碧桂园业绩下滑 北京区域成长乏力

3月25日，碧桂园发布了2020年财报。

根据财报显示，碧桂园实现全年总收入4628.6亿元，同比下降约4.7%。实现毛利1009.1亿元，净利润约541.2亿元，对比2019年同期分别下降21%和11.6%。

对此，碧桂园总裁莫斌指出，2020年营收、净利润有所下降这是由于新冠疫情延迟了房地产项目的建设和交付，叠加若干低售价项目进入交付期所致。

显然，这个理由并不能令人信服。尽管受到疫情影响，2020年中国房地产市场销售额创下历史新高，多家房企实现业绩增长。

“规模之王”碧桂园营收增速放缓，盈利能力减弱的背后，反映出了企业在行业进入新阶段时面临的一些新问题。

以价换量 三四线去库存拉低业绩增速

碧桂园虽蝉联房企规模榜冠军宝座，但从其自身营收增速可以看出，2018年是增长高点，随后增速快速下滑。时间与棚改红利结束吻合，也与房地产市场整体行情相关。

根据国家统计局数据显示，2020年，一、二三线城市新建商品住宅12月份环比上涨分别为0.3%、0.1%、0.1%，稳中上涨。

结合华西证券研报的统计数据，碧桂园在各能级城市拿地销售情况可以看出，在前十房企中2020年碧桂园拿地销售比为20.8%，仅高于恒大、世茂，并且一线城市拿地占比仅占0.4%，基本处于放弃状态，三四线城市拿地占比为70.5%。

同时值得注意的是，根据克而瑞研究报告显示，2020年TOP房企的规模增速均值为20%，碧桂园增速为2.2%，远低于行业增速，且在头部企业中增速仅高于绿地。

从这项统计中可以看到，布局三四线为主的房企，2020年业绩增速普遍偏低。

告别棚改红利后，碧桂园三四线城市的销售不容乐观，根据其半年报相关数据显示，三四线城市中供应过量的库存货值占比16%，介于供求短缺和过量之间的库存货值占比为59%，这些区域的去化不确定性较强，受到政策因素影响较大。加起来可以估算这些确定性较差的库存占比碧桂园的总库存接近一半。

同时，2020年碧桂园权益销售均价每平方米378.5元，跌幅为4.27%。而根据易居研究院公布的数据显示，2020年全国商品房成交均价同比上涨5.9%。在此大背景下，碧桂园销售均价不升反降，这表明在销售额提升的背后，确实靠得就是“以价换量”策略。

一位金融机构人士告诉记者，对于碧桂园来说，降规模是件好事，可以控制风险。对于房企融资而言，现在最看重的是现金和负债的情况，碧桂园目前还不错，是TOP50中少数融资顺利的企业。

根据2020年财报显示，碧桂园净负债率为55.6%，较2019年末的46.3%有了较大提升，现金短债比为1.9倍，高于1.0的标准值，剔除预收款后的资产负债率为80.5%，较上年同期下降约2.2个百分点，仍高于70%的阈值。整体上仍处于三道红线中的“黄档”。

北京市场失意 大区贡献不足百亿

2015年，碧桂园决定全面进军北上广深等一线城市。2016年，刚发力不久的北京区域销售额已经接近100亿，销售业绩提升达400%。

对于竞争激烈的北京市场，碧桂园采取的是“农村包围城市”的战略，先在环京区域以多种方式取得项目。但这也为后来的业绩埋下隐患，2017年后，环京区域受到限购政策影响，近几年成为全国跌幅最大的区域之一，不少开发商深困于此。

时至今日，被给予厚望的北京市场碧桂园并没能拿下。对北京区域公司业绩的报道还停留在2019年，碧桂园在北京及环北京15个项目落地。其中13个已经开盘销售，这些项目覆盖了十渡、官厅湖、滦平、燕郊、大厂、武清、永清等环北京的热点区域，据碧桂园北京区域公司官方称销售额接近百亿，仍主要聚集在环京区域。

记者查阅碧桂园官网看到，目前北京显示的在售楼盘包括四季盛景园和延庆碧桂园京源著。

除此之外，目前碧桂园参股的北京在售项目中还包括限竞房山屿西山著，限竞房永定府。

这些项目目前的经营状况都令人堪忧。

其中，山屿西山著业主正在维权。记者了解到，按照合同约定，今年5月31日项目交房，但近期业主被告知延期交付，原因是施工进度受到疫情影响。

对此业主们并不能完全认同，业主们认为，首先，与山屿西山著同期开发的项目并未出现延期交付的情况，疫情期间对施工进度的影响需要确凿证据。其次，业主们表示，目前双方协商后，开发商对业主要求公布的施工计划、施工进展、资金明细、以及疫情管控影响的直接证据等信息，开发商代表表示不予提供。记者也对碧桂园北京区域公司进行了采访，但是截止到记者发稿时，公司负责人并没有对上述情况进行回复。

永定府项目是近期市场关注的大热项目，但业内人士表示，这个项目拿地价格与销售价格相差无几，并且因为南中轴永定门申遗一度停工，基本没有盈利空间，不赔钱就不错了。

而最令人意外的是四季盛景园项目，根据公开信息，项目在今年3月交房，但记者近日走访项目发现，项目进展程度令人堪忧。

记者实地拍摄四季盛景园项目现场图

据了解，2018年，作为大兴入市的大体量共有产权房项目，四季盛景园共2223套房源，购房人选房两个小时，总共选了22套房，弃选率高达99%。

主要原因为地段偏远，性价比低。

一位接近碧桂园人士表示，碧桂园在北京拿不到地，只能寻求合作开发，或者收购旧改项目。这中间的操盘复杂程度更高。

“4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”，碧桂园在房地产行业以高周转闻名，这是过去碧桂园几年间快速做大规模的秘籍之一。

三四线市场特征更趋向于制造业，房企需以高周转和出色成本管控抢占市场并获得合理利润。

在北京市场的表现，是碧桂园在一二线城市扩展中的一个缩影，显然此前在三四线城市积累的经验难有用武之地，运营和拿地能力正是碧桂园的短板。

“近几年，随着市场竞争越来越激烈，销售难度越来越大，市场确确实实已经转入品牌、模式为基础的产品竞争阶段。”一位业内资深人士表示，尤其是“三道红线”后，房企更注重的精细化管理。

在三四线城市逐渐收缩，人口向能级高的城市聚集的过程中，房企都在进行自我变革，寻找适合自己的可持续发展的路径，碧桂园的未来又会如何呢？

文/北青房产调查组

编辑/刘洋-广厦