公募REITs再出“爆款”产品。11月17日，华夏基金发布公告称，华夏基金华润有巢REIT发行累计吸金1200.45亿元（比例配售前）。其中，网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%，刷新公募REITs网下发售配售比例纪录，公众发售配售比例为0.31%。

公告显示，网下询价阶段，华夏基金华润有巢REIT受到资金追捧，共收到107家网下投资者管理的432个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为298.53亿份，为初始网下发售份额数量（1.4亿份）的213.24倍。网下投资者管理的有效报价配售对象均全额缴纳认购款，最终网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%。按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为721.55亿元。

事实上，已上市的21只公募REITs产品行情表现亮眼。截至2022年11月16日，去年上市的11只产品今年以来的平均收益率为1.23%。其中，华安张江光大REIT和博时蛇口产园REIT涨幅均在10%以上，而同期中证全指下跌18.38%。此外，今年新上市的10只产品平均涨幅为18.32%，其中3只产品涨幅在30%以上。

上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平对《证券日报》记者表示，在今年权益市场整体表现欠佳的情况下，已上市的公募REITs产品表现亮眼，进一步凸显其投资价值。此外，清洁能源、保障性租赁住房、标准厂房产业园等新型资产类型涌现，民营企业为原始权益人的REITs发行，以及5只REITs扩募落地实施等市场发展亮点频现，带动公募REITs市场关注度进一步提升；再加上REITs产品本身具备的资产配置优势，吸引了券商、保险、信托、私募等不同类型投资者参与其中，REITs配售比例不断走低，发行规模破百亿元产品也已出现。

“公募REITs的投资价值可分为分红、二级市场价格导致的资本利得两部分。”中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时称，分红角度，尽管今年部分REITs底层项目经营受多点散发疫情扰动明显，但整体来看仍能为投资者提供相对稳定的分红收益，尤其是扩募的落地也有望提升项目的分派收益率。资本利得角度，一方面，今年多单新发REITs上市首日便触及涨停板，表明参与REITs发行认购的性价比较高；另一方面，存量REITs的价格在经历上半年的持续调整后，于下半年逐步企稳，部分产业园、仓储物流、清洁能源等REITs在二级市场同样存在投资价值。综合来看，在今年市场波动较大的背景下，优质的REITs投资价值凸显，在能为投资者提供相对稳定分红收益的情况下，还能带来一部分资本利得。

据《证券日报》记者观察，下半年以来，我国公募REITs产品的发行、审核速度显著加快。仅10月份以来，就有4只产品上市，另有3只产品获批。另从中国招标投标公共服务平台披露的招投标信息中也能看到，REITs项目储备丰富。

除新产品加速亮相外，首批5只公募REITs已率先迈出扩募实操第一步。明明表示，“仓储物流、生态环保REITs的扩募有望补充相关类型新发REITs不足的现状。从海外经验看，REITs扩募是常态化操作，未来公募REITs市场也有望通过扩募进一步扩容。”

在明明看来，公募REITs市场新发和扩募齐头并进，有望缓解当前市场供不应求情况。

不过，孙桂平认为，在旺盛的市场需求下，短期内公募REITs市场供不应求的状态仍将持续；长期来看，随着产品发行增多，以及更多REITs进行扩募，再加上投资者对REITs产品加深了解，投资理念趋向成熟，REITs市场有望逐渐回归常态。

日前，证监会和国务院国资委联合发布《关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》（以下简称《通知》）明确，支持中央企业开展基础设施REITs试点。重点支持交通、能源、水利、生态环保及5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs，鼓励回收资金用于科技创新领域投资，拓宽增量资金来源，完善科技创新融资支持。

明明认为，《通知》提到REITs在新基建领域的应用，因此后续可期待以相关领域基础设施作为底层资产的REITs产品上市发行。