来源|风财讯 作者|王迪

【重点提示】

① 从“卖卖卖”到“建建建”，潘石屹神转折，耗资共人民币约2.5亿元建7家公司，且公司大股东皆为境外公司。
②风财讯多方独家获悉，4家大股东法人、董事皆指向了SOHO中国内部同一高管人士，且该人士的对外新增投资时间与境外公司成立时间出奇地一致。
③ 业内人士对风财讯表示，新成立公司或与之前收购海外资产有关，或将其与之前海外密集购置资产进行整合。
④2019年SOHO中国密集出售资产，有知情人士对风财讯表示，大宗交易买家煤老板居多，SOHO中国或有名单库。

（4150字数读潘石屹从出售资产到建立公司始末，8分钟干货阅读)

继去年接连清仓出售SOHO中国核心资产之后，潘石屹又走上了不断注册新公司的道路。

风财讯就企查查查询得知，潘石屹目前关联企业有106家，共在102家担任法定代表人，近一个月新成立公司有7家，1月份新成立公司有6家，公司大股东皆为港澳台法人独资、法人独资、外国法人独资等，而经风财讯多方获取消息独家得知，其中4家大股东法人、董事皆指向了SOHO中国同一内部人士——SOHO中国副总裁徐晋。

在内地接连“大撤退”之后，老潘近日密集动作是击溃“跑路”传闻，还是让转移资产的事实“板上钉钉”？

截至发稿，风财讯致电SOHO中国相关人士，对方表示不方便做出任何回应。

一名常年从事房地产行业研究人士对风财讯表示：“这或与之前收购海外资产有关，潘石屹或将目前注册公司与之前海外购置资产进行整合，因为大规模美元资金进出国内比较麻烦，潘石屹有可能通过香港法人控制内地公司和资产，这样外资收购参股香港公司进出就很方便，未来买家可以分开售卖，更灵活高价。”

优淘网总裁、资深地产人士薛建雄则分析称：“之前购买应有平台公司，现在可以再注册公司来收购之前的平台公司，进行左右手资源整合。”

1 

制定“出逃计划”，左手倒右手？

业内对潘石屹进行资产境外转移的依据，大多与潘石屹张欣夫妇之前购置海外资产有关。

据公开资料显示，从2011年开始，潘石屹张欣夫妇就通过家族信托投资海外资产，包括：纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%股权，以及联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%股权。

“上一轮正值美国房地产低点，算是抄到底了。”一位业内人士对风财讯分析称，潘石屹之子潘瑞在英国也曾成立过EREC Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目。

风财讯就企查查查询得知，潘石屹新成立的7家公司注册资本从150万美元到2亿人民币不等，共折合人民币约2.5亿元。其中，SOHO China(BVI-1) Limited公司实属英属维尔京群岛，其余公司大股东所在地多在香港或台湾，北京辰济企业管理有限公司的100%股东为北京威石企业管理有限公司，而北京威石企业管理有限公司的实际控制公司也是SOHO China(BVI-1) Limited。

现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲对此分析称：“在海外成立公司是非常容易的，如果仅仅是作为收购的物业口，也相当容易。一种可能是，由公司SOHO中国重组后，分别由这些公司来持有，然后再出售给不同的人士，但是，很难揣测出这一步跟资产注入一定有关系，只是一个推理。”

就目前新成立的公司来看，除天津润石投资有限公司为存续经营状态之外，其余6家皆为“在业”状态，其中，“存续”为生产型公司，“在业”为不生产型公司，前者的经营范围涉及到一条：“在国家允许外商投资的领域依法进行投资，协助或代理其所投资的企业从国内外采购该企业自用的机器设备等原材料”后者多为企业管理、出租办公用房、技术咨询、活动、制作等轻资产公司。

风财讯采访到的另一种声音则是，中美之间近期签订第一阶段协议，此前的贸易摩擦出现缓和态势，也为市场留下一些可控转圜的空间。而潘石屹新成立的公司经营范围正好切中海外贸易。

“中国要保住在汇率上面不做竞争式地降低汇率的要求，这就要求人民币对外币兑美元汇率要保持住一定的比例，在这种情况之下，如果是想把国内的资产套现，是一个很重要的窗口期，潘石屹也是想要利用这一窗口期进行资产套现。”一位常年致力于资产及证券管理者对风财讯表示。

2 

神秘的境外法人

从诸多事件谜团中梳理分析，更多吸引业内关注点的是潘石屹新注册公司大股东身份无一例外地贴上了境外身份的标签，而找到背后的实际操控人或许能解开背后的真相。

风财讯多方获取独家消息得知，除了北京康石企业管理有限公司背后的大股东公司注册时间较早为2010年之外，其余公司皆成立于一两个月之前，且除了北京康石企业管理有限公司、北京辰济企业管理有限公司的背后大股东法人/董事分别为白峻荣及潘石屹之外，其余4家大股东法人/董事皆指向了同一人士——徐晋，但是网络上对于徐晋的资料寥寥无几。

据同花顺显示，徐晋目前为SOHO中国有限公司副总裁，女，本届任期自2018年12月31 日至今，现年48岁，负责公司资产及物业管理。于2001年2月加盟公司,历任人事行政部总监,采购部总监及副总裁，1994年获得北京物资学院工程管理专业学士学位,于房地产开发行业拥有超过20年的相关经验。

唯一能查到的是，去年10月30日,徐晋曾出现在丽泽SOHO举行首场项目推介会现场，并为丽泽SOHO优秀合作伙伴颁奖。据企查查显示，徐晋目前全部关联企业有57家，且为北京搜厚物业管理有限公司上海第六分公司、大北窑分公司、海淀分公司、光华路分公司等26家公司的负责人。

风财讯发现，其徐晋的关联风险多达720条，多与SOHO中国企业密切相关，其中，去年9月因北京山石房地产有限责任公司未按时履行法律义务被法院强制执行，涉及高风险，而判决文书及法院公告也与SOHO中国任职具有相关性。

就关联企业负责人历史变更而言，多数企业为2015年3月由负责人吴宣霆变更为徐晋，再向前倒推其相关企业负责人在2011年7月由许洋变更为吴宣霆。

许洋曾任SOHO中国副总裁，是SOHO中国的元老人物，2011年11月从SOHO离职，而据同花顺显示吴宣霆，女，目前担任SOHO高级副总裁、首席运营官，本届任期自2013-04-12 至今，现年56岁，2010年加入SOHO中国。

此外，在徐晋的对外投资一列显示，2019年11月5日、11月5日、10月30日、10月29日分别新增四项对外投资，且四家企业分别为北京兴石企业管理有限公司、北京坚石企业有限管理公司、北京衡石企业有限管理公司、北京创石企业管理有限公司，无一例外的法定代表人都是潘石屹，而徐晋都为监事，四家公司成立时间皆为2018年12月5日。 

就徐晋的新增对外投资的时间来看，与潘石屹新成立的6家公司全资控股的境外公司注册时间非常吻合，同一时间密集成立公司并进行对外投资背后究竟有何原由？

风财讯采访诸位业内人士，一种声音是，徐晋背后仍有实际控制人进行操控，因为就目前搜集到的信息来看，徐晋虽然担任境外公司的法人及董事，但是其所用的护照还是属于中国护照，而香港注册公司的条件并没有对境外认识相关身份做详细要求。

另一种声音则是，近年来，潘石屹与张欣婚变传闻一直不绝于耳，但两人皆对外予以否认。有业内人士对风财讯表示，虽然潘石屹在SOHO的诸多企业中为法人代表，但是真正的背后操盘手是张欣，并且张欣在SOHO上市、融资等诸多方面能力过人。

“潘的做法疑似在转移资产，以和新设立的离岸公司进行股权交易、设立VIE架构等形式进行资产曲线出境，有要跑路的嫌疑，将资产实质性转移到境外。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

3 

个人“多元化”VS 企业“清仓”

玩微博、卖苹果、热衷慈善、做木匠，搞摄影……地产大佬潘石屹似乎已经在“不务正业”的“多元化”的道路上越走越远。

1月20日，SOHO中国董事长潘石屹在微博上发布了一段程序代码，并配文：“今天写的一段程序”。与之“学习Python”相对应的是潘石屹认为未来是科技的时代，“我们要让机器听我们的指挥，就要学习机器能听懂的语言。”

与个人多元化相对应的是，SOHO中国近年来的发展却颇为不易，自从2012年SOHO中国告别散售型物业，转为持有型物业开始，SOHO中国主要收入来源是租金收入。最近五年内，“卖卖卖”模式几乎成为了SOHO中国的常态，但是，“低买高卖”似乎成为了潘石屹长袖善舞于资本市场的套路，这也为其套现了近300亿元的真金白银。

中国房地产企业融资陷入四面楚歌的境地，办公楼租金下滑，空置率创10年高位，去年6月，潘石屹已经计划出售13个项目，资产总价值为78亿。而随后，望京SOHO、光华路SOHO二期等“八大金刚”核心资产的出售也让潘石屹“跑路”的传闻甚嚣尘上。

对于2019年资产出售的最终购置方，风财讯采访了多位长期致力于写字楼等大宗交易研究的专业人士，多数表示，现在都还不明确，处于暗标阶段，亦有人士表示：“去年SOHO中国出售的资产买家煤老板居多，他们应该有一个名单库，卖每个项目的时候都会出来问一遍这些客户。”

当然，亦有市场消息称，SOHO中国交易对手多为外资公司，财新网曾报道黑石集团联合新加坡国有控股的GIC（Government Invested Company）公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

“潘石屹之前扩张那么快，负责应该不少，需要回融一些资金，缓解一下负债。”薛建雄表示。

于潘石屹而言，售卖资产进行套现，已成为无可争议的事实。而SOHO中国近年来的发展现状也不尽如意。

SOHO中国2014年-2018年资产、资本、股本回报率情况

风财讯查阅发现，2014年到2018年，SOHO中国的净利润分别为40.80亿元、5.38亿元、9.10亿元、47.33亿元、19.25亿元。经营性现金流在2014年、2015年、2016年、2017年皆为负值，投资性现金流及筹资性现金流分别为-10.53亿元、-23.29亿元。总收入、净收入、资产总额在2018年的增长率分别为-34.81%、-23.59%、-2.07%，2014年到2018年的存货周转率常年处于0.16，应收账款周转率在2015年呈现断崖式地下滑，从2014年的40以上，跌至4.07。

SOHO中国2014年-2018年复合增长率

28年前，曾经的万通六君子意气风发，拓荒在房地产行业起步时期,而今，不论是阳光100、还是万通地产都呈现了与SOHO中国相同的境遇。业务经营的接连走低，体现出转型背后的步履维艰，而此次清仓资产并新成立公司，会是潘石屹的新开始，还是借壳“出逃”，风财讯将持续关注。

编辑/张郁唯