新华财经上海11月10日电 尽管政策暖风频吹，但2023年以来，地产债市场的信用风险依旧挥之不去，对各券表现构成了负面袭扰。

不过，在大部分业内人士看来，地产风险的“至暗时刻”已过，虽然从“资质修复”到“行业康复”尚需时间，但对于秃鹫投资者而言，当前存在显著价差的地产债可能已显露参与价值。

板块内部表现分化

无可否认，当前无论是地产债的净融资规模，还是一二级市场的估值定价，整体环境依旧有待改善。

根据券商统计，于净融资方面，2023年1月至11月（截至11月7日），地产债的净融资规模为-380.59亿元，与2022年1月至11月（77.39亿元）相比净融资同比转负。“这主要是因为2023年以来，地产债发行端仍维持较弱态势，新发规模同比降低了10.86%。”中信证券首席经济学家明明称。

来自东方金诚的数据亦显示，10月地产债发行规模降至历史低位，总量不足百亿元。当月仅有12家房企发行境内地产债16只，涉及规模91.6亿元，同比降幅分别为29.4%、30.4%和65.8%（去年同期有17家房企发行地产债23只，合计规模为267.6亿元）；环比来看，发行人数量较上月增加20.0%，但发债数量和规模较上月分别下降了5.9%和44.5%（上月有10家房企发行地产债17只，总体规模为165.0亿元）。

再看到发行利率方面，三季度市场对于混合制与民营房企偿债能力担忧的升温，致使该类筹资主体的债券发行利率明显上攀，与之相对，受多地出台销售支持政策的影响，业界之于国企资质的信心持续提升，这使得属性价差进一步扩大。

具体而言，10月地产债整体利差小幅走扩，当月信用利差扩大4.87BP至160.62BP。民企利差与整体利差走势趋同，但上行幅度更大，月初利差为1504.58BP，月末利差达1682.72BP，月内利差上行约178BP，上行幅度大于9月的162BP；国企利差月内落在99BP至109BP之间，月末收至107.20BP。

记者也注意到，目前不同属性房企间的净融资分层情况有所加剧，主要表现为国企净融资维持良好状态——1月至11月共计816.14亿元；混合制房企的净融资额由正转负，涉及规模-203.95亿元；民企净融资维持流出态势，缺口同比收缩10.35%，主要因为市场出清环境下民企地产债到期规模下降，净融资缺口由此缩窄。

显然，从“资质修复”到“行业康复”仍需时间。

“眼下，楼市回暖仍显乏力，头部房企销售数据未见明显改善，叠加前期恒大、碧桂园等头部房企信用风险事件的持续影响，当前业界情绪仍较为敏感和悲观，尤其是对民营房企的偿债能力信心严重不足。”在东方金诚研究发展部分析师唐晓琳看来，“缓解房企信用风险、扭转市场预期的根本解决之道仍在于引导房地产行业销售端量价的明显回暖。”

总体风险依旧可控

2023年8月以来，尽管民企与混合制房企的舆情风险频现，但地产债的违约规模与数量却呈现出边际下降的态势。违约地产债以此前出险的房企为主，首次违约的地产债规模仅有93.32亿元，占比4.61%。

“与2021年及2022年风险暴露时期相比，地产新增违约主体与实质违约规模均得到了切实下降，叠加11月至12月地产再融资政策料将持续加码助力改善房企信用环境，则我们认为，政策呵护下的行业基本面有望不断修复。”一位机构交易员在接受记者采访时称，“地产债的实质信用风险正在逐步出清，即便短期内仍会有舆情扰动，可地产债市场已进入到‘剩者为王’的阶段，总体风险可控。”

事实上，就违约类型来看，2023年以来，违约地产债以展期为主，规模合计为1689.43亿元，同比增长16.86%；实质违约的地产债规模共计为336.82亿元，同比下降了6.63%。

可以看到，10月30日至31日召开的中央金融工作会议指出，要“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”

无疑，管理层支持房企合理融资的态度依旧坚定。

“我们判断，在各项房地产支持政策持续发力的前景下，四季度楼市有望延续回升势头。”唐晓琳称，“从房企销售端的改善，到投资端、融资端的良性传导，这将从根源上解决房企信用风险问题。”

明明则表示：“展望后续，对于债务压力较大的房企，特别是囿于舆情的房企，缓解其‘燃眉之急’更需依靠股东支持，特别是地方政府股东的支持。无论是承接相对低质项目改善企业现金流，还是市场化购入债券提升市场信心，均可抽丝剥茧地切实改善房企信用资质，从而助其实现债务风险的化解。”

择券建议保持审慎

回到地产债的投资择券方面，“在风险逐步出清、违约难以向国有房企传递的背景下，对于配置盘，无论是境内债还是美元债，经历了9月至10月的调整后，各自收益率均已达到相对高位，性价比已有所凸显。”明明表示，“至于交易盘，前期快速调整的估值也有望迎来修复，同时剩余期限在1年以内的未出险的民企地产债在市场情绪修复后可能也有一定参与机会。”

大部分受访的业内人士均向记者表示，出于审慎考虑，现阶段依旧更建议关注央、国企地产债。事实上，身处债市调整的大环境中，目前央、国企地产债利差已行至2022年以来的较高水平，而在行业基本面弱修复的背景下，信用风险向央、国企发酵的可能性较低，因此其具备一定性价比，可择机合理布局。（记者 杨溢仁）

编辑/田野