年报“难产”之际，佳兆业的债务问题仍然在稳步推进中。

4月2日，佳兆业、招商蛇口、中国长城资产在深圳签署战略合作协议，三方将重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

佳兆业认为，订立协议有助实现公司在大湾区的核心价值，促进城市更新项目转型，活化商业及住宅项目资产，缓解短期流动资金困难。

以烂尾楼起家的佳兆业是个旧改大户，如今，这部分资产也正救其于水火之中。截至2021年6月底，佳兆业拥有城市更新项目储备213个，占地面积超5370万平方米，预计最终可以转化约1.1亿平方米的建筑面积。同时，其城更项目布局以大湾区为主，可售建面占比高达99%，主要集中在深圳、广州两个城市，占比分别为41%和29%。

3月底，佳兆业宣布了与中铁五局的合作，双方将在全国范围内、尤其是大湾区和深圳先行示范区城市更新、一二级联动开发等重要领域进行深度合作。这算的上是佳兆业自去年11月债务危机爆发以来，迎来的第一个好消息。

美元债余额超百亿

2021年11月4日，由佳兆业集团担保、锦恒财富发行的理财产品出现兑付危机，揭开了佳兆业债务冰山的一角。佳兆业方面指出，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，其流动性遇到前所未有的压力。

对此，佳兆业对外展现出了积极态度，在资产处置上也是毫不手软。

去年11月3日，佳兆业拟定了一份资产处置清单，包括南山东角头、福田东山小区、金沙湾国际乐园、深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、布吉大都汇大厦、深圳东门道等共计18宗资产，面积达144.72万平方米，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元。佳兆业管理层曾透露，这部分项目预计在2021年底前至2022年10月之间陆续处置完毕。

紧接着，11月16日，佳兆业将处置项目数量增加到了25个，其中共包含了10个深圳旧改项目。

11月以来，佳兆业先后出售香港屯门地块、启德地块，在内地也退出了诸如深圳市佳兆业新秀城市更新有限公司等业务平台。包括北京佳兆业广场，物业管理公司佳兆业美好67.2%的股权都已被放上货架，并积极为旗下文体业务寻找战投方。

最终，佳兆业还是未能避免实质性违约。12月20日，由其发行的2021年6.5%优先票据12月7日到期，并未于该日支付本息共计4.129亿美元；同时，2023年到期11.95%优先票据、2025年到期11.7%优先票据分别于11月12日、11月11日需兑付利息共计8837.63万美元，宽限期届满后同样未支付。

佳兆业发布公告称，其优先票据的未偿还金额为117.8亿美元，公司一直与其优先票据持有人的代表商讨，就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。

城市更新的引力

相比于出售项目回笼资金解决债务问题，引进实力央企则更直接有效。3月17日，佳兆业开始与招商蛇口等央企接洽，涉及引入战投及旧改合作开发等方面。另一合作方中国长城资产，为中国四大国有资产管理公司之一，擅长对不良资产和股权进行管理、投资和处置。

资本市场闻声而动，受此利好消息影响，佳兆业当日股价涨幅一度接近40%。每股报收0.76港元，涨幅35.71%。

目前来看，三者的合作暂时停留在协议层面，能否达成实质性进展仍有待观察。

从各项动作来看，招商蛇口对城市更新的关注点颇高。2021年，招商蛇口在兼并收购和城市更新领域持续发力，落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；全年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1200亿元。而佳兆业在广深区域的土地储备，将进一步扩大招商蛇口的城市更新版图。

另外，招商蛇口还与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，据了解，该基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

在房企频繁暴雷之际，招商蛇口在今年年初成功“破冰”并购债，1月12日，招商蛇口30亿元并购票据完成注册，其中15 亿元将被用于包括但不限于置换发行人前期股权投入资金及后续资产投资与收购等方式，目前已明确并购的用途为12.9 亿元，剩余 2.1 亿元将用于未来符合并购要求的项目，其余15亿元将被用于偿还债务。

但在去年12月31日发布的最新说明中，招商蛇口将偿还金额提升至17.1亿元，在总并购资金中占比达57%，用来并购的资金进一步缩减到12.9亿，占比43%。

今年的业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰在谈及收并购时表示，目前招正在与多家房企接触，公司始终会以积极的态度推动收并购，但整体策略是积极寻找、谨慎决策、慎重出手。

编辑/宋欣