近期，全国多地迎来了2023年第一波土拍。北京迎来“史上最热”地块，成都半数地块触顶成交，杭州六成以上竞拍至地价上限……

综合来看，从土地交易模式和交易行情方面，都有一些新变化。

集中供地模式在逐渐淡出市场，当前各地在积极推进供地清单制。导致阶段性土地供应量减少，供地结构向优质地块有所倾斜。除此之外，从北京上周42家房企摇一宗地块，可以看出，房企对核心城市优质地块“求地若渴”，竞争范围由一线品牌房企向中小房企范围扩大，房企拿优质地块难度大幅增加。

“蜂拥抢地”与“低溢价率”并存

土地市场“冰火两重天”

截至3月27日，全国多城首轮土拍结束，包括北京、广州、南京、杭州、成都等多个重点城市土地热度回升。

3月23日，北京2023年首次拟出让清单中2宗地挂牌出让，出现了“冰火两重天”的结果。其中朱辛庄0028地块吸引了42家房企报价参拍，直接价格触顶进入摇号环节，在10家“新面孔”中的上海大华幸运摘地。而另一宗昌平南邵地块则仅有北京国企首开一家房企报价，最终底价成交。

北青地产了解到，房企在参与朱辛庄地块时普遍抱有积极参与，万一“中奖”的心态。可以看到，经过这轮房地产市场的调整，更多的房企看好北京房地产市场发展，加入北京拿地战局，面对优质地块积极入仓。

除了北京，成都、南京、苏州、杭州等城市也出现了触顶成交的情况。

根据中国指数研究院数据统计，长三角、珠三角基本面较好的三四线城市企业拿地信心也有修复迹象，扬州、台州、绍兴、金华、湖州核心区域地块企业竞争相对激烈，溢价率最高达到50%，地块竞拍轮次较高。

与此同时，市场压力较大的城市和板块土拍热度仍较低。如郑州、昆明、西安、南宁近期成交地块均底价出让，东营、菏泽、襄阳、常德、南充、岳阳、邢台等三四线城市住宅用地成交溢价率持续在低位。

中国指数研究院统计，2023年，多地继续加大核心区土地供应力度，核心区地块占比普通较2022年提高。如北京、成都核心区占比分别提升 6.9、15.7 个百分点至五成以上，青岛此次拟公告以核心区为主，核心区 占比提升 35.6 个百分点达 83.4%，长沙核心区提升 24.7 个百分点达 96.2%。在新房销售市场分化加剧的情况下，推出核心区优质地块仍是地方政府稳定土拍市场情绪的重要举措之一。

哪些房企在拿地？

根据中国指数研究院数据统计，截至3月23日，各地民企拿地在拿地主体中的占比明显提高，央国企依然是拿地主力军。

北青地产了解到，今年以来，多家房企在调整市场战略布局。

在3月21日的招商2023年业绩会上，董事总经理蒋铁峰表示，今年公司聚焦在有市场需求的地方，也就是产业基础、人口流入、发展空间比较大的城市。

蒋铁峰同时指出，投资方向是寻找五好项目，即城市好、政策面好、项目好、团队好、区域好。如果有一些能级比较低、比较弱的城市公司也会看，也不一定不投，前提为是否存在好的利润回报。

3月23日，上海大华相关负责人则向北青地产表示，“我们觉得房地产结构分化比较严重，我们在考虑向北京、上海、深圳这些一二线城市拓展。如果能进北京还是以北京为重仓，我们认为北京市场潜力更大一点。”

中国指数研究院2023年1-2月房企拿地金额排行榜中，央国企排名靠前。

优质地块“待嫁中”

今年或将是房企拿地窗口期

土地是房企的重要生产资料和成本支出，回顾过往，每一轮的土地市场变化都催生了业绩“弯道超车”的房企。

2022年以来，在全国图拍市场整体表现低迷下，为提高房企参拍积极性，政府推地倾向以主城区优质地块为主。尤其集中供地改为供地清单制，更有利于优质地块陆续上架，也对房企拿地节奏统筹提出新的考验。

以北京为例，北京上半年土地清单中共列出了23宗地块，于5月16日前陆续上架。北京市规划和自然委员会相关负责人此前表示，项目清单的调整完善，旨在让市场主体掌握的信息更为全面、精准，便于提前开展投资决策。北京土地市场将采取“多频少量”的方式，推进清单内的项目及时发布预申请公告或正式公告，以常态化的方式保持供地节奏均衡、合理、有序。

这意味着，23宗地根据其优质程度，竞争激烈程度将大不相同，不排除一些地块不能顺利上架。房企与优质地块“僧多肉少”的局面加剧，房企拿地某种程度上来看更难了，具有偶然性。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，2023年各重点城市销售端有所回暖，土地市场升温有一定信号意义。部分城市土地市场超复苏方向演变，跟供地结构变化也有关系，看好核心城市优质地块。

严跃进表示，现阶段企业能拿到性价比比较高的地，地块质量相对优质，对今年房企的业绩影响是比较大的，能保证新房开发量也能保证企业盈利空间。

随着房地产行业周期性触底回归正常运转轨道，今年或将是房企重新拿地、重新洗牌的窗口期。

文/张郁唯

编辑/刘洋-广厦