10月19日——在“9·29”新政出台后的第20天，深圳楼市迎来了继深业上城学府之后的第二个“日光盘”。光明凤凰城板块的中建观玥项目开盘仅1.5小时便宣告售罄，192套房源被2047位客户争抢，销售金额约6亿元人民币。

这两个项目的热销不仅展示了深圳楼市新政后市场信心的恢复，也表明市场热度正从传统的热点区域龙华扩散至光明等外围区域。

从龙华到光明

深圳楼市热度的地理扩散

深圳作为我国改革开放的前沿阵地，一直以来都是人口流入的重点城市之一。

近年来，随着产业转型和技术升级，深圳的人口结构也发生了显著变化，年轻化、高素质化的趋势明显。这种变化直接反映在了住房需求上，尤其是对于首次置业的年轻人来说，地理位置优越、配套设施完善的住宅项目尤其受到追捧。

龙华作为深圳的一个传统热门区域，其楼市表现一直较为活跃。然而，在新政出台后不久，光明区也出现了“日光盘”的情况，这表明购房需求正在向其他区域扩散。一方面，这可能是因为光明区在交通、教育等方面的基础设施不断完善，吸引了更多购房者的眼光；另一方面，则是由于政府调控政策的引导作用，使得部分投资需求转向了具有发展潜力的新区。

中建观玥项目位于光明区凤凰城板块，这里被视为深圳未来发展的重要区域之一。该区域不仅承担着科技成果转化的任务，还是深圳市18个重点发展区域之一。

作为取消限购区域之一，光明区受益于新政带来的红利，市场成交活跃，来访量和认购量显著增加。9月30日—10月16日，光明区各在售楼盘共来访17003批次，认购1365套，日均认购量（80套）较9月（15套）增长433%，10月前两周的认购量是9月整月的3倍。

从中建观玥项目开盘前的认筹情况来看，1100多人参与了优惠权益登记，但项目首推仅192套房源，供需比达到了1∶10.66。这一数字反映出光明区作为深圳外围区域，其房地产市场在新政的支持下，已经呈现出明显的热度扩散趋势。

刚需市场的持续热度与优质产品供给

在此次“日光盘”中，中小户型的产品受到了市场的广泛欢迎。反映了深圳乃至全国范围内普遍存在的刚性需求市场。中建观玥项目此次推售192套80-89-110平方米的3-4房，是今年深圳登记比最高的住宅盘。尽管房价高企，但对于许多家庭来说，拥有一套属于自己的住房仍然是最迫切的愿望之一。

根据贝壳研究院发布的《2021城市住房刚需购房报告》，刚需客群的居住消费特征表现为对价格敏感、对房屋品质有一定要求。报告指出，一线城市刚需购房平均年龄为33.5岁。刚需购房者通常预算有限，对价格敏感，更关注房子的性价比和地理位置。他们可能缺乏购房经验，需要更多的指导和帮助。此外，报告还强调了刚需家庭对小户型的偏好，97.6%的刚需家庭选择的居住面积区间在90平方米以下。

中建观玥项目以其较强的价格竞争优势脱颖而出。该项目的折后价格约为3.25万元/平方米起，远低于地块拍地时规定的商品房毛坯限价5.03万元/平方米。同时，项目还提供了多种折扣方案，如诚意登记97折、VIP升级97折、认购96折、按时签约99折等。即便是首付五成以上的客户，也能享受约88折的优惠，一次性付款的客户更是可以享受到约87折的优惠。这些优惠政策极大地降低了购房门槛，吸引了众多购房者的目光。

然而，值得注意的是，并非所有的房源都能够得到市场的认可。只有那些在设计、质量、位置等方面都能满足现代居住要求的产品，才能真正赢得消费者的青睐。刚需购房者在购房时既注重价格，也关注房屋的质量和所处的位置，同时对未来的居住环境有着一定的期望。

中建观玥项目推出的80-110平方米的3-4房户型，不仅价格具有竞争力，而且项目周边配套设施齐全，包括蓝鲸世界、万达广场等大型商业中心，以及多家三甲医院。项目靠近13号线二期北延同观路站（在建），对于追求便捷生活的城市居民来说，这是一个巨大的吸引点。此外，项目33层的建筑高度、35.1%的绿化率以及高达95%-100%的得房率，使其一经推出便广受欢迎。

教育始终是购房者最为关心的问题之一。与深业上城学府相同，中建观玥项目周边拥有丰富的教育资源，包括深圳实验光明科林学校（在建）、南方科技大学附属光明凤凰学校等多所优质学校。此外，项目自身还配备了一所6班幼儿园，形成了从幼儿园到高中的完整教育链条。这样的配置，无疑为项目的热销增添了重要砝码。

政策导向下的市场信心重塑

知名经济学家马光远指出，中国房地产市场在今年年底见底的可能性较大，这一判断主要基于政策因素的影响。他指出，市场的主要风险并未彻底出清，特别是保交房的风险以及开发商的资金链问题，这些因素导致了市场信心的脆弱性。因此，他认为解决风险的关键在于强有力的政策支持，政策需要及时、精准，并且要有足够的力度。

近年来，政府为了抑制房地产市场的过热现象，防止房价过高，采取了一系列调控措施，其中包括限购、限贷以及调整土地供应等手段，这些措施有效地遏制了投机炒房的行为，促使市场逐渐回归理性。不过，这些调控措施也间接造成了市场需求的暂时性萎缩，导致部分城市的房价出现回落，甚至出现房价下调超过30%的情况。

政策是否给力，成为决定市场何时见底的关键因素。若政府能够继续坚持“房住不炒”的定位，同时适时调整政策，如适度放宽购房限制、优化信贷政策、加快保障性住房建设等，以满足合理住房需求，将有助于稳定市场预期，促进市场平稳健康发展。

深圳“9.29”新政的出台，旨在通过放宽限购、优化首付比例、税收政策等措施，释放市场活力，促进房地产市场的健康平稳发展。光明区作为取消限购区域之一，受益于新政带来的红利，市场成交活跃，来访量和认购量显著增加。这些积极的变化表明，合理的政策调整可以有效激发市场需求，增强市场信心。

新政出台后，随着首付比例降低和房贷利率下调等政策的实施，越来越多的人发现他们在深圳购房变得更加可行。对于光明区而言，新的政策允许没有社保记录的购房者也能入市，这吸引了大量来自市内外乃至全国各地的购房者。

光明区住建局的相关负责人表示，该区作为取消限购的区域之一，其楼市在传统“金九银十”销售旺季遇到了前所未有的政策刺激，加上优质的资源配套和广阔的前景，使得市场信心进一步提振。

根据官方统计数据，从9月30日至10月7日这段时间内，光明区在售项目的线下认购数量达到了974套，这一数字是9月份总认购量的2.5倍。更令人瞩目的是，这段时间的日均认购量相比9月份增长了811%。从成交客户的来源看，除了来自光明、南山、宝安等市内区域的购房者之外，还有大约10%的购房者来自市外，包括香港、上海、江苏、湖南等地。

深圳楼市新政下“日光盘”的再现，表明新政对市场的刺激作用显著。随着市场信心的逐步恢复，预计未来还将有更多的项目出现类似的情况。然而，需要注意的是，市场回暖并不意味着房价将大幅上涨，相反，在“房住不炒”的政策导向下，深圳楼市将朝着更加健康稳定的方向发展。

在此背景下，10月17日，国务院新闻办公室举行的新闻发布会更是备受瞩目。住房城乡建设部部长倪虹在发布会上指出，促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，是当前工作的重点方向。此次发布会不仅介绍了相关部门为促进房地产市场平稳健康发展所采取的一系列具体措施，还强调了政府将继续坚定不移地贯彻“房住不炒”的定位，通过完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

倪虹部长提到的“组合拳”，即四个取消、四个降低、两个增加的策略，旨在通过调整购房限制措施、降低住房成本等方式，支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场的健康发展。

合理的政策引导与市场需求的有效对接，是推动房地产市场健康发展的重要动力。光明区作为新政红利的直接受益者，其楼市表现的亮眼成绩，无疑为其他区域乃至全国房地产市场的平稳发展提供了有益借鉴。

编辑/张郁唯