“小碧桂园”中梁控股集团有限公司（以下简称中梁）这两年正在加速转型，向二线城市扩张，如今效果如何？3月23日晚间，中梁递交了2020年成绩单，中国商报记者发现，2020年中梁归母净利润首次出现了负增长。
毛利率连年走低 归母净利润首现负增长
作为曾经的地产黑马，中梁身上充满行业和时代的印记。在国家对地产行业加强监管力度的同时，中梁也在谋求转型，那效果如何呢？3月23日，中梁递交的2020年成绩单显示，2020年，中梁实现合约销售额1688亿元，同比增长10.7%，实现营收659.4亿元，同比增长16.4%。
然而，中梁的利润指标却并不景气。2020年，中梁实现归母净利润37.4亿元，同比下滑2.35%，出现了五年以来的首次负增长（五年前归母净利润数据无从查询）。为何会出现这种情况？中梁相关负责人对中国商报记者表示，公司净利润增速下滑主要受毛利率拖累，而公司毛利率下降则反映了最近两三年土地价格的上升以及各城市销售价格限价政策对行业的影响。
央视财经评论员薛建雄也对记者表示，这两年，一二线城市地价高企，中梁向二线城市扩张就意味着面临更高的拿地成本，这或是拉低其归母净利润的主要因素。实际上，目前一二线市场早已是房企竞争的主战场，中梁未来要面临较大的利润风险。
不仅归母净利润出现负增长，中梁一系列利润指标都出现下滑。数据显示，2020年，中梁实现毛利率21.01%，同比下降了2.29个百分点；实现归母核心净利率5.7%，同比下降了1.2个百分点。实际上，有“小碧桂园”之称的中梁毛利率水平一直处于行业低位。数据显示，2017-2019年，中梁毛利率分别为20.39%、22.87%、23.27%，而同期港股上市地产公司毛利率的中位数分别为31.63%、34.29%、32.44%。
中原地产首席分析师张大伟对记者表示，中梁之所以被称作“小碧桂园”，主要因其具备高周转和重仓三四线城市两大特点。这使得中梁产品品质感相对不高，产品单价和总价都较低，公司毛利率水平较低。此外，大量非标融资也侵蚀了部分利润。
短期偿债能力有限 抵押债务占比较高
拜高周转模式所赐，中梁在规模快速扩张的同时，负债水平也一直处于高位。如今，经过近两年的转型，中梁债务情况是否有所改善，融资层面压力大吗？财报显示，中梁高负债情况有所缓解，但负债水平仍处高位，且短期偿债能力有限。2020年，中梁资产负债率为88.86%，同比下降了1.84个百分点，而同期TOP500房企资产负债率均值为78.77%。在短期偿债指标上，中梁流动比率为1.18，速冻比例为0.43。
值得注意的是，中梁的债务中，有抵押的债务占比较高。财报显示，2020年中梁债务总额为540.92亿元，其中有抵押的债务为377.76亿元，占比达69.8%。实际上，在半年报发布时，安信证券报告就显示，2020年上半年，中梁有息负债抵质押率为96.9%，处于较高水平。
薛建雄表示，通过抵押的方式进行融资相当于二次融资，风险更高，需要承担的利息也更高。实际上，高比例抵押融资反映了房企面临较大的融资压力，而中梁的高成本融资早已不是什么新鲜事。2020年，中梁加权平均融资成本为8.5%，同比下降了0.9个百分点，尽管有所改善，但仍处高位。薛建雄坦言，目前地产行业整体融资成本相对较低，此时大于8%的融资成本属较高水平。
对此，中梁方面对记者表示，自上市以来，公司融资渠道持续拓宽，新增境内ABS、境外银行及其他借款等渠道。未来公司将继续拓宽融资渠道，不断优化债务结构。
少数股东权益占比较高 引发“明股实债”质疑
由于中梁少数股东权益和其他应收款的占比较高，引来外界对其“明股实债”的质疑。财报显示，2020年，中梁少数股东权益为192.75亿元，同比增长58.7%，在股东总权益中的占比达63.9%。安信证券报告显示，2020年上半年，中梁少数股东权益占比为65.1%，远高于TOP30房企中位数39.8%。
实际上，近几年，中梁少数股东权益占比一直保持高位。万得数据显示，2016-2019年，中梁少数股东权益占比分别为140.8%、90%、61.8%、58.2%。
这也导致了中梁少数股东ROE（净资产收益率）和母公司ROE差别较大。例如，2020年，中梁少数股东ROE为14.6%，而母公司ROE为34.3%。而理论上讲，少数股东ROE和母公司ROE相差不应悬殊，像万科、金地等房企少数股东ROE和母公司ROE都相差无几。薛建雄表示，如果这些少数股东权益中有一部分是负债而非权益，那么通过这种“明股实债”的操作，中梁则可以很大程度上降低表内业务的负债水平。
此外，中梁其他应收款在总资产中的占比也较高。财报显示，2020年，中梁其他应收款为551.65亿元，在总资产中的占比达20.37%。安信证券报告显示，2019年，中梁其他应收款在总资产中的占比为17.6%，高于TOP30房企中位数的11%。安信证券报告认为，少数股东权益/股东总权益、其他应收款/总资产两个指标较高都预示着房企可能存在较大体量的合作开发，容易产生“明股实债”问题。
对此，中梁方面对记者表示，少数股东权益增加与“明股实债”并没有必然联系，少数股东权益增加，一方面由公司合约销售和利润增长所致，另一方面受公司联合营业务增加和收购小股东影响。
编辑/宋欣
