在高估值等因素的影响下，“轻资产”的物业公司IPO步伐加速。  

据中国网财经记者统计，自去年以来共有21家物业公司成功登陆港交所，首发募资净额接近600亿元，不过，股价方面目前有超过一半处于破发状态。  

多位业内人士在接受中国网财经记者采访时指出，尽管今年以来物业企业上市潮仍在继续，但随着大量企业涌入，物业股在经历集中调整期后，估值逐渐回归到合理水平，也渐渐进入“分化”阶段。但资本市场永远追捧实力企业，未来物业股的分化将会持续，具备增长实力和良好业绩表现的物业股将会持续受资本加持。  

合计募资净额接近600亿元  

2020年新冠疫情的爆发让物业服务价值进一步凸显。在估值暴涨推动下，多家房地产开发商纷纷拆分物业上市。数据显示，目前港股市场共有31只物业股，其中包括融创服务、恒大物业等21只股是2020年以来上市的。  

中国网财经记者注意到，去年以来登陆港股的这21家物业公司，均是房地产开发企业分拆而来。  

对于房地产企业积极推动物业分拆上市，一位不愿意透露姓名的业内人士告诉中国网财经记者：“一个很重要的原因是利用轻资产平台募集资金。”中信证券分析师陈聪也指出，“三道红线”之下，分拆物业被当作一种改善财务的办法，无论该板块是否已经准备好独立运营，房企都会急于推动物业公司上市募集资金。  

同花顺IFIND数据统计，去年以来登陆港股的21只物业股，合计首发募集资金净额接近600亿元，其中华润万象生活募资金额最多，高达138.13亿元；融创服务、恒大物业、金科服务、世茂服务的募资净额也超过了50亿元。还有公司选择以介绍方式上市，即股票开始挂牌交易时并不进行融资，比如深耕福建的建发物业。  

记者还注意到，目前还有超过10家物业企业在排队港股IPO，如新力服务等；还有一些房地产开发商正在筹划分拆物业公司上市，如阳光城、龙光等。  

超过六成个股跌破发行价  

扎堆上市的物业股，在资本市场上并没有全部受到资金的青睐。以3月11日收盘价格计算，去年以来上市的21只物业股，18只已跌破发行价，占比接近62%。其中烨星集团跌幅高达56.41%；宋都服务的跌幅超过50%；第一服务控股、兴业物联、荣万家、金融街物业、远洋服务跌幅也在30%以上。  

针对多数物业股破发，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国网财经记者采访时表示：“背后可能隐藏着基本面不足。”从业绩来看，以2019年为例，恒大物业、华润万象生活当年营收在50亿元以上，融创服务、世茂服务、金科服务也超过了30亿元，而兴业物联、宋都服务和烨星集团则不足3亿元。  

值得一提的是，这些头部企业强者恒强的趋势愈来愈明显。融创服务近期发布的年报显示，2020年公司收入46.23亿元，同比增长约63.5%；扣除一次性上市开支影响后，当年公司拥有人应占利润6.2亿元，同比129.8%。融创服务盈利能力的提升，主要因业务规模持续扩大，规模效应显现，加之不断完善的精益化管理，促进了降本增效所致。  

2020年业绩大增的还有时代邻里，当年收入约为17.58亿元，同比增加62.6%；净利润约为2.37亿元，同比增幅约148.6%。时代邻里相关人员称，业绩大增主要有三方面原因：一是集团管理的物业的建筑面积增加；二是物业管理服务及增值服务收入增加；三是集团积极优化运营和采取智能化应用，提升运营效能及降低成本和费用所致。  

此外，恒大物业预计2020年净利润及股东应分配利润预计均为去年同期的2.8倍左右，世茂服务预期2020年集团未经审核净利将录得不少于80%的增长。这两家公司同样将业绩增长主要归功于在管建筑面积的增加，及社区增值服务与非业主增值服务收入的综合上升。  

对于物业股未来的表现，多位物业企业的相关人士认为取决于“增长实力和良好业绩表现”。那么，物业公司未来该如何实现业绩突破？严跃进表示：“未来物业公司增量将主要来自第三方市场，这将考验物管公司的外拓和并购整合能力。此外，多元化及高溢价服务方向也可能有较大的空间。”

编辑/张郁唯