一向低调的广州老牌国企珠江实业，也在新一轮物管上市潮中将自己的物业平台推向港交所。

早在一周前，中国证监会网站披露，广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟赴港上市，进度跟踪显示已接受材料。

2021年6月30日晚间，广州珠江城市管理服务集团股份有限公司正式向港交所提交上市申请。

根据招股书，其为立足广州、深耕大湾区、辐射中国其他地区的综合城市服务提供商；自1987年在广州成立以来，向大湾区20种不同类型的住宅及非住宅物业提供城市服务。

数据披露，截至2020年12月31日，珠江城市服务在管项目共有431个，签约建筑面积及在管总建筑面积分别约3640万平方米及3190万平方米。

“老牌”物企

翻看过往资料可知，珠江城市服务几乎是广州最早一批开展物业管理的公司。

公司最早于1987年在广州市成立，设立时名称为广州珠江外资建设总公司酒店管理公司，由控股股东珠江实业前身广州珠江外资建设总公司全资持有，以向广州花园酒店提供酒店管理及运营服务。

区域方面，自1989年开始向广东省外的酒店提供酒店管理服务；业态方面，其自1992年向商务写字楼，1993年将项目组合扩大至珠江实业开发的住宅物业，而后于2001年开始扩张至体育馆管理及运营服务等。

架构方面，于2000年开始，珠江城市服务进行一系列增资改制，且更名为广州珠江物业酒店管理有限公司。

今年开始，珠江实业开始为该物业平台上市做准备。作为重组的一部份，于2021年2月8日，珠江实业将5%股权无偿划拨予全资附属公司珠江健康。

上市前，珠江城市服务于5月18日完成相关改制为股份有限公司，由珠江实业及珠江健康分别持有7600万股及400万股，分别约占总股本的95%及5%。同日，公司改名为广州珠江城市管理服务集团股份有限公司，完成架构重组。

发展至今，截至2020年12月31日，珠江城市服务业务已覆盖大湾区九个内地城市中的七个，包括广州、佛山、珠海、东莞、惠州、江门及肇庆；同时还进军13个主要省份的其他城市，包括安徽、北京、重庆、福建、广西、海南、河北、河南、湖北、湖南、山东、云南及浙江。

不过可以看到，与珠江实业区域布局相似，目前珠江城市服务大部分业务集中于大湾区。截至2020年底，于大湾区管理的总建筑面积占总面积68.4%；大湾区物业服务产生的收入则占总收入的77.3%。

规模上，珠江实业在一众赴港上市的物管企业里面并不算大。

截至2020年12月31日，珠江城市服务在管项目共有431个，签约建筑面积及在管总建筑面积分别约3640万平方米及3190万平方米——这与近期上市的另一家国企物业越秀服务规模十分相近。

另外，截至近日递交招股书，珠江城市服务新增订立物业管理服务协议/中标34个项目，增加总建筑面积约为400万平方米。因此，目前签约建筑面积超4000万平方米。

经营指标方面，2018-2020年，珠江城市服务分别录得收益7.59亿元、8.62亿元、8.81亿元，复合年增长率为7.7%；净利润则分别录得约2450万元、3510万元、6600万元，复合年增长率为64.0%。

毛利上，2018-2020年，珠江城市服务录得1.73亿元、2.06亿元、2.41亿元；整体毛利率受各业务线的毛利率及业务组合波动的影响。

从2018年至2019年，毛利率保持相对稳定在23%左右，后于2020年提高至27.3%。

对此，珠江城市服务称，这主要是由于2020年应对COVID-19疫情的政府社保减免导致须缴纳的社会保险基金供款减少，及更有效的成本控制措施，包括集中采购管理及将更多劳动密集型服务分包出去。

外拓比例超八成

虽然规模与其他房企旗下物管公司相差无几，但珠江城市服务在业态组合及物业类型上则有特殊之处。

观点地产新媒体查阅获悉，珠江城市服务收益主要源自三条业务线，分别是城市公建服务、城市生活服务及城市文体运营服务。

简单归纳而言，城市公建服务为城市公建及产业园物业组合提供服务；城市生活服务则是更类似于一般物管公司的住宅物业服务及社区增值服务、非业主增值服务；城市文体运营服务指的是为定期举办文体活动的体育馆及运动场馆提供管理及运营支持。

从近几年收益占比来看，城市公建服务是这家物管公司最大比重的业务板块。以2020年为例，在当年8.81亿元营收里，公建服务、生活服务及文体运营服务分别录得4.18亿元、3.33亿元及1.32亿元，占比47.5%、37.5%、15%。

具体来看，城市公建服务的物业组合包括政府机关办公楼和企事业单位办公楼等政府建筑；公立医院、学校、公园等公共建筑；办公楼、酒店和购物中心等商业物业；及产业园区、交通枢纽设施等产业园物业。其中，以政府建筑为最大业务类型，占据近四成比例。

截至2020年12月31日，珠江城市服务已签约管理及管理总共271个城市公建及产业园物业，在管建筑面积达1380万平方米，按此计算占总面积43%。

一定程度上，这一部分业务更多是依赖其国企背景及资源所获取，如管理物业中包括广东省财政厅、党校等。

不小比例的公建服务，也使得珠江城市服务在关联度方面有异于其他物管公司。

招股书披露，截至2020年12月31日，珠江城市服务在管建筑面积约80.1%来自独立第三方所开发项目，约19.9%来自于珠江实业集团及合营公司、联营公司及关联方。

此外，观点地产新媒体计算获悉，就收益而言，珠江城市服务有高达九成的收益来自于独立第三方所开发项目。

可以与之相比较的是，目前房企分拆的物管公司关联比例往往多达七成。因此在招股书中，珠江城市服务也称自己“形成了市场化运作模式，第三方业务发展能力强大”。

值得注意的是，虽然公建服务的获取稳定且空间大，但此类业务的收益不高，尤其在初期。

珠江城市服务整体27%左右的毛利率下，可以发现三大业务板块的毛利表现呈现分化的状态。

其中，城市文体运营服务近三年录得毛利率分别为46.4%、41.1%、49.5%；另外两个业务板块则基本录得20%-25%左右。

对此珠江城市服务也于招股书中表示，城市文体运营服务毛利率高于城市公建服务及城市生活服务，原因是该等两项服务的劳动密集性较高。

据悉，城市文体运营服务除了字面理解上的为体育馆及运动场馆提供管理，还包括出租、咨询等运营支持。如招股书中就提及，其将运营中的某些体育馆出租予举办大型体育比赛、娱乐活动及其他商业活动如篮球公开赛等的第三方活动组织者，根据所用设施向第三方活动组织者按天收取固定费用。

截至2020年12月31日，珠江城市服务已订约管理的体育场馆建筑面积为160万平方米，及在管体育场馆总建筑面积100万平方米。

观点地产新媒体了悉，尽管城市文体运营仅占总签约面积规模的4%左右，但收入占比则占比15%。

编辑/宋欣