楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……2021年年中以来，围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。在“好消息”与“坏消息”、“悲观”与“乐观”情绪的交织之下，房企交出2021年三季度“成绩单”。

10月中旬，搜狐财经推出《拆解上市房企三季报》系列专题，聚焦上市房企三季报，以窥市场、以探企业。截止目前，A股共有112家房地产开发商披露三季报。

一片数字矩阵是企业过往的轨迹，也是未来的注脚。搜狐财经结合营收规模、利润规模、销售规模、品牌影响力等多维度，选出其中的典型房企，从多维度出发，揭秘数据背后的地产行业。

在拆解房企的盈利能力时，还有一必须参考的指标，也是行业普遍讨论的指标——毛利率。

房地产行业的“降温”已经切实反映在房企的数据报表里，此前稿件已明显反映了房企当前“增收不增利”的困境。在此房企营业收入、利润下滑的大背景之下，“毛利率普跌”一度成为房地产行业的火爆话题，悬在各个房企头上的“达摩克利斯之剑”。

当行业的利润空间被持续挤压，利润增长的下行压力持续释放，这无时无刻不在提醒房企：“暴利时代”终结，浪潮袭来，需要练兵秣马，踏上征途，迎接时代和市场准备的这场“新考验”。

百家A股毛利率均值达28%，9家龙头房企未达标

据Wind数据，2021年上半年发布业绩的143家房企毛利率算术平均值为26.9%，较去年同期减少了4个百分点，近4年来首次跌破30%；而这些房企在2018年-2020年同期毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。

和讯网此前发布的《2021上半年上市房企毛利率榜》也显示，在其所选取的74家房企中，近7成房企毛利率低于行业平均值，“毛利率下降”已成为房企不得不面对的现实。

因港股市场只有创业板上市的股票被要求需要披露季报，主板上市企业则并无强制要求。因此，披露了最新一期财报即2021年三季度报告的房企，多为A股上市企业。

为更全面反映房企最新的毛利率水平，搜狐财经在《2021年前三季度A股典型房企毛利率排行榜》的拆解中，所选择的样本房企扩大至100家，并对其中的龙头房企、典型房企做刨析。

整体来看，这100家A股上市房企的毛利率平均值达到28.15%。在这一平均线上的房企共有46家房企，包括、格力地产（28.58%）、保利发展（29.78%）、大悦城（31.33%）、世茂股份（37.35%）等房企。

但龙头房企也被毛利率所困的现象仍然存在，在2020年全口径销售额排名前50的房企中（排名参照第三方机构克而瑞数据），绿地控股、中南建设、首开股份、金地集团、金科股份、新城控股、招商蛇口、万科、华发股份9家房企，毛利率在11.53%-27.65%，未达到前述28.15%的平均值。

搜狐财经在上篇针对房企盈利能力解刨的稿件中，就曾梳理过：金地集团前三季度营收、净利润“双降”；绿地控股、万科、中南建设三家企业“增收不增利”。

从年内报告期对比来看，绿地控股、中南建设、招商蛇口、万科、华发股份五家房企前三季度的毛利率较今年年中进一步下滑，分别减少了0.32个百分点、0.84个百分点、3.87个百分点、0.84个百分点、1.92个百分点。

换言之，招商蛇口在前三季度毛利率降幅较为明显。不过，同期该公司实现营业总收入817.6亿，同比增长63.1%；实现归母净利润63.5亿，同比增长189.8%，业绩增长明显。

从财报来看，除了受期内房地产结转规模增加的带动，另一更为重要的因素是来自投资收益的助力，期内为30.68亿元，同比大涨302.11%。

这又与前三季度招商蛇口公募REITs产品上市，产生投资收益19.47亿元以及权益法投资收益同比增加相关。据财报，该REITs以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产，产生税后收益14.58亿元。

地价上升、销售限价制约毛利率

利润以及毛利率，实则一直是外界关注的焦点问题，也是房企业绩会上被提问到的高频词。

“行业已经过了暴利时代。”在今年8月举行的中期业绩会上，旭辉控股董事局主席林中就曾表示，在稳房价、稳地价、稳预期的引导下，房地产行业一定会走向平稳健康的发展，也会进入一个全方位、高强度的竞争，这就必然带来行业利润率的回落。

林中认为，从长期来看，房地产行业的未来的毛利率在15%-25%，都属于正常的波动情况。他还预测，到明年年底，房地产行业的毛利率基本可以“见底”，因为那个时候2017年、2018年时所投资的房地产项目将基本消耗完。

万科首席执行官、总裁祝九胜在中期业绩发布会上的直言则更为直接，其指出“万科的销售增长对毛利下降的对冲是有限的，甚至不足以对冲利润率的下滑。”

“2017年以来，地售比（地价占售价的比例）一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端逐渐地体现在结算端。可以看到，从今年一季度、中期乃至全年可能都是这样一个逻辑，万科未来两年还是有一定的毛利率下降的压力。”万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华的解释也很生动。

除了旭辉控股和万科，金科股份董事长周达在中期业绩会上也指出，整个行业的毛利率下行一方面是受2018年、2019年所获取的土地低价较高，另一方面还包括限价等调控政策的影响。

除了与近年地价占房价比重提高外，金地集团在中报中还解释称，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。

纵观今年年内的房企高管公开表态，有一个普遍的共识是，当高地价项目逐渐销售完毕、基本完成“换仓”后，企业的毛利率或会逐渐回升。同时，伴随毛利率较高的旧改项目逐渐入市，毛利率下降的问题将会在一定程度得到改善。

另一方面，随着土地红利和金融红利的逐渐消失，房企将进入“管理红利”时期。谁的管理能力强，竞争力就越强，市场占有率就越大。房企利润整体偏低已经是一个行业大趋势，目前各大房企都在谈“向管理要利润”，但如何要、怎么要，还需要一个成长的过程。

未来的房企毛利率走向如何，或仍还需进一步去观察房企的投资拿地情况，成本费用的管控情况等。但可见的现实是，房企的毛利率改善仍任重道远。

编辑/李桁