房屋租赁或托管过程中，当事人常因物品丢失、装修环保不达标或空气质量保障不足、退还押金不及时等问题引发纠纷。以下三个真实案例，为出租方、承租方、托管方提供法律指引，帮助大家规避风险、依法维权。

案例一：

房屋托管留贵重家具丢失

举证不足难获高额赔偿

2019年，刘女士将自有房屋委托某租赁公司进行运营管理，双方签有《资产管理服务合同》，期限为3年。合同到期后，2022年双方另行签订《房屋租赁合同》，上述两份合同及附件《物品交接清单》中均未记载屋内有紫檀红木梳妆台一个。

重新签约时，刘女士与房屋管家核实梳妆台是否还在屋内，管家称没有见到这件家具。刘女士发现梳妆台丢失，称这件家具系祖传、价值不菲，遂与租赁公司主张高额赔偿，双方协商未果，故刘女士诉至法院要求公司赔偿4万元。租赁公司辩称，合同未约定对该梳妆台的保管义务，交割清单也无相关记载，且原告无法证明梳妆台实际价值，不同意原告诉求。

法院经审理认为，结合租赁公司官网上展示的案涉房屋内部情况截图、双方沟通录音等证据，刘女士将梳妆台交付给租赁公司具有高度盖然性（即有可能但非必然），租赁公司未尽妥善保管义务应承担赔偿责任，但原告未能举证证明梳妆台的实际材质和价值，应承担举证不能的后果，法院最终结合家具折旧、照片外观等因素酌定赔偿1000元。

法官说法

当前房屋所有权人将自有房屋投入市场主要有两种法律形式，一种为资产委托管理模式，双方成立委托合同、服务合同等法律关系；另一种为出租模式，双方成立租赁合同关系。

本案中，刘女士与租赁公司负有不同的合同义务，但均对房屋及其内部设施负有妥善保管和使用的义务。虽案涉两份合同的附件未记载梳妆台，但原告提交的照片经对方认可，显示房屋在最初交付时主卧中存在梳妆台一个，结合租赁公司多名工作人员的沟通记录，能够形成证据链证明梳妆台已交付，租赁公司作为托管方，依合同约定负有妥善管理房屋及屋内设施的义务，物品丢失理应承担赔偿责任。

其次，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”原则，刘女士主张梳妆台为紫檀红木且价值不菲，需提供专业鉴定报告、购买凭证等有效证据佐证，但其仅提供家具城询价结果，不足以证明物品实际价值。此外，租赁公司以合同无记载为由主张无保管义务，该抗辩不能成立，因保管义务是其资产管理的法定义务，不因合同未列明而免除，故法院结合案件实际酌定赔偿金额。

法官提示

房主将房屋予以托管时，尽量避免遗留贵重物品。如需遗留贵重家具家电，务必在交付托管方时形成书面移交文件，如在合同或资产交割清单中书面明确标注物品的名称、材质、数量；口头告知若无法固定成证据则无法律效力，同时应留存物品材质、价值的相关证明，如购买发票、专业鉴定报告等。物品交付时应做好拍照、录像等证据留存。

案例二：

租房遇甲醛超标可解约

违约金过高法院依法酌减

2024年6月14日，志明通过某房屋租赁公司作为中介机构从出租人处承租了海淀区某房屋，其向房屋租赁公司支付了三个月租金及服务费共27000元。合同约定，因出租人或房屋租赁公司原因，影响承租人居住安全，承租人有权单方解除合同；合同附件对房屋空气质量标准及异议申请作出明确约定。

收房时，志明发现房屋异味浓重，遂在该公司管家在场情况下，委托有CMA资质的机构进行空气质量检测，结果显示主卧甲醛浓度超标，不符合国标要求。双方交涉退款事宜，该公司仍有部分租金和服务费未退还，故志明诉至法院，要求确认合同解除、被告公司退还剩余租费和服务费4000元、支付月租金100%的违约金9000元并支付空气质量检测费500元。

房屋租赁公司辩称，原告提出空气质量问题后，公司为其办理了无责退租，双方合同已解除，并退还了合同未履行期间的费用。案涉房屋非首次出租，公司无空气质量异议的受理义务，且经检测，仅有主卧的甲醛轻微超标，可以忽略不计。原告退租后很快入住新房，无实际损失，违约金的目的系弥补损失，因此不应承担违约金。

法院最终判决案涉租赁合同于2024年6月26日解除，房屋租赁公司向志明退还租金及服务费3600元，支付检测费500元以及违约金800元。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

本案核心争议为被告房屋租赁公司是否构成违约及违约金数额如何认定。法院认为，其一，出租人及受托方负有法定的房屋安全保障义务，即便案涉房屋非首次出租，合同未排除空气质量保障责任，被告公司无相反证据推翻合法检测报告，其未交付符合安全标准的房屋，构成根本违约。

其二，无论是根据法律规定抑或合同约定，承租人的单方解除权依法成立，志明按合同约定在APP上通知解约，该意思表示到达时合同即解除，出租方需退还未实际使用期间的房租及服务费。

其三，被告主张合同约定的月租金100%的违约金明显过高，违约金以弥补实际损失为主，同时起到一定的惩罚作用，法院结合原告未实际入住、及时承租新房无实际损失的事实，以及被告公司的过错程度和违约后的积极处理态度，依法酌定违约金800元；而空气质量检测费是为核实房屋问题产生的必要支出，属于违约造成的直接损失，应由违约方承担。

法官提示

租客租房时若发现房屋空气质量异常，应及时与出租方共同委托有CMA资质的机构检测，在出租方和中介机构在场的情况下进行空气质量检测，全程留存检测记录及沟通凭证。行使解约权需按合同约定方式通知对方，留存通知送达证据；而主张违约责任时需举证证明己方的实际损失，避免因约定违约金过高被法院依法酌减。

作为出租方，应做好空气检测、及时通风，确保房屋空气质量在交付时符合国家标准和约定；托管方受托后应严格核验房屋状况，履行日常维护义务。遇到租客提出质量异议，需积极配合共同检测，违约后及时协商处置，避免损失扩大。

案例三：

不定期租赁协商退租仍违约

押金抵扣违约金后余额需返还

2022年9月，晓雪和其配偶阿强与老徐签订了一年期租房合同，押金为一个月租金4800元，押金已支付。合同到期后，双方微信协商续租，未签订书面合同，仅约定租金下调至4600元每月，形成不定期租赁关系。2024年10月，晓雪以小区将进行上下水改造、怀孕不适宜居住为由，与老徐协商退租，约定于11月9日交接房屋并按实际居住天数结算租金。交接后，老徐退还了合同未履行期间的租金，但是以晓雪一方提前退租构成违约为由，拒绝退还押金，晓雪和阿强诉至法院要求返还押金4800元。

老徐辩称，续租默认按原租赁合同约定履行，晓雪一方提前退租构成违约，押金应抵扣违约金，且退租恰逢租赁淡季，已造成其租金损失，故不同意退还押金。

法院经审理认为，双方构成不定期租赁，但原租赁合同违约责任条款仍有效，二原告提前退租属违约。双方协商调整租金标准后，二原告应支付违约金4600元，押金抵扣违约金后，剩余款项应予退还。法院最终判决老徐向晓雪、阿强退还200元。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。依据第七百三十条规定，当事人对不定期租赁合同可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案核心争议在于不定期租赁中，协商退租是否免除违约责任及押金的处理规则。

法院认为，其一，租赁期限届满后未签订书面续租合同，承租人继续使用房屋、出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但转为不定期租赁，原合同中关于违约责任的条款对双方仍具有约束力。其二，不定期租赁虽允许当事人随时解除合同，但“随时解除”并非无责解除，承租人提前退租仍需遵守原合同约定，承担相应违约责任。其三，押金的核心功能是担保承租人履行合同义务，合同解除后，押金应优先抵扣承租人应付的租金、违约金、赔偿金等，剩余部分需足额返还，出租人不得无故全额扣留。本案中，二原告与出租人协商退租仅达成解约及租金结算共识，未明确免除违约责任，违约方应按原合同约定支付违约金，押金抵扣后余额需返还。

法官提示

出租人与承租人续租时，如有条件应尽量签订书面合同，根据实际情况有必要变更合同条款时，应明确租赁期限及违约责任。若形成不定期租赁，除租赁期限外的租金标准等仍按照原合同条款履行，解约时需在合理期限内提前通知对方，给予对方必要的准备时间。协商退租时，应明确违约金、押金处理等关键问题，妥善解决结算事宜。 （文中人物均系化名）

文/邓可人（北京市海淀区人民法院）

编辑/汪浩舟