刚刚发布财报的中介巨头贝壳找房，再度被传优化团队的消息，继去年年底浑水做空后，贝壳又一次面临舆论聚焦。

3月23日早间，有媒体报道称，贝壳于今年3月又进行了新一轮优化。消息称，本次部分主管接到通知，需要优化本部门10%的员工。

这也是贝壳找房自去年10月后，又一次传出裁员。

仅限业务层面？

23日下午，贝壳方面回应称，贝壳没有整体优化调整计划。

“受疫情防控常态化影响，贝壳各城市公司根据当地市场情况及自身业务发展，进行组织动态调整，属于公司组织常态化运营优化机制，不存在比例、数量等要求。”贝壳方面表示。

合硕地产机构首席分析师郭毅对《凤凰WEEKLY地产》表示，从目前已经披露的信息来看，贝壳应该只是基于业务逻辑出发，对城市团队作出调整，同时可能还包括一些业务板块和人员进行优化，并不能说是一个整体的裁员。

“另外从贝壳自身业务生态圈的角度来说，可能会存在一个内部的淘汰机制，这种情况下，也是会对人员有一些调整的可能。”郭毅表示。

有接近贝壳前员工的消息人士表示，如果只是“主管级”接到通知的话，说明这次调整优化的范围并不是很大，很可能只是某个板块下的小范围的业务调整，并不会涉及更高层面。

对于爆料中提到的“本轮调整主要涉及二手和新房交易服务事业群，整装大家居事业群与普惠居住事业群基本不受波及”，郭毅分析，集团内部调整业务权重，很常见。“尤其贝壳已经在考虑向家装家居、住房租赁等领域发力，如果是基于业务权重导致的人员优化精简，也是一种常见的运营行为。”

有业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，二手房行业是一个周期性特别强的行业，在目前的下行周期，行业人员存在一定的流失是正常的周期性变化，不必过度解读。

队伍收缩？

2021年2月，深圳推出二手房指导价。随后二手房市场成交量直接腰斩，网签数量持续走低，最终中介市场一夜入冬，迎来中介关店潮。

更大范围的转冷，是从下半年开始。

有数据显示，截至2021年三季度末，深圳关停门店超640个，有效实名中介人员较上年同期减少14.2%。

进入10月，贝壳上海区域裁员的消息持续发酵。

彼时贝壳回应称，“今年以来，行业环境发生较大变化，公司对上海地区金融等部分业务进行调整，并会依据相关法律法规，为员工优先提供内部转岗机会。”

有报道称，去年10月至今，贝壳已经有20多名中层、高层陆续离职，包括一名金融副总裁、两名总经理，另有高级总监和总监等，部分管理层放弃期权离开。

不仅是贝壳。

老牌房产中介中原地产此前曾内部发文：“受市场持续低迷影响，为了保留核心资源度过寒冬，集团决定调整内地业务规模与架构，所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩，目标在第四季度达到收支平衡。”

空白研究院调研显示，截至去年年底，虽然不同城市的经纪人数量收缩情况差异较大，但是全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为30%-40%。

整个行业的情况，从贝壳的财报中可读出一二。

截至2021年12月31日，贝壳找房门店数量为51038家，较上年末增长了8.7%。不过值得注意的是，其中上半年门店数量为52868家门店，同比增长了25.1%，据此计算，下半年减少了1830家门店。

根据财报，其全年经纪人人数下滑7.8%，降至45.45万人，2021年上半年，这一数据是54.86万人。

半年时间，9.41万人离开了。

贝壳方面表示，这一数据与之前的预期一致，预计随着2022年Q1市场触底，平台门店和经纪人规模仍会收缩。

“对比行业产能收缩幅度，我们展现了更好的经纪人留存能力和韧性。”贝壳方面表示。

有预见？

人员收缩，只是贝壳应对行业寒冬的一个侧面。

事实上，早在2021年中期业绩披露时，贝壳就已经发出预警，预计第三季度营收将同比下滑24.6%至29.4%。随后，贝壳股价一路走低。

2020年8月成功赴美上市后，贝壳的股价在几个月内一度冲击至79.4美元/股的历史最高点。但截至发布2021年年报的当日，贝壳股价报14.46美元/股，总市值约173亿美元。

2021年度财报显示，贝壳全年收入808亿元，净亏损5.25亿元，经调整后净利润为22.94亿元。

第四季度贝壳找房净利润为4191万元，但受地产整体行业环境影响，多项数据指标出现下滑。

其中，四季度营业收入同比下降了21.5%，成交额为7324亿元，存量房成交额3546亿元，新房交易额为3568亿元，分别同比下滑了39.4%、24.0%。

“自去年三季度开始的房产行业去杠杆、金融政策收紧等一系列的动作，导致房地产交易量的下滑，从而对贝壳业务存在一定的冲击。”景晖智库首席经济学家胡景晖对《凤凰WEEKLY地产》表示。

中信证券此前发布报告称，过去的一段时间内，贝壳找房所面临的政策环境的确是偏负面的，“主要表现为地产销售被压制，二手房流转率被限制，由于对新房贷款的发放明显优于二手房，导致二手房的交易量也相对下降更多。”

根据贝壳研究院数据，2021年第四季度全国二手房市场GTV同比下降43%，贝壳存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%。

“在新房市场的下行环境中，贝壳主动进行了一定程度的业务收缩，同时将风控管理提升到更重要的位置。”贝壳方面表示。

从全年数据看，整体多个指标实现增长，成交额3.85万亿元，同比增长了10.1%，其中存量房业务成交额2.06万亿元，新房交易业务成交额1.61万亿元，两者分别同比增长了6.1%、16.3%。

贝壳董事长兼CEO彭永东表示：“2021年公司面对的内外部环境相继发生变化，长周期看市场会回归中枢，短周期看市场也会逐渐修复。”

有业内人士分析称，自去年四季度以来，房地产政策开始边际放松，国内信贷环境逐步改善，房贷放款加快，利率下降，合理的住房需求开始释放。但从总体来看，第四季度市场复苏还在初期且相对分化，整体市场交易量也处于相对低位。

“2022年3月之前， 房地产市场总体成交存在难以恢复的风险。”中信证券预计。

也有人认为，贝壳面临的挑战不仅来自市场，还有新加入的同业的竞争。

胡景晖说，以58安居客、字节跳动、幸福里等为代表的房地产经纪垂直领域，近些年一直动作不断，也都在从流量平台向交易平台进行着转换。“只要市场存在需求交易，这个行业从长远来看，一定长期向好。”

新赛道

在23日回应裁员风波时，贝壳提到，公司在发力租赁、家装、家居等领域业务，为员工提供内部转岗机会。

早在2021年年末，贝壳就发布了“‘一体两翼’战略升级”。一体，即二手和新房交易服务赛道，两翼，则分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。

胡景晖表示，目前房地产市场整体进入了一个“存量房”市场的时代，包括万科、龙湖等都在存量房之外的市场发力。

郭毅对《凤凰WEEKLY地产》表示，从贝壳目前的调整来看，它其实是在打造一个基于房地产行业，并衍生出来具生活居住属性的生态链。这个生态链，已经不单单聚焦新房和二手房，更是把租赁、家居、家装等业务板块都纳入了贝壳的整体体系之内。

“如果能够将多个业务线整合，通过贝壳平台进行更好的呈现，或许也是未来贝壳需要发力的地方。”郭毅表示。

早在2015年，万科就与链家成立“万链家装”，双方携手进入了家装行业。虽然此后万科转身离开，但贝壳在家居、家装这个赛道走了下去。

去年7月，贝壳找房官宣80亿收购圣都家装100%的股权。贝壳找房董事长兼CEO彭永东指出：家装市场将是“翻越的第二座山”。

“过去一年，在家装家居领域完成了可以支撑更大规模标准化拓展的底层能力搭建。”贝壳在年报中称。

截至2021年底，圣都家装已经进入全国31个城市开设110余家门店。有数据显示，贝壳目前在家装服务板块已布局7家公司，其中4家控股，3家为投资。

据悉，在2021年四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30％的客源。

长租公寓，是贝壳加速布局的另一个新赛道。

贝壳2021年成立了普惠居住事业群，包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别，叠加增值居住服务。

今年年初，贝壳找房签约的首个青年长租公寓正式落地上海，该项目占地近4万平方米，由老旧厂房改造而来，项目总体量达到2978套房间，月租金约为2700元。

贝壳方面表示，未来将携手更多合作伙伴，探索更多合作模式，

今年以来，多部委密集在工作会议中指出“加快发展保障性租赁住房”。

有分析人士认为，今年将更多地出台土地、金融等支持租赁市场化发展的政策，通过发挥市场主体的力量，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。

戴德梁行近期报告则指出，2022年，长租公寓、保障性租赁住房将会迎来政府进一步的政策倾斜，该板块的发展也有望进入快车道。

以长租公寓为代表的快车道和以家居家装市场为代表的“第二座山”，是否能让这家中介巨头拥有穿越传统行业周期的新活力呢？

编辑/李桁