在上海发布优化住房信贷政策和调整普通住房标准第二日，12月15日，上海第四批次集中供地第二轮开拍。本次出让4宗宅地，涉及徐汇区、宝山区、嘉定区、闵行区四个区。最终，4宗地块1宗触顶、1宗溢价、2宗底价成交，总出让面积31.44万平方米，总成交金额约213.9亿元。

上海四批第二轮开拍，两宗溢价地块均被华润收下

本场土拍共有2宗地块进入现场竞拍环节。其中，闵行区颛桥镇江川社区MHPO-1102单元45-02地块，土地总面积39154.1平方米，出让面积39154.1平方米，容积率2.0，起始价22.94亿元，房地联动价58000元/平方米。该地块共有10家竞买人参与现场竞价，经过26轮竞价触达地价上限25.24亿元进入竞报高品质建设指标环节，共有8位竞买人参与竞高品质环节，8位竞买人均接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑指标和公租房7%的上限比例。

据中指研究院监测，该地块参与摇号的8家竞买人分别是：保利发展&上海建工、新海通&象屿、大华、厦门国贸、首开&金茂、越秀、华润、建发。不参与摇号的2家竞买人为金隅、中海。最终由华润摇号摘得，成交楼面价32230元/平方米，溢价率10%。

嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01、31-02、32-01、33-02地块，土地总面积125339.87平方米，出让面积125339.87平方米，起始价84.64亿元，最高限价93.1亿元。该地块由华润&华发联合体以总价89.1445亿竞得，成交楼面价30015元/平方米，溢价率5.32%。

其余2宗地块因仅1名竞买人，均以底价成交。徐汇区斜土街道xh128A-11a地块土地总面积27930.28平方米，出让面积20539.72平方米，由中能建以底价53.57亿元竞得，成交楼面价42134元/平方米。宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块，土地总面积129405.7平方米，出让面积129405.7平方米，由招商以45.95亿底价竞得，成交楼面价13931元/平方米。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-11月，上海新建商品住宅累计成交12.4万套，在同期低基数下同比增长12.0%，11月，受新房供给量增加带动，上海新房成交10234套，环比增长20.3%，在高基数下同比下降35.3%，市场表现整体较为平淡。

新政实施后，预计12月下半月一二手成交量将迎来上涨

值得注意的是，本次土拍刚好在上海发布楼市新政的第二日，从土拍结果来看，土地市场并未受到较大影响。就在12月14日晚，上海发布优化差别化住房信贷政策，包括降低首付款比例、降低利率下限等具体措施。

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

此外，12月15日起施行的上海市普通住房标准，不仅剔除了价格标准，也适当提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。

58安居客研究院院长张波分析称，从普通住宅的调整来看，上海采取和深圳类似的方式，只考虑单套的建筑面积，不考虑房屋单价，这本身会大大增加市场上普通住宅的占比，可有效降低交易税费，对于首套刚需及改善住房都有益处。尤其大量中心城区，高单价、但面积低于144平米的一二手三房受益最为明显，结合二套房首付下调，会明显拉动一波改善需求的入市积极性。

从首付比例的调整来看，上海在统一降低二套房首付的基础上，对于五大新城及宝山、金山的二套首付比例及LPR加点都有更大尺度的下调。张波表示，这对于外围区域的新房去化将起到积极作用，目前上海外围的供应量明显偏大，并且金山奉贤等地的去化速度一直偏慢，政策的差异化表现更突出了调控的精准化，对于上海楼市整体热度提升将起到较大作用。预计12月下半月一二手成交量将迎来一波明显上涨。

编辑/张郁唯