年关将至，全国楼市的降温态势仍在持续。

国家统计局15日发布2021年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据。数据显示，全国房价延续了8月份以来整体环比下跌趋势，房价上涨城市数再创新低，新房、二手房价格上涨的城市数均降至个位数。

其中，新房价格环比上涨城市数从上月的13个降至9个，连续6个月下降，59个城市新房价格环比下跌，这是2015年3月份以来新房价格下跌城市数量最多的一次；二手房价格环比上涨的城市数量依然是个位数（3个），较上月再减少1个，63个城市二手房价格环比下跌。

在房价上涨的城市中，涨幅也处于历史较低水平。三亚和杭州是新房价格环比上涨最多的城市，涨幅仅为0.7％和0.5％；而二手房价格环比上涨最多的城市——海口和赣州，其涨幅尚未达到0.5％。除此之外，本月仅有三亚和长沙两城，其新房和二手房价格环比均保持上涨。

但随着个人信贷政策的逐渐放宽，商品房成交出现回升。根据国家统计局同日公布的2021年1~11月份全国房地产开发投资和销售情况数据，1～11月份，商品房销售面积158131万平方米，比2019年1～11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%。其中，住宅销售面积增长4.4%，住宅销售额增长9.3%。

从单月数据来看，11月全国商品房销售面积为15090万平方米，而上月全国商品房销售面积为12709万平方米，环比微涨19％左右，但仍低于9月份的销售数据，购房者置业预期修复仍待时日。

具体来看，新房方面，一线城市新房价格环比持平，二三线城市新房价格环比继续下跌，其中，二线城市新房价格跌幅较上月扩大0.2个百分点。

一线城市中，广州新房价格成为主要拖累项。11月，北京和上海新房价格分别环比上涨0.3%和0.2%，北京环比涨幅收敛0.3个百分点；深圳新房价格有环比下跌转为持平；广州新房价格环比下跌0.6%，跌幅扩大0.3个百分点。

易居研究院智库中心总监严跃进称，11月份，全国70城中，房价普跌趋势更为凸显，各线城市均面临降温压力，说明当前房企的资金压力比较大。后续应重点关注当前库存积压压力更大，且以新房市场为主导的三四线城市。

第一财经注意到，为抑制房企降价促销而扰乱市场秩序，在已出台“限跌令”的三四线城市中，楼市调控已渐显成效，部分城市出现新房房价环比微涨和跌幅放缓趋势。比如，岳阳新房价格环比上涨0.3％，昆明新房价格环比由上月下跌0.8％，转为持平，唐山等地新房价格回落幅度也有所放缓。

另一方面，在全国新房市场普遍遇冷的当下，三亚新房房价却连续两月呈涨幅较大趋势。11月份，三亚新房价格环比上涨0.7个百分点，而上月，三亚新房价格环比上涨0.8个百分点，连续两个月居首。有分析人士称，这或与三亚新房供应偏少有关。

二手房方面，降温趋势更为明显。11月份，一二三线城市二手房价格环比分别下跌-0.3%、-0.4%和-0.4%，其中二三线城市二手房价格降幅分别较上月扩大0.1个百分点，连续两个月降幅持续扩大。

但一线城市二手房价格的整体降幅较上月收敛0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%，除深圳外，其他三城二手房价格跌幅均缩小。

一线城市二手房市场的回调迹象也体现在成交量上。比如，北京、深圳二手房市场的成交量均出现连续7个月下降后的首次回升，但较去年依然冷清。其中，北京当月二手房成交量约10352套，较上月微涨，但尚处于年内低位，且同比仍下降；深圳方面，根据中指研究院数据，截至11月底，深圳二手房成交套数、成交面积环比分别增长115.6％和119.7％，但仍远低于去年同期。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，一线城市和杭州等少数热点城市二手房价格跌幅率先收窄的背后，与这类城市住房市场置换比例高有关。近两月来，信贷环境改善促使换房链条流动起来，热点城市楼市成交量出现回暖迹象，市场预期有所改善，带动房价跌幅收窄。

展望后市，许小乐称，预计全国房价跌幅将逐步收窄。根据贝壳研究院数据，贝壳50城10～11月二手房成交量持续回升，市场回暖迹象显现。根据“量在价先”的基本规律，量的初步回调将为后期价格止降打下基础。

在预期方面，12月以来，贝壳研究院发布的“50城二手房景气度指数”也出现止降改善的信号，其中长三角、珠三角区域重点城市预期改善相对更明显。

伴随政策端相继释放出 “支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求” “因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的信号，许小乐预计，后续个人住房信贷环境将进一步改善，而在因城施策背景下，或有部分城市对首套房、改善性住房出台支持性政策，这将加快市场成交回升，减缓房价下跌压力。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟