11月70城二手房价无一上涨 楼市静待政策起效
21世纪经济报道 2023-12-16 11:05

经过长时间的深度调整后,房地产市场再度迎来反弹的契机。

12月15日,国家统计局发布数据显示,今年11月,全国70个大中城市中,有59个城市新房价格环比下跌,数量为近24个月以来的最多,新房环比上涨城市只有9个。同期,70城二手房价格无一环比上涨,这种情况是有统计以来首次出现。

其他重要指标中,今年前11月,房地产投资、销售等数据继续同比下降,且降幅进一步扩大。

今年年中以来,这种量价齐跌的局面已经持续数月。各项指标走低的同时,市场信心难以恢复,并使得楼市政策的边际效应不断递减。

但近几个月,政策层面的利好不断出现。12月,中央经济工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”后,北京、上海分别出台政策,进一步降低购房门槛。分析人士认为,若一线城市市场升温,将可能对整体市场起到带动作用。

房价仍然缺乏支撑

受各种因素影响,自2021年下半年以来,房地产市场就进入深度调整期。其间,各级监管部门曾出台多项稳楼市措施,但市场始终未能进入持续升温的通道。

2023年,房地产市场呈现先扬后抑的走势。在上半年出现短暂的“小阳春”后,市场再度降温。在国家统计局监测的70个大中城市中,从6月开始,新房价格环比下降的城市就超过了上涨的城市,二手房价格则自5月就转为下降为主。

此后,房价下降的城市越来越多。到11月,已有69个城市的二手房价格环比下降,仅杭州一城持平,无一城市上涨。这还是有统计以来的首次。

具体看,一线城市二手房价格环比下降1.4%,降幅比10月扩大0.6个百分点;二、三线城市的二手房价格环比分别下降0.7%和0.8%,降幅比上月均扩大0.2个百分点。

相比之下,一二三线城市的新房价格分别环比下降0.3%、0.3%、0.4%。

今年以来,二手房价格降幅大于新房的情况一直存在。分析人士认为,一方面,在市场下行期,二手房业主的情绪更容易出现波动,抛售行为更加普遍;另一方面,不少业主处于“卖一买一”的连环单中,出于房屋置换的需要,他们更愿意将手中的房产降价出手。

由于二手房价格优势明显,使得新房市场的降价促销策略大打折扣。北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,为冲击年度业绩,公司近期推出了降价促销、增加营销费用、提高激励措施等一系列举措,但市场反响仍然平淡。

房地产市场并未出现年末翘尾行情,是导致价格缺乏支撑的底层原因。今年1-11月,全国商品房销售面积10.1亿平方米,同比下降8.0%;商品房销售额10.5万亿元,下降5.2%,均创年内最大降幅。

其中,11月单月,商品房销售面积和销售额均略高于10月,但与去年同期相比,仍有约两成的降幅。

在以销定产的指导思想下,由于销售不佳,供应端也难以提振。今年前11月,全国房地产开发投资10.4万亿元,同比下降9.4%,同样为今年最大降幅。同期,房屋新开工面积、施工面积继续下降。与过去几个月类似,得益于“保交楼”政策,房屋竣工面积继续保持正增长。

市场信心待提振

事实上,近几个月来,房地产市场享受到的政策利好并不少。8月25日,住建部、央行、金融监管总局联合发文,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”。大约一周后,四个一线城市的相关政策便陆续落地。

但仅此一项政策,对市场的提振作用仍然有限。前述北京房企人士表示,政策出台后,北京市场交易量确有小幅提升,但热度仅持续了半个月左右。从项目一线的反馈来看,政策促使部分观望中的客户出手,但带来的新增需求并不多。

他认为,这主要是由于政策力度相对不大,同时也反映出市场信心还有待提振。

提振信心的努力仍在继续,并开始着眼于流动性的改善。10月30日至31日,中央金融工作会议召开,提出促进金融与房地产良性循环,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等。此后,金融机构纷纷召开房企座谈会,传递出信贷投放将更加精准有效的信号。

今年前11月,房地产开发企业到位资金11.7万亿元,同比下降13.4%,降幅近7个月来首次收窄。在销售端仍然不振的情况下,融资环境的改善使得行业流动性终于出现好转的迹象。

国家统计局的数据还显示,11月份,房地产开发景气指数为93.42,连续6个月下降后首次回升。

真正的利好消息来自12月。12月11日至12日,中央经济工作会议在北京举行,其中提到,积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。

12月14日,北京、上海出台楼市新政,下调首套房和二手房的最低首付比例,并调整普通住宅的认定标准。至此,四个一线城市在实施“认房不认贷”的同时,全部下调了首付比例。

中信建投指出,深圳于8月31日实施“认房不认贷”政策,9月29日下调住房贷款利率下限,新政出台后,成交量显著恢复。新房方面,10月、11月成交分别环比增长24.8%、6.0%;二手房方面,10月、11月成交分别环比增长13.7%、17.3%。根据深圳经验,以降二套房首付为重点的楼市政策优化后,新房二手房成交出现明显复苏,可以认为此次京沪政策也会有类似效果。

中指研究院市场研究总监陈文静也表示,京沪市场预期好转或将进一步提振整体市场信心,推动全国市场加快筑底企稳。年底,政策利好叠加企业加大营销力度,新房销售规模有望出现小幅翘尾。

陈文静还指出,针对企业端的资金支持政策有望继续细化落实,“三个不低于”等政策若能实质性落地,将有助于改善企业融资环境,进而逐渐修复企业开工投资积极性。

但受访者同时指出,政策发挥作用仍需要一段时间,预计今年各项指标仍保持负增长。2024年,随着“三大工程”加速推进,房地产开发投资降幅有望收窄。

编辑/樊宏伟

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