房地产行业迎来新的政策信号。中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
作为国民经济重要支柱产业，房地产行业的任何风吹草动都影响甚广、牵动人心。过去几年，中国房地产行业经历了一系列的深度调整，突出表现在一批民营房企因为资金问题陷入困境，土拍市场的热度明显下降。与此同时，社会的购房意愿也明显降低。并且，这种整体下行和市场降温状态还在继续。据国家统计局数据，今年上半年全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%。
如是宏观背景下，高层作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断，并首次提出“适时调整优化房地产政策”，是实事求是的体现，也顺应了市场和社会期待，为房地产市场的企稳回升确立了新基调。
所谓房地产市场供求关系发生重大变化，主要是指供求两端都出现了新情况。从供应端看，当前房企债务风险依然客观存在，绝大部分城市的房地产资产价格也有所下跌，二手房市场挂牌量更是屡创新高，“炒房”的空间已被有效压缩；从需求端看，受多种因素综合影响，社会购房热情明显褪去，人口形势也发生变化，过去“万人摇号抢房”的局面很难再现。供求两端的这种显著变化表明，中国房地产行业正在由过去“过热”的卖方市场，转向有“过冷”之虞的买方市场。据此，过去针对房地产市场以“限制”为主的调控政策，显然就有了调整优化的必要。高层的最新定调，为这种调整优化打开了窗口和通道。
其实，因应市场行情的深刻变化，房地产市场的政策调整，在过去一段时间里已呈现出密集之势。据不完全统计，仅2023年以来，就已有百余城出台房地产调控政策超300次，并有不少热点二线城市也对限购政策进行松绑。近期，更是信号连连：住建部召开企业座谈会，明确要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；紧接着，北上广深四大一线城市纷纷表态要更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这说明，地方政府与市场均对政策调整有着内驱力和期待，相关部门和地方行动也为更大力度和范围的政策调整优化，作出了积极的探索。
高层最新定调，为接下来的房地产市场政策调整优化幅度，传递了新的社会预期，也提振了行业发展信心。当务之急，是要重视提高政策调整优化的效率和执行的精准度。比如，不同城市的房地产市场基本面和限购力度均有所区别，要把政策善意足额传递给市场，关键还是要把“因城施策”落到实处，保障好各城市的自主调控权。此外，前一轮对房地产市场的纾困政策，主要针对解决的是房企的资金困难，是为保交楼创造更好的条件。而当前，面对房屋交易市场的遇冷，则要更具针对性地为需求端的限制松绑，以有效提升市场的交易热度。毕竟，只有消费潜力释放了，市场流动性恢复了，房地产行业的良性运转才能有源头活水。这方面既要因地制宜地破除不必要的限购政策，也要通过推进存量房贷利率调整等配套政策来为改善性需求的释放争取更大的空间。
为有效应对房地产市场供求关系的重大变化，政策调整优化之外，房地产企业也应该树立新的发展理念，把更多的精力放在产品质量的打造和服务创新上，而不是再寄望于重新走上“高杠杆、高负债、高周转”以及过度重规模而轻质量的老路。应该明白，中国房地产市场经历了过去二三十年的高速奔跑状态，适度“慢下来”，是大势所趋，高歌猛进式发展之路，终究难以持续。相应地，随着城镇化率上升到新高度，改善性需求正在逐步成为市场主流，消费者对于房屋品质、居住品质也有了更高的追求。要挖掘房地产行业的发展潜力，更好满足市场需求，就必须在质量和服务上多下功夫。
要实现房地产市场的平稳过渡，也要多在社会信心上做加法。就当前而言，千方百计稳住就业和社会收入预期，是确保房地产行业能够稳健发展的基石。实际上，房地产市场此轮快速降温，消费意愿显著降低，除了与市场的政策环境有关，也与民众收入预期和消费信心的松动有直接关系。受过去几年经济大环境变化及疫情影响，相当一部分改善性需求出现抑制或是延迟。因此，要稳住房地产市场长远健康发展的基本面，必须更加重视社会发展信心和预期的修复与改善。
当然，房地产行业作为支柱产业，直接关系千家万户切身利益，其能否平稳过渡，稳健应变，也事关社会发展稳定，攸关无数家庭的就业、收入及发展预期。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。这种大体量，决定了房地产行业经不起任何折腾和闪失，在这一点上必须进一步凝聚共识。由此，深挖政策空间，充分利用政策调整优化的红利，促房地产行业稳健应变，必须稳、准、快。
编辑/刘洋-广厦
