市场的挑战仍然在，万科的归母净利润表现也与销售一样，呈现波浪式变化。

10月28日，万科发布2022 年三季度报告，第三季度万科实现营业收入1307.6亿元，同比增长25.3%；实现归母净利润48.3亿元，同比下降14.4%。

受第三季度归母净利润下降影响，万科前三季度实现归母净利润170.5亿元，虽然仍保持增长，但同比增幅从今年上半年的10.6%下降为2.2%。

从营收来看，万科前三季度仍保持稳定的增速，同比增长24.4%至3376.7亿元，其中，房地产开发业务结算面积为 2261.5 万平方米，贡献营业收入2958亿元，同比分别增长 21.7%和24.8%。

营业收入增长不足以对冲毛利率的下滑，这是万科归母净利润增长乏力的重要原因。

报告指出，受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，2022 年前三季度，万科开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。

万科总裁祝九胜曾在今年的中期业绩会上表示，在市场低迷的情况下，毛利率肯定是承受相当压力的，对于万科来说，此刻首要选择是确保经营安全，把稳发展放在首位。

不过，今年以来，万科主席郁亮多次强调毛利率下滑的重要原因是投资管理存在问题。尽管早在2020年万科就提出在“管理红利时代”必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量，但在行为上未能坚决摆脱高增长惯性，仍有部分城市的投资追高冒进。

因此3月底的业绩会上，郁亮就表示，要改变过往分散拿地的模式，投资额度不再分大饼，通过集中管控，将资金更加集中地投向市场稳定、完全边际高，团队操盘能力强的地区。

在此背景下，万科今年严格了投资标准，在量入为出、合理仓位基础上，还强调要获取“特别好的项目”，每个项目都要上投委会讨论。

从实际情况来看，1-9月，万科共新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米，权益计容规划建筑面积约303.2 万平方米。其中第三季度新增项目8个，总规划计容建筑面积 307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米。

据中指研究院数据，万科今年前9月的权益拿地金额约为313亿元，在同行中排名第9，排名第一的是华润置地，权益拿地金额达784亿元。相比去年，万科大幅降低了拿地力度。去年仅上半年，万科权益拿地金额就达886.5亿元。

即便缩减了拿地支出，但万科少见的出现了经营性现金流为负的情况。

报告显示，第三季度，万科经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%；受此影响，万科经营性现金流净额由正转负，从今年上半年的83亿元减少为前三季度的-41.76亿元，同比下降442.36%。

在房地产行业整体下行的背景下，经营性现金流已经超越净利润成为各方更重视的指标，这一数据反映了一家公司经营收支现金的管理能力，衡量该公司收入利润中有多少真正实现现金回笼。

万科经营性现金流净额为负的情况并不多见，2018年上半年曾出现过一次，彼时主要是受经营性现金支出增加影响。

而万科今年前三季度经营性现金流为负，主要是受经营活动现金流入减少所致。万科财务数据显示，前三季度，销售商品、提供劳务以及收到其他与经营活动有关的现金合共2662.3亿元，同比下降约28.1%。

现金流入减少的同时，万科在第三季度还完成了2021年度股息分派112亿元，部分新获取的项目及旧改项目在三季度达到地价或土地费用的支付节点，此外由于前三季度的竣工面积同比增长 17.9%，相应的工程款支付也有所增长。

受上述因素的影响，万科货币资金较中期有所下降，为1188.3 亿元，但仍远高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元。

因去年出现归母净利润下滑，万科今年定下了 “止跌企稳，稳中提升”的工作目标。在中期业绩会上郁亮曾坦言，从上半年的结果来看，工作目标完成的“马马虎虎”，关键是能否继续保持这一状态，这取决于万科的能力有没有建立起来，“肌肉有没有长起来”。

因此，万科今年在地产开发上严格投资拿地标准的同时，也更重视提升经营性业务的经营效率和竞争力。

在三季度报中，万科也披露了物业服务、物流仓储、长租公寓和商业的经营状况。除万物云成功上市外，物流仓储业务也保持高速增长，前三季度实现营业收入29.7亿元（含非并表项目），同比增长42.7%。

万科在商业板块持续发力。在报告中，万科明确指出，为更好实现资源协同和集约利用，正在推动将7个地产区域BG的49个商业项目委托印力管理，希望借助印力的综合商业管理能力，进一步提升集团商业资产质量。

数据显示，1-9月，万科商业开发与运营业务实现营业收入 62.5亿元（含非并表收入），同比增长10.6%，其中印力管理的商业项目营业收入为40.4亿元，同比增长9.2%。截至9月底，印力开业项目的整体出租率为92.7%。

编辑/刘洋-广厦