号地块成交溢价率达38%；28日，杭州成交6宗地，溢价5宗，杭政储出[2023]180号地块经52轮竞价，成交溢价率达36%。12月29日，广州成功出让3宗地，其中海珠琶洲西区地块成交溢价率达59%。
总体来看，地价上限取消后土地市场呈现出以下特点：一是热点城市的核心地块热度升温，带动整体溢价率上涨，但房企投资布局仍审慎，地王数量有限。二是高溢价土地多为央国企获取，中小房企拿地压力较大。三是土拍分化进一步加剧，非核心地块回温有限。
对于明年，中指院表示，取消地价上限的城市，预计部分核心地块将竞拍出高溢价，但土拍分化仍将延续，非核心区仍会出现底价成交甚至流拍；而北上深有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等。
拿地总额同比微增1.7%，增速转正
2023年，TOP100企业拿地总额13195亿元，拿地规模同比微增1.7%，政府年底推地节奏有所加快，带动企业拿地总额增速转正。TOP100门槛值为38亿元，较上年同期下降10亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为42.8%。
图：2022-2023年1-12月TOP100企业拿地总额
拿地企业方面，根据中指统计，2023年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比49%，较2022年提升12个百分点；地方国资占比26%，较2022年下降16个百分点；民企占比刚过两成，较2022年提升4个百分点。
今年以来，央国企拿地金额占比提升明显，地方国资托底乏力。一方面，2023年地方政府财政压力较大，叠加受2022年10月“财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地方平台拿地现象减少。另一方面，市场下行期，央国企资金优势凸显，尤其是北京、上海热点城市，央国企拿地金额占比较高；苏州、青岛、合肥央国企拿地占比较上年均提升20个百分点以上。
报告称，2023年土地持续缩量，但优质地块成交规模较去年同期有所增长，预计这些项目入市将对新房销售形成支撑。央国企由于资金实力相对较好，后续拿地金额占比或继续提升，而对于中小房企而言，核心城市拿地压力增加。同时值得注意的是，随着部分地块竞争更加激烈，若企业高溢价拿地，则将导致项目利润压缩，在市场调整期，房企仍需将确定性的销售作为首要考虑因素，优中选优，保证项目安全性。
编辑/樊宏伟
