近期各地楼市调控动作不断，主管部门在加强房地产金融管控，完善房地产企业“三线四档”融资管理规则的同时，多地银行已收紧了对二手房市场的贷款额度，甚至出现停贷现象。在土地市场方面，监管层也要求加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业勾地资金审查制度。

各地调控瞄准土地市场

原计划于8月9日执行的深圳土地集中出让计划，在相关土地挂牌近一个月后，6日晚间，深圳公共资源交易中心发布《土地使用权出让补充公告》，宣布这批住宅用地出让工作全部中止。

根据该份公告，到8月6日24时，已缴纳的竞买保证金将原路退回。具体出让时间另行公告。有市场消息称，深圳市规划和自然资源局或将对第二批集中供地的出让规则进行修改调整。

此前，深圳集中供地相关规则包括：现场竞价采用“双限双竞”模式，即限地价、限普通商品住房销售均价；竞地价、竞无偿移交政府只租不售的人才住房面积或自持市场租房面积等。

土地“两集中”供应，是房地产市场调控政策的重要组成部分。今年3月开始，4个一线城市和18个重点城市实施“两集中”土地供应政策试点，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。但在具体执行层面，各地也根据实际情况进行了相应调整。

“两集中”供应土地，意在为土地市场降温，实现稳地价预期。以上海为例，今年6月25日，上海首轮55宗土地集中出让，总成交金额为850亿元左右，整体溢价率仅约3%。具体来说，55宗土地中，27宗涉住宅用地，在新土拍规则中溢价率均不超10%，其他旧改用地、安置房和租赁住房用地则以底价成交。

除了价格降温，“两集中”出让土地政策还让更多中小房地产企业有了参与机会。如在上海首批土地集中出让中，大华、光明、中建二局等中型房企也拿到地块。此前在上海土地竞拍中拿地较为积极的中海、万科、华润、融创等则略显沉寂。

上海中原地产市场分析师卢文曦说，上海土地拍卖成交溢价率普遍走低，某些核心热门地块并没有出现多家房企争抢的局面，整体成交较为温和，这正是监管层希望实现的效果，即通过锁定地价，稳定房价，进而抑制市场热度。

第二轮集中出让 地方抓紧“打补丁”

稳地价，一直是房地产市场调控的重要目标。易居房地产研究院发布的行业报告显示，2020年40个城市土地市场量价齐升，溢价率小幅下降，土地市场整体平稳。从土地成交面积看，2020年第二季度后，部分城市楼市、土地市场火热，下半年热点城市调控虽有收紧，全年40城土地成交建筑面积仍增长8%，创2015年以来新高。

7月22日，房地产市场调控工作电视电话会议强调，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。在首轮土地集中出让后，各地均在进一步完善第二轮、第三轮土地集中出让相关政策和规则。

记者观察发现，在此前已开始的第二轮土地集中出让过程中，无锡、杭州、苏州、天津等城市均部分调整竞拍规则。如杭州，在竞拍规则中推出“竞品质”地块试点，要求开发商现房销售，同时下调地块溢价率上限。

业内分析说，要求现房销售，将拉长房企的回款周期，实质是提高对房企自有资金实力的要求，引导房企理性拿地。杭州此次调整土地竞拍规则，也引起业内震动，市场普遍猜测，实行了二十多年的商品房预售许可制度或将出现新的变化。

克而瑞报告显示，部分城市第二轮竞拍规则较首轮更加完善、细化。尤其是首轮竞拍市场热度较高的杭州、无锡、苏州等城市，均针对暴露出的问题出台了“打补丁”新规。

按照规划，2021年22个城市集中供地将实施三次。世邦魏理仕中国区战略顾问部负责人陈学海说，阶段性土地集中入市可能导致市场短期供需失衡，因此入市时点需要政府把控，预计各地后续土拍政策将更细化和完善。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“未来在‘双集中’供地等方面会有各类土地保障。尤其是在房企高价拿地过程中，需要更好理解竞自持、配建保障性租赁住房等规则内容。”

随着集中供地相关政策不断完善，业内预计，今年逐步开始的第二轮、第三轮集中供地热度有望降温。中信证券分析称，随着融资端收紧逐步显现，政策加码下楼市降温，影响或逐步传递到投资端。此外，第二、三批次地块即使竞得大概率无法实现今年年内销售，房企投资动力也会相应降温。

编辑/李桁