广州国企越秀地产今年在土地市场上风头不小，不仅在广州两次集中供地中成为拿地金额最高的房企，还新进入了北京、上海、东莞、宁波、毕节等城市，大有逆势出击之态。

对于越秀地产来说，除了跟大部分国企一样具备公开融资优势外，还有一大可套现商业物业的资本平台，即越秀房产信托基金（以下简称“越秀房托”），越秀地产持股38.35%。

10月24日，越秀地产宣布，拟将旗下位于广州的越秀金融大厦出售给越秀房托，出售代价约为资金78亿元。

对于今年上半年底账面上只有约18亿元的越秀房托来说，78亿元的收购金额显然是一笔不菲的开支。公告显示，越秀房托将通过供股以及银行贷款支付部分款项，分别为32.6亿元以及38.28亿元，剩余部分由内部资源拨付。

越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良曾在中期业绩会上表示，今年是越秀房托收购的好时机，公司一直没有放弃对外收购的研究，无论是与越秀地产还是第三方，无论是在广州还是北京、上海，不排除未来半年或一年收购新的项目。

事实上，2018年底卖出越秀新都会、买入杭州维多利之后，越秀房托旗下8项物业组合一直维持不变，分别为广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海的越秀大厦，武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心以及杭州维多利。

越秀金融大厦将成为越秀房托位于珠江新城核心区的第二栋物业、其所有物业中的第六栋写字楼及第九栋物业。

越秀金融大厦为国际甲级写字楼，为广州十大摩天大楼之一，是地处广州珠江新城核心区的策略性位置的地标建筑，总建筑面积约为21万平方米，包括68层高的商业大厦（包括4层零售空间及64层写字楼空间），及拥有827个地下停车位的4层地库。

收购完成后，越秀房托扩大后的资产组合估值预计是香港和新加坡上市房产基金所持有的中国资产组合中规模最大的。

据悉，越秀金融大厦于2015年落成，目前已进入第二个租赁周期，今年上半年为越秀地产带来租金收入约为1.9亿元，同比上升 4.4%，截至上半年底的出租率约为91.4%。

越秀金融大厦注入后，将为越秀房托提出额外的可分配收入，约占截至2021年6月30日止6个月经扩大组合收入的19%。同时减少对广州国金中心的依赖，其对越秀房托总组合的物业估值的占比将从55%降至44%。

据悉，通过此次出售，越秀地产将获得现金款项净额约为31.34亿元（已扣除出售完成前需清偿项目公司金融机构借款约28.55亿元，以及越秀地产认购越秀房托此次配售基金单位约为12.67亿元）。

越秀地产方面表示，完成出售后，公司的净负债率将从中期的49.8%下降至40.5%。

显然，这次出售为越秀地产又争取了更多的拿地空间。

1983年越秀地产前身广州市城市开发建设总公司成立，然而在发展的三十多年来，其始终未能突破千亿销售额，给外界呈现“保守”的姿态。

其实从2009年开始，越秀地产开始全国化布局，并在2019年提出了“1+4”全国化战略布局，即以大湾区为核心，重点布局华东、华中、北方以及西南地区。

从过去多年全国化的效果来看，越秀地产在深耕大本营的效果上虽然不错，但外拓区域的投资效果却不尽如意，一半城市为近两年新进，存在外拓城市根基并不稳固的问题。

截至上半年底，越秀地产在全国布局25个城市，总土地储备约为2809万平方米，同比增长18.9%，其中大湾区占比约54.6%，广州占比约47.5%。从销售来看，上半年越秀地产合约销售额约为473.8亿元，同比上升26.1%，其中广州贡献的销售额约为265.9亿元，占总销售比例为56.1%。

亿翰智库指出，以广州和广州外的视角来看，广州外区域新增土储比重大部分时间高于广州，但是合同销售却只在少数年份超过广州。杭州2018年开始成为越秀地产广州之外唯一的百亿城市，成为其少数深耕的外拓城市之一。

在投资力度和全国化进程经历了反复之后，越秀地产自2017年以来加大了投资力度，2017新增土储建面同比增长62.9%至505万平方米，2018年-2020年基本维持在较高水平，分别为505万平方米、771万平方米、560万平方米。

从拿地金额上来看，越秀地产2020年的土地投资支出为410亿元，超出原本的土地预算近110亿元；今年上半年，在集中供地推动下，越秀地产拿地力度十分显著，上半年新增土储建面已达500万平方米，拿地金额至少超过570亿元，超出去年全年水平。

下半年来，越秀地产在第二批集中供地中继续大展拳脚，在广州以103亿元拿下两宗地块，同时联合深耕上海的新加坡上市房企仁恒置地以约46亿元拿下上海闵行一地块。

凭借资金的优势，越秀地产在当前下行的市场中加紧弥补过去布局过于集中的缺陷，尤其是新进入了北京、上海一线城市，完成了这家老牌粤企在“北上广深”四个一线城市的布局。

在此背景下，截至6月底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约400亿元，较年初上升7.2%。但从“三道红线”来看，其剔除预收账款的资产负债率为69.4%，比去年底增长0.2个百分点，净负债率为49.8%，比去年底增加2.3个百分点，现金短债比从去年底的2.25倍降至1.8倍。

一位地产研究人员对界面新闻表示，此番出售越秀金融大厦给越秀房托，不排除是要先快速回笼一波资金，以免超过财务红线，毕竟国企现在要趁着土地市场热度下降，攫取更多市场份额。

不难发现，在如今的市场环境下，央企国企已经在土地市场唱主角，多数民企已经“躺平”。不过，亿翰智库指出，即便国企央企有优势存在，但成长速度也难与市场上行时同日而语，只能说相对更优，可以先置的思考资源和资金的最佳配置和安排。

国企央企在发展和经营管理中收到监管和约束较多，在灵活性和效率上难以与民企相比。上述地产研究人员认为，越秀地产过往同样面临效率不高的问题，所以在上一轮高周转期掉队了，接下来主要需提高开发效率，同时不拿错地、打磨产品。

编辑/宋欣