“纳保”考题下 自如联手中铁建工“重回”集中式公寓
观点网 2023-12-08 14:07

伴随“租购并举”住房制度的推动,以及土地供应、人口趋势、租住观念等多方面的改变,住房租赁市场的玩家和规模都还在持续增加。

12月4日,据自如资管官微消息,中铁建工集团有限公司与自如寓(北京)住房租赁有限公司在自如总部签署战略合作协议。根据协议,双方将在投资、设计、施工、运营等方面开展多领域合作。

据了解,本次自如与中铁建工战略合作的达成,将共同发挥双方的资源优势,实现优势互补、资源共享,探索租赁住房多样化合作,包括不限于对存量低效、闲置资产进行投资改造,打造保障性租赁住房和市场化长租公寓。

同时,本次战略合作双方将共同取得集体建设用地使用权,投资建设为高品质租赁社区;在综合用地的开发上,将致力于建设集住宅、写字楼、新青年公寓多元业态的大型综合体。

此外,双方计划每年为社会提供5000间以上高品质租赁住房。

纳保吸引力

自2021年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,全国多个城市积极响应,相继出台了一系列保租房筹建目标和支持政策,保租房市场迎来前所未有的发展。

去年,四只保租房REITs的成功发行,也指明了退出渠道,市场对长租公寓市场的投资热情被进一步激活,越来越多的社会主体参与到保租房建设中。

房企阵营中,万科泊寓纳保规模相对较高。今年10月的万科媒体交流会上,泊寓总经理胡冬华透露,泊寓已在19个城市为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务,在市场化运营机构中,纳保数量位居第一。

旭辉瓴寓旗下的柚米寓上海南翔地铁站店去年宣布通过纳保认定,龙湖冠寓也有长沙金融中心店、武汉新壹城店等多个保租房项目落地并开业。

ICCRA发布的数据显示,截至2023年一季度末,全国已开业房间规模中约有21%纳入当地保障性租赁住房,环比上涨了5个百分点,规模合计为17.03万套(间)。纳保比例最高的为租赁式社区,已纳保房间规模约占总规模的39%,环比上涨11个百分点。

从企业端来看,已参与纳保的企业数量共32家,占比超过60%。

此外,参与纳保的除了华润有巢、万科泊寓、龙湖冠寓等房企的长租分支业务,还有专业的长租品牌,例如魔方公寓正在“应纳尽纳”,乐乎公寓则在北京、广州、武汉等城市积极布局保租房。

显然,自如也已经加入其中。

从此次透露的合作内容来看,主要有两种形式,其一是盘活存量资产,将城市更新项目改造为保租房或市场化长租公寓,如商改租、工改租等;其二是共同取得集体建设用地的使用权,投资新建租赁社区。

租赁社区或许正对应自如资管旗下的大型租赁社区产品线“自如里”,而存量资产改造项目则对应城市独栋高品质青年社区产品线“自如寓”。

当然,双方合作的方向也包括,在综合用地的开发上,将致力于建设集住宅、写字楼、新青年公寓多元业态的大型综合体,也并不排除自如资管旗下旅行驿站产品线“自如驿”等。

“重回”集中式

自如以分散式公寓起家,在2018年宣布成立了自如资管平台,计划通过整栋资产收购来提高集中式公寓的规模。尽管如此,分散式公寓一直占据了其更大的业务比重。

不过,据公开资料,自如在成立之初也有过集中式公寓项目。在2012年前后,自如共打造8套整栋式公寓,位于北京的将府自如寓也是此时期的代表作。但之后自如停止在整栋的集中式公寓上继续拓展,而是加大分散式公寓布局。

通常而言,集中式公寓户型、装修风格、配套设施等有一致标准,且能够实现集中运营,多数为重资产持有,分散式公寓多数为轻资产运作,房源标准化程度差,租金水平差异大,管理效率相对较低。

仲量联行发布的《2023中国长租公寓市场白皮书》显示,随着中国长租公寓市场步入快速成长期,长租公寓投资趋向专业化和规模化,要求投资机构同时具备资金实力和运营能力。

住房租赁市场发展至今,一些市场化品牌已完成早期的分散式起步阶段,向集中式公寓发展。有业内人士透露,现在已经很少再提分散式公寓。

另一方面,在自如资管的诞生时,自如同步宣布将全面开放旗下整栋资产的产品、运营、互联网能力,提供委托管理、租赁经营、战略合作三种模式,并提出当年的委托管理规模目标是达到1万间。

截至今年上半年,自如资管涉及管理房源量突破3万,累计已布局全国13座城市。上半年新拓武汉、天津两地,包括签约武汉首个保租房合作项目以及落地自如寓天津首店。在保租房项目方面,自如资管在多地与国企实现联手运营。

仲量联行提及,由于目前租赁住宅用地尚未对社会资本全面开放,投资机构需要与国央企或政府平台公司合作;而国央企,尤其是主营业务非房地产业的地方国企,同样需要与专业投资机构合作盘活土地资源。

国央企在发行公募REITs方面亦有主体优势,未来投资机构可选择将项目权益出售给国央企合作伙伴,或其他具备发行公募REITs能力的机构。

也因此,投资机构选择与国央企合作投资也是一种双赢的选择。

随着保障性租赁住房资产证券化的打通,吸引了越来越多的长租公寓品牌运营商加入到保租房的建设中,租赁住房市场规模迅速扩张,项目的资产价值也越发得到凸显。

此外,在如今“盘活存量资产”政策的引导下,未来几年预计将会有更多存量物业,如老旧酒店、闲置商办、工业等物业,被改造为长租公寓。以上海市场为例,截至2025年,预估存量改造类长租项目将面向上海市场提供约3万套的新增房源。

自如资管此前也表示,盘活存量在当前的保租房筹建和运营中居于主要地位。

“工改租”、“商改租”、产业园区配建等存量资产供给放开,让专业的市场化资管机构可以发挥自身的品牌优势,并输出长期积累的项目管理经验;从而与保租房项目相关持有方,形成有效的能力互补,让保租房这一民生工程实现健康长远的发展,也能够共创出更多高品质、好口碑的城市新青年安居社区。

编辑/刘洋-广厦

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