在“三道红线”监管之下，2020年，上市房企需要消减9371亿元有息负债规模。其中，6%的上市房企有息负债增速需要消减超过50%，11%的上市房企有息负债增速需要消减50%，31%的上市房企有息负债增速需要消减30%，29%的上市房企有息负债增速需要消减10%。

12月29日，贝壳研究院高级分析师潘浩在贝壳研究院2020年度报告发布会上，回顾了2020年中国房地产企业发展历程，通过上述贝壳研究院统计数据指出，房企需要消减的近万亿元有息负债涉及几十家房企，扩展至全行业来看，该数据可能会有一定程度的增长。

“三道红线”划出三个标准：剔除预收款后资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1。若企业踩中三道红线，不得增加有息负债规模；踩中两道红线，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道红线，有息债务规模年增速扩宽至10%。没踩红线房企有息债务规模年增速放宽至15%。

贝壳研究院通过对主要上市房企统计显示，2019年与2018年上市房企有息负债规模约在6万亿至7万亿左右。根据2020年上半年财报，不踩线房企仅6家，其中3家2019年有息负债增长规模超过15%，房企降负债增速之举已在路上。但从债券规模来看，房企有息负债规模增速高峰至少将维持3年至5年，近几年房企现金流将保持紧张状态。

整体来看，2020年房地产企业偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%。2021年房地产企业到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计12448亿元，同比增长36%，历史性突破”万亿大关”。在“三道红线”限债政策之下，2020年，房地产企业发债规模首次突破万亿元。

对于这一矛盾，潘浩分析，“房地产企业用此前高利率债务置换今年相对较低利率债务，发债利率出现明显下降，导致今年整体融资规模较高。另外，国内外融资成本明显下降，使房企在回款不利的情况下可获取成本相对合适的资金，推动房地产企业发债。

大多数房地产企业面临非常大的有息负债调整需要。未来，通过举债扩大规模难以为继。尽管如此，部分房企在与贝壳研究院共同参与的座谈会上直言，“三道红线”政策下并不会放慢发展速度，只是会快速将项目存货变成企业资金，由此降低企业有息负债增速。

潘浩将此发展逻辑的切换形容为，从“高周转”向“快周转”转换。两者不同之处在于目标差异，“高周转”时代通过房企加速开工建设、资金回笼进度，来进行规模化扩张；而“快周转”时代，房企加快进度的目的在于回笼资金，降低有息负债水平，以此走出“三道红线”制约。

在潘浩看来，“快周转”促使资金在自有体系内快速流转，加强企业有限资金的利用效率。“快周转”时代，房企在资金压力之下，非但不会比“高周转”时代进度更慢，甚至可能更快。对于房企来说，在土地成本高起，人力成本高起的背景下，如何进入“快周转”值得思考。

从更大的角度来看，潘浩认为，“三道红线”虽然是针对房地产企业的监管要求，但对全社会资本分布调节意义重大，例如，房企降低有息负债增速释放出来的近万亿资金，有益高新技术发展、5G技术应用、7纳米芯片研发等发展。

编辑/张郁唯