在房地产“去金融化”背景下，行业大逻辑已悄然生变，房企高负债、高杠杆、高周转发展模式已难以为继，收缩规模成大势所趋。

财联社记者多方采访获悉，有不少房企拟下调年度销售目标，部分房企调整幅度较大，或达到30%以上。多家受访企业表示，今年调低销售目标与偿债压力较大、资金周转速度放缓、对后市持谨慎预期等因素有关。

汇生国际融资总裁黄立冲表示，房企降低销售规模预期，从一个侧面反映出整个市场形势发生了不小的变化。“房地产市场规模会逐步回落，这样的态势下，房企接下来会经历一段比较痛苦的过程，应及时缩减开发体量、持续降负债、瘦身，才能适应新的环境。”

“拼规模”已成过去时

与往年不同，今年已过去两个半月，披露年度销售目标的房企寥寥无几。

“我们应该会下调年度销售目标，但顾虑到可能会引起市场波动，正在了解同行会下调多少，以及什么节点公布、怎么处理。”华南一家千亿房企人士告诉记者。

一家流动性出现困难的房企市场部经理向记者表示，暂不知是否会公布销售目标，但内部已有了不同预期。“高层预计今年销售额同比会减少三成多，但一些管理人员较悲观，认为今年的规模可能只有去年的一半左右。”

上海一家大型房企内部人士也表示，目前暂未听说公司提到有关今年销售目标的确切信息，但对规模增长的预期，已经明显降低。

“预计今年会下调目标，幅度可能不会太小。”华北一家大型房企人士透露。此外，一家全国TOP5房企亦表示，今年将下调销售目标。一家江苏房企人士指出，预计今年销售规模会做出调低，但究竟会调整多少需要以年报发布时的信息为准。

还有一些房企对销售目标做了淡化处理。江苏一家中型房企人士向记者表示，“往年这个时候，差不多已经有了大概的年度目标。但今年到现在还没有设定，预计年报也不会公布，因为市场不确定性太大了。”

一家浙江中型房企市场部经理告诉记者，公司只在内部设定销售目标，不会对外公布。上海一家小型房企人士表示，“公司不再追求销售目标。今年形势不好，都在讲稳健，提销售目标意义不大。”华北一家大型房企人士说，“现在不以规模论了。年报发布时，是否会再提销售目标还不清楚。”

对此，世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨指出，大中型房企仍然需要一定规模的销售额，来支持企业运转需要。但在当前市场形势下，房企对销售规模要求排在相对靠后的位置，以“规模论英雄”的时代，已成为过去。

“不少房企今年的主题已变成如何生存下去，其主要关心做出哪些调整才能真正适应当前及未来的市场环境。一些房企流动性紧张的局面，短期内很难从根本上得到改善，如何平稳度过今年的几个关口，才是关键。这种形势下如果仍追求规模增长，对不少企业来说不太切合实际。”谢晨表示。

“缩表出清”阵痛难免

黄立冲指出，今年房企去杠杆还会持续很长时间，现金流将持续承压，有必要把情况预估得严峻些。

“有企业认为政策可能会释放利好，地方政府会放松楼市调控，但不应对此持太乐观的预期。即使一些城市市场好转，也不代表整个市场将快速回暖。这样的环境下，资本市场也瞬息万变，会发生很多难以预料的事。房企降负债、缩减规模，才能顺应整体环境的变化。”黄立冲在接受记者采访时说。

就房企债务情况，标普信评日前公布的一份报告显示，116家样本企业2022年国内债券到期金额约为2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰，行业仍面临流动性压力。据标普统计，这116家样本房企母公司层面货币资金，仅占合并口径总计的16%左右。

仲量联行中国区研究部总监姚耀认为，房企除偿债压力较大，预售资金受到较严格监管，也对其现金流产生不小的影响。部分房企风险暴露后，出于“保交付”考虑，地方政府纷纷加强项目预售资金监管，房企资金周转更加不顺畅。在此背景下，房企投资拿地、新开工建设规模会有所收缩，很难支持销售额快速增长。

“从市场供需来看，也很难支撑销售额的高速增长。一线城市基本面需求仍然较强，但三四线城市需求可持续性，值得进一步研究。再者，一些城市的供应及库存其实已经很大，去化压力不小，在市场已经饱和的情况下，房企销售规模增长面临较大压力。”姚耀表示。

据克而瑞数据，截至2021年末，60个重点城市中25个城市广义库存3.31亿平方米，去化周期只有1.26年；其余45城广义库存6.64亿平方米，需5.25年消化。

旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰去年年底曾提出，房地产已经进入“青铜时代”，不久后进一步表示，2022年是冰与火共存的“青铜时代”的开启。

不过，万科董事局主席郁亮认为，房地产行业已进入到“黑铁时代”。郁亮在万科2022年集团年会上指出，外部环境的一个特征，是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化，这是一个心然的趋势，也是痛苦的过程。“今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”

对于郁亮的判断，建业集团董事长胡葆森表示赞同。“从黄金时代到白银时代，再到黑铁时代，房地产直接跳过了青铜时代。对优秀的企业来说目前至少还在白银时代，但对很多已经躺平的企业来说，黑铁时代都不是了。在这样的形势下，企业不应再过度追求规模增长。”胡葆森说。

编辑/李桁