11月18日，标普将中梁控股集团有限公司的评级展望从“稳定”调整为“负面”；同时，标普确认了中梁控股的“B+”长期发行人信用评级。

据观点地产新媒体了解，中梁控股的“负面”展望反映了标普的观点，即中梁控股的合同销售可能会减弱，这增加了中梁控股再融资计划的压力。与此同时，市场波动可能会中断新的再融资发行。

标普将展望调整为“负面”是因为在未来6至12个月内，中梁控股的合同销售额可能会下降，现金生成或将减弱，从而削弱其偿债能力。与此同时，由于该开发商广泛使用以美元计价的高级票据，且集中于短期，因此极易受到离岸市场波动的影响。中梁控股在艰难行业条件下的流动性管理业绩令人满意，部分缓解了上述风险。

由于进入资本市场的渠道被削弱，中梁控股的融资渠道已经收窄。中梁控股拥有约12亿美元未偿美元计价高级票据，到期时间为2022年1月至8月，其中包括公募债券和1.5亿美元的表内私募债券。

标普还观察到，银行和信托贷款等境内融资渠道的债务使用减少，尽管标普预计，如果监管机构放松对开发商借贷渠道的措施，压力将会缓解。中梁控股在第三季度用手头现金偿还了约40亿人民币的银行贷款和15亿人民币的其他非银贷款。为了满足其庞大的海外还款需求，中梁控股的债务偿还计划侧重于缩减土地投资，并从运营中产生流动性来源。

鉴于销售放缓可能无法支撑现金流入稳定，债务偿还计划面临执行风险。今年7月至10月期间中梁控股每月的合同销售额为120亿至130亿元人民币，较2020年同期下降了23%。

标普认为，这表明目标城市的市场需求减弱。中梁控股在较低线城市的高风险敞口可能会导致情绪驱动的波动性加剧，上半年较低线城市的销售额约占其销售额的50%。标普在2021年将中梁控股合同销售额的基本案例预测下调至约1650亿元人民币，略低于2020年的1680亿元人民币。

考虑到用于土地补充的财务资源有限，2022年和2023年中梁控股的销售额可能分别进一步下降约10%和20%。标普预测其销售额下降速度将超过行业平均水平。

尽管预计销售额会下降，但标普相信中梁控股的债务偿还计划仍然可行。因此，标普确认了中梁控股的评级。中梁控股的运营规模和项目执行能力为其在艰难的运营道路上提供了一定的回旋余地。

中梁控股拥有4200万平方米的土地储备（截至2021年6月底），可支持2.5年的开发使用，在压力情景下，中梁控股可能进一步压缩拿地预算。在敏感性分析中，如果其销售额比标普的基本案例预测进一步下降10%，流动性来源与流动性使用（仅包括承诺购地金额）的比率仍将高于标普评估流动性为充足的阈值（即1.2倍）。这表明有一些缓冲来吸收现金流的冲击。

中梁控股在不断变化的市场条件下展示了风险管理和执行能力。其内部产生的现金流覆盖了2021年9月和11月到期的债券——分别为4亿美元和2亿美元。中梁控股还利用市场窗口，于9月发行了2亿美元的绿色债券，以增强其流动性。也就是说，考虑到2022年到期的债务规模和集中度，标普看到了其中的执行风险。

中梁控股的“负面”展望反映了标普的观点，即由于需求下降，中梁控股的销售可能会减弱。在离岸债券市场波动之际，其再融资压力将有所增加。标普还相信，中梁控股将继续执行其债务偿还计划，并保留现金以满足偿还需求。

如果中梁控股的流动性出现恶化迹象，标普可能会下调评级，这可能是由于合同销售出现重大下滑，或任何融资渠道的债务偿还升级所致。流动性来源低于流动性使用的1.2倍可能表明出现上述恶化。

如果中梁控股的财务杠杆（合并或按比例合并的债务/EBITDA比率）超过6倍，标普也可能会下调评级。

如果中梁控股能够执行其债务偿还计划，同时通过良好的银行融资和可控的信托贷款敞口保持平衡的资本结构，标普可能会将展望调整为“稳定”。同时，中梁控股应保持充足的流动性和稳定的杠杆率，以使其债务/EBITDA的比率（在合并和按比例合并的基础上）始终低于6倍。

编辑/宋欣