上市房企半年报已经披露完毕，受地价上涨、融资成本增加及运营成本上涨等因素影响，今年上半年房地产行业利润率延续近年下滑态势。

但自8月至今，申万房地产指数却悄然爬升累计上涨9.92%，抄底的聪明资金陆续入场。上市房企中，剔除ST股外和盐湖提锂概念的西藏城投外，金地集团8月至今累计涨幅达41.58%，高居A股房企同期涨幅首位。

过去两年，受行业下行、地价上涨、融资成本增加、调控措施升级等不利因素影响，A股房企已经沉寂许久，但近期二级市场为何对房地产青睐有加？金地集团、格力地产、保利地产又等为何快速反弹？

有市场人士指出，这既有二级市场触底反弹的需求，也与部分房企稳健的财务状况密不可分。虽然行业承压，但上半年房地产企业继续加大力度降低负债，三条红线指标继续改善，降负债成效进一步显现。上半年，金地集团、保利地产、招商蛇口等房企三条红线均达标，财务状况均有不同程度的改善。

优质房企强势反弹

已经萎靡许久的地产板块触底反弹，成为A股近期的关注点。

9月1日盘后，深交所公布信息显示，万科A出现两笔合计47.7亿元的溢价大宗交易，这在通常折价的大宗交易市场十分罕见，资金“抢筹”意愿明显。

与此同时，地产板块在9月1日强势走强，当日房地产行业指数上涨3.33%，板块内金地集团、合肥城建等多只个股涨停。

近年来，地产行业政策风险频发，三道红线、房贷集中管理、土拍两集中等政策相继落地，尤其是恒大、华夏幸福等事件后，市场对地产股普遍较为悲观。西南证券指出，主动偏股型基金的地产仓位已经连续六季度下降，截至2021年二季度仅为0.9%，处于历史最低水平。

但从8月开始，申万房地产指数却悄然爬升累计上涨9.92%，抄底的聪明资金陆续入场。上市房企中，剔除ST股外和盐湖提锂概念的西藏城投外，金地集团8月至今累计涨幅达41.58%，高居A股房企同期涨幅首位，短短一月市值飙升157亿元。

事实上，部分财务稳健，务实发展的上市公司，已经率先获得二级市场的青睐。

因重仓地产而知名的景顺长城基金经理韩文强，在二季报中明确表示，上半年对组合拖累较大的地产板块自己仍然坚持持有，并做了一定的增持。二季报显示，万科A位列景顺长城中国回报的第一大重仓股，此外，该基金还加仓了金地集团、华侨城等多只地产股。

资本市场用脚投票，推动部分价值凸显的上市公司修复估值的契机。业内人士指出，中长期来看，一方面，房企应该更加注重整体运营管理等内生发展动力的提升，确保持续健康发展。另一方面，随着近期各地“稳地价”等措施陆续出台，二次集中供地溢价率大幅下滑，未来房企利润率也有望有所改善。

三条红线绿档获青睐

以8月以来领涨房地产板块的金地集团为例，上半年确实交出了亮眼的销售成绩。

今年上半年，金地集团累计实现签约面积753万平方米，同比增长55.27%；累计实现签约金额1628.3亿元，同比增长60.22%，完成了全年2800亿销售目标的58%。

根据克而瑞统计，2021年1-6月，百强房企累计销售业绩同比增36.7%；国内地产10强前6个月累计增长25%。换言之，金地集团的销售增速，几乎相当于百强均值，10强均值的2倍。

从城市能级来看，金地深耕一二线城市发展所带来的单体城市产能增长明显。2021年上半年，华东区域和东南区域成为金地销售的主力区域。其中，上海的单城市销售规模突破200亿元，南京单城市销售规模突破150亿元。公司共有13个城市的市场占有率在今年上半年进入当地前十名。其中，上海、金华、呼和浩特位列第一，大连、南京、东莞进入前五。

从销售占比来来看，一二线城市的销售面积占比约63%，销售金额占比则达到了71%。截止8月31日，金地集团前8月累计销售已达2075亿。预期随着下半年推货量的增加，金地集团全年有望实现2800亿元的销售目标。

在行业加速去杠杆的过程中，房企积极降低负债将为后续稳健发展打下基础。2020年8月“三条红线”监管政策出台后，房地产行业“高杠杆、高负债、高周转”时代彻底终结，去杠杆、降负债成房企头等大事。

数据显示，今年上半年保利地产、金地集团、招商蛇口、中国金茂、华侨城等房企“三条红线”均达标，财务状况均有不同程度的改善。而回看近期反弹领先的房企，均是“三条红线”达标的“好学生”。

以近月涨幅领先的金地集团为例，上半年，金地集团各项负债指标保持在三条红线绿档。金地集团始终将负债规模和结构保持在合理水平，2021年上半年，金地集团债务融资余额为1270.94亿元，长期债务和短期债务的比重分别为69%和31%；资产负债率为78.1%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为69.4%，净负债率为69.6%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.19倍，各项负债率指标保持在三道红线绿档水平。

寻求高质量发展

此外，上市房企优质的土地储备，正成为投资者追逐的目标。

韩文强认为，预期随着明年稳增长压力的出现，政策对地产需求的高压会适当退出，保护合理的需求释放，届时，政策的取向大概率会奖励行业里乖学生，首先做到”三条绿线“的公司会是接下来的赢家。而他们的估值已经低到跟上市公司土储价值差不多，不要忘了，这些公司还有非常优秀的物业产业。以目前的价格，相当于打折购买这些公司的土储，同时免费赠送物业公司。

以金地集团为例，2021年上半年，金地集团通过坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，把握窗口期的投资机会，利用多元化投资方式获取土地81宗，总投资额约924亿元，同比增长53.23%，权益投资额约411亿元，同比增长17.09%。

截至2021上半年末，金地集团已布局78个地级以上城市，公司总土地储备达6729万平方米，权益土地储备约3515万平方米；从城市能级看，总土储中约71%位于一二线城市；29%位于优质三四线城市；从都市圈范围看，总土储中约69%位于珠三角、长三角和京津冀都市圈。

三道红线之后，房企的发展思路和竞争逻辑也在巨变。房企发展思路明显从“增量”向“提质”转变，强运营、高质量、均衡发展成为房企一致的目标。

事实上，受行业下行、地价上涨、融资成本增加等不利因素影，近几年房地产行业结算利率走低已经是行业的普遍趋势。根据wind数据统计，截至8月25日，54家已披露半年报的房企平均净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，下滑1.1个百分点，五年来首次跌破至10%以下，不少头部房企都面临着较大的毛利率压力。

如何挖掘住宅之外的潜力，成为上市房企继续解决的命题。

万科就表示：“三道红线后房企逻辑开始由原来的可以靠土地、靠金融这些要素去赚钱转变为以能力、以劳动挣钱的逻辑转变。在新逻辑下，房企竞争烈度比以前强很多，未来企业不可能再靠一、两样关键资源就能打赢、获胜，均好无短板是这个新时代的必然要求。”

金地集团认为，行业过去发展最快的企业往往多是高负债率的，但三道红线后，未来整体发展最均衡、管理最精细的房企会发展的更好，而金地则会通过产品创新、周转率提升，靠系统经营能力去提升ROE。

在金地掌舵人凌克看来，未来单一住宅没有竞争力。在凌克的规划中，金地的未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。因此在产业板块外，金地多年来逐步围绕主营业务布局“商业、物业、代建、家装”等房地产上下游产业，同时也在“体育、教育、健康、文旅”等城市服务领域进行探索布局。

编辑/李桁