自首批REITs上市以来，已带动3000亿元的新增基础设施项目建设。

截至2022年6月17日，基础设施REITs项目共上市12单，平均涨幅约22.18%。

平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期，基础设施公募REITs在“稳字诀”中走过探索、完善、创新的一年。

自2021年6月21日首批基础设施公募REITs产品在沪深交易所上市以来，已带动3000亿元的新增基础设施项目建设。REITs试点工作整体呈现产业集聚效应初显、市场运行平稳有序、基础设施运营稳健的发展态势。与此同时，随着政策环境的不断优化、各方认知的逐步加深，REITs在降低企业债务风险、盘活存量资产、形成投融资良性循环等方面的作用愈发凸显。

多方合力，稳中求进。多名资深市场人士表示，鼓励更多优质成熟、资产类型丰富的项目入市，扩大市场规模，促进行业高质量可持续发展，将是公募REITs下一阶段的行进目标。

完善市场生态

“运行基本符合市场预期，制度建设方面稳扎稳打、不断完善。”对于首批公募REITs的表现，业内人士如是评价。

截至2022年6月17日，基础设施REITs项目共上市12单，平均涨幅约22.18%，日均换手率整体高于境外成熟市场。同时，从首批REITs产品交出的首份年报来看，基础设施资产业绩表现优异，实际可供分配金额合计约17.8亿元。

良好开局的背后，离不开政策“铺路”。2021年6月29日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将试点区域放开全国范围，资产范围扩大，完善首发和扩募规模要求等，促进了项目资产的扩容；2021年11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，引保险资金入市，提高REITs二级市场流动性；2022年1月29日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确税收优惠政策。

由面及点，当前全国十余个城市地方政府或发展改革部门已专门发布REITs政策文件，覆盖京津冀、长三角、粤港澳、成渝经济圈等区域，鼓励地方企业参与试点。沪深交易所也与各级政府部门、监管机构联动，于2022年5月31日发布实施基础设施REITs扩募规则，同步优化扩募机制，支持盘活存量资产扩大有效投资。

以上交所为例，由于REITs产品较新，原始权益人和基金管理人操作经验有限，上交所联合各省市发展改革委及其他机构在31个省区市开展了REITs规则培训，为发行人讲解REITs产品及相关规则、市场情况，并服务REITs意向发行企业。

扩容资产类型

首批项目的上市，拉开了公募REITs探索发展路径的序幕。受益于政策导向，越来越多的优质成熟项目相继入市，底层资产类型也日渐丰富。

目前，我国共有12只上市公募REITs，项目分布在京津冀、长三角、粤港澳等地，原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业等；项目合计募资458亿元，主要投向科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域，有效助力基础设施建设，促进产融结合和地方经济发展。

记者了解到，继首批项目平稳上市运行后，上交所推动建信中关村REIT、华夏中国交建REIT顺利上市，并围绕能源、生态环保、市政建设、保障性租赁住房、新型基础设施等资产领域持续展开座谈调研、市场组织等工作。日前，首单保障性住房租赁REITs厦门安居正式申报，该项目是全市场首批保障性住房租赁REITs。

此外，还有不少公募REITs项目“在路上”。数据显示，除了6月21日发售的国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金外，目前还有5单项目在排队审核。示范项目的成功上市，进一步提升了各区域、各领域持有优质基础设施资产企业的积极性，另有百余单储备项目正在推进中。

而作为REITs产品的重要特性，扩募机制当属市场建设中不可缺少的环节。支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强，不仅有利于其增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，真正实现作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力，也是形成市场化优胜劣汰、促进投融资良性循环、提升REITs整体市场表现的重要途径。

在此共识下，REITs扩募也被更多机构提上议程。如中金基金相关负责人在接受采访时表示，未来将在满足政策法规的前提下，选取优质资产，扎实推进REITs扩募工作。

助力实体经济

国务院办公厅在今年5月印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中明确要探索建立多层次基础设施REITs市场。这既是资本市场深化金融供给侧结构性改革、加快构建新发展格局的重要举措，也是服务实体经济和国家战略的重大创新。

据上述中金基金负责人介绍，公募REITs的风险收益特征介于股票和债券之间，是国际通行的资产配置品类。其推出能够拓宽我国社会资金投资的渠道，实现资产的有效配置。具体来看：首先，基础设施REITs有助于基础设施市场化运行，提高运营管理效率。REITs通过对提升资产运营水平的内在要求，倒逼运营企业建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制，引入充分市场化竞争力量，助力企业在新形势下打造核心竞争力。

其次，REITs有助于实现基础设施的高质量发展，为5G、云计算、大数据中心等新型基础设施建设提供融资支持。REITs通过所有权转移和上市可以有效解决社会资本退出问题，相当程度上满足新型基础设施投融资需求，并调动各方资源，推动新基建发展的同时防止局部领域垄断发生。

另外，REITs还有助于降低政府和企业债务风险。地方国企以基础设施存量资产发行REITs，可以在不增加债务的情况下提前收回投资，从而在整体上降低宏观杠杆率。

如何进一步推动REITs市场的健康发展？在具体路径的探索上，上交所提出从四个方面努力：一是大力拓展REITs项目储备，拓宽基础设施资产类型，加紧推出面向民间投资的项目；二是加快租赁住房REITs试点落地，支持我国保障性住房体系建设；三是尽快推动首批REITs扩募项目落地，进一步发挥其作为资产上市平台的长期战略价值和持续发展能力；四是进一步完善REITs配套规则，完善信息披露要求，提升业务流程效率，稳定市场预期。

“发展REITs市场不仅是短期经济稳增长的迫切需求，也是服务我国经济长期高质量发展的内在需求。”在业内人士看来，当前正值经济新旧动能转换的关键时期，公募REITs使命在肩、未来可期。

来源/上海证券报

编辑/樊宏伟