房贷利率上调来了，紧跟而来的，是房贷难。

据近期克而瑞发布的数据显示，2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。

2018年1月-2021年9月全国首套、二套房贷平均利率

虽然看起来购房者需要付给银行的钱更多了，实际上，对绝大多数想要贷款的人来说，这笔钱能否付出去还是个问题。

克而瑞监控的30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；二手房贷款方面，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。

个人贷款流程趋严

据此前央视财经报道，北京有购房者在申请房贷时被告知“贷款额度紧张，还不知道要等多久”。甚至有人被银行通知“明年再来”。

深圳某股份制银行业务经理告诉南都记者：“现在深圳的个人房贷审批难度比之前大了很多，基本每个银行的额度都特别小，比如我们银行，额度基本快用完了，我的客户告诉我，二手房的按揭，很少有拿到的，一是额度较小，二是审批时间较长”。

记者在走访网点时与城商银行的贷款专员聊天时，对方告诉记者：“现在银行额度确实紧张，我们自己也不知道什么时候有额度，所以审批会比之前要严格得多，在有额度的前提下，要能审批通过，最主要还是看购房者自身的资质。”

记者注意到，个人贷款流程变严的现象并非深圳一个城市。据《中国证券报》报道，今年下半年以来，北京、上海、广州、深圳四大一线城市多家国有行、股份行及城商行，房贷额度趋紧，贷款周期拉长，放款需要排队等待，甚至出现对二手房停贷。

而在杭州这样的强二线城市同样流传着停贷的传闻。据《界面》记者采访到的杭州中介人士说，截至目前，杭州二手房额度紧张，放款周期延长的境况没有改变，目前银行放款的时间大约在4-7个月，现在卖掉手头房子的话基本也要明年才能拿到房屋款项。

武汉某中介人士告诉南都记者：“其实从今年年初开始，就有不少银行的贷款政策变严了，政策变严后，自然会削弱部分购房者的购房能力，武汉这边现在个人征信查得比较严，20年以上的房资还很难贷，贷款周期基本在4-6个月。”

更有甚者，渤海银行、民生银行等银行更明确表示暂停二手房商业贷款业务。

对此现象，首都经济贸易大学教授赵秀池认为，房贷收紧的原因主要是落实房住不炒的定位，让住房回归居住功能，通过房贷政策的调整，降低房地产金融风险，从而降低房地产市场的风险。

二手房市场下行

2020年底，央行和银保监会曾发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，即所谓的银行“两道红线”政策。

深圳知名财经评论员、“特区经济”学术委员会委员刘晓博向记者表示：不少城市二手房贷款额度趋紧，除了行业自身的原因，跟政策导向也有关系，“两道红线”政策的核心即是在控制金融机构的房地产贷款占比。

记者注意到，在“两道红线”政策的文件中，央行和银保监会根据不同的机构类型，划分不同的房地产贷款集中度。其中，针对中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。而中资中型银行的上限则分别为27.5%和20%。

从2021年上市银行发布的半年度业绩报告来看，多家银行的房地产业贷款和个人住房贷款占比均有所下调。

来自中达证券的研报分析中列举出的数字证明了这一点。研报指出，与2020年末相比，2021年上半年39家A股上市银行房地产贷款/个人住房贷款占比均值分别下降0.4/0.1%至23.5%、17.3%。分银行规模来看，大型银行个人住房贷款占比整体降幅最大（平均下降0.8%）。

同时，记者从公开信息查询到，杭州银行目前个人住房贷款占比达14.32%，较年初的7.26%提升了7.06个百分点，在A股银行中上升最快。

这把悬在银行头顶上的达摩克利斯之剑，让银行实行房地产信贷总量控制的同时，由于贷款审核严格，贷款利率上升，最终波及了房企以及购房者。

易居研究院监测数据显示，8月13个重点城市二手住宅成交量约为6.0万套，环比大跌14%，同比暴跌约34%；年初累计成交量同比增速为8.1%。

以深圳为例，8月，深圳成交再度下跌，仅成交2043套，环比下跌20%，同比下跌82%，这已经是深圳连续第五个月下跌，创近十年除春节月份最低值。对比去年同期11438套的成交量，已经不能用“腰斩”来形容。

9月的第一个星期刚过去，深圳的二手房住宅成交量仍在下行周期。上周，深圳二手住宅成交环比下降18%，同比仍然延续80%跌幅。地产研究机构克而瑞预计下半年成交体量仍将保持一段时间收缩，后续将持续低位运行。

对于下半年房贷额度走势，易居研究院智库中心研究总监严跃进评论道：“下半年将极大概念延续信贷紧张的趋势，从信贷政策来看，起码现在还没看到各个城市信贷政策缓和的趋势。”

中国房地产研究会常务理事丁祖昱则认为，鉴于目前多地银行已出现二手房停贷现象，未停贷城市多数放款周期也在3-6个月，二手房贷款难度增加，预计短期内热点城市二手房仍将继续降温，部分城市二手房或已提前“入冬”。

对于长期二手房市场的走势，丁祖昱判断，在调控政策层层加码后，前期热度较高的城市二手房市场降温明显，长期来看，二手房市场成交将逐渐回落至正常水平，但并不会明显失速，房价也将趋势性企稳。

编辑/李桁