3月23日，招商局商业房托（01503.HK）召开2022年业绩会。

财务数据显示，2022年招商局商业房托的营业收入约4.31亿元，同比减少0.3%；物业收入净额约3.18亿元，同比减少0.6%；可分派收入约1.38亿元，同比减少18.7%；每基金单位分派约0.14港元，同比减少24.7%。公司总资产约108.24亿元，同比增加43.1%；基金单位持有人应占资产净值约36.59亿元，同比减少8.7%；总借款净额约40.53亿元，资产负债率约37.4%，同比增加8.2个百分点，无一年内到期债务。

物业组合的出租率方面，由2021年12月31日的87.7%下降至2022年12月31日的83.2%，降幅为4.5个百分点，部分原因是在2022年中收购了招商局航华科贸中心。改善招商局航华科贸中心70%的出租率的努力受到新冠疫情的拖累，拖低了公司的整体出租率下降了2.2个百分点。招商局商业房托称，在最初的五项物业中，情况好坏参半。蛇口网谷内的三项物业在出租率方面有较大改善，而其余两个物业未能同步。花园城的资产升级改造工程对运营产生了一定的阻碍，导致其出租率下跌18.3个百分点至72.2%。与此同时，新时代广场受到高端写字楼需求非常疲弱的影响，出租率下降7.9个百分点至84%。

五项物业包括新时代广场、数码大厦、科技大厦及科技大厦二期、花园城和招商局航华科贸中心。

截至2022年12月31日，较2021年年末相比，除数码大厦外，物业组合的现时租金有所提升。尤其是科技大厦，由一个主要租户承租后，其现时租金提高了10.2元/平方米以上，由此产生的溢出效应惠及科技大厦二期，其现时租金增加了4元/平方米。

债务置换方面，招商局商业房托基金已取得一项上限45亿港元的新境外贷款及一项人民币1亿元的新境内贷款，两项贷款为有抵押将在2025年12月15日到期。

2022年12月15日，招商局商业房托基金已从该新境外贷款中提取人民币40.22亿元（相当于44.45亿港元），以及从新境内贷款中提取人民币3100万元，以偿还先前的债务。

招商局商业房托称，上述债务置换，将原港币贷款全部置换为人民币债务，消除币种错配，稳定汇兑表现。由于新贷款存在集中到期的风险，2023年将进一步优化债务结构，调整债务年期，分散债务风险，同时，抓住人民币低息窗口，探索利用跨境人民币进一步降低存量债务成本的融资渠道。

对于未来的展望，招商局商业房托认为，商业地产市场动荡，部分新兴行业租户，如生物医药等租赁需求有所提升，但也有部分行业租户收缩租赁面积或退租。2022年大量商业项目因疫情推迟入市，2023年将迎来供应小高峰。2023年租赁市场承压，无论是写字楼抑或是购物中心，租金单价和出租率都存在很大挑战。管理人认为中国的一线城市将持续吸引周边城市的人才和客流，成为区域的经济、消费中心，长远来看，将继续支撑现时持有的深圳和北京物业的租赁的需求。管理人将密切追踪市场情况，灵活调整经营策略，确保旗下物业能持续创造优质的回报予基金单位持有人。同时，管理人会不时审视招商局商业房托基金的资本结构，望进一步优化债务结构，探索利用跨境人民币进一步降低债务成本，为后续进一步的资产收购做准备。

招商局商业房托执行董事郭瑾在业绩会上表示，从目前的情况来看，一季度市场回暖非常明显，但是真正传导到租户要去做决定，比如扩租或者开新店至少是一两个季度的事情。2023年也有因为一些项目在2022年没有完成入市，会在2023年扎堆入市，这对市场会有一个非常大的竞争，对于招商局商业房托来说，从存量物业收入端来说，今年最重要的是保持平稳，成本方面要加强成本管控，目前融资成本在公司总的成本中是很大的一部分，也会进一步希望优化融资成本。

编辑/樊宏伟