最近刺客有点多，东边的安倍桑才被手铳大师直接带走，这边的冰柜里出现深藏不露的雪糕刺客。现在连房子这种严格调控的大宗商品，也出现了新的“价格刺客”。

7月31日，位于朝阳区东北五环外，朝阳孙河住宅规划区的最后一个纯新盘——恒基·天汇项目正式获批预售许可证，13栋楼，130套房子，拟售均价达到了14万元/平方米，远远高出目前该区域的次新二手房7-9万元/平方米的成交价。

拿地3年终入市的恒基·天汇

常听到有人在说，孙河属于老天爷赏饭吃的一个板块，它是全北京第一个先整体规划后开发的豪宅板块，一直是众多知名房企抢夺的“香饽饽”，竞拍地价也是屡创新高。

该板块地价最高的宅地出让，是2019年由香港房企恒基兆业，以30.2亿元总价，23.3%的溢价率，拿下的2902-31地块。这也是孙河区域近5年来，第二宗不限价地块，另一宗同样为恒基开发，与天恒联合体共同打造的孙河傲云项目。

从2019年拿地开始，除了公布过一次规划方案外，项目迟迟没有动作，一晃就是3年时间。

今年7月，恒基·天汇正式披露，项目一共31栋楼，全部都是5-6层的多层，单层均为200㎡-400㎡以上的大平层产品。

根据外立面效果图，可以看出恒基的窗墙比很高，客厅有270°的采光，这样的产品在以别墅为主的孙河区域，确实让人眼前一亮。

随着恒基·天汇的即将入市，也宣告孙河板块的新房时代将进入倒计时。

5年时间，价格翻2倍

作为一个开发了10年的高端住区，目前孙河的二手房价格，在贝壳找房上的成交均价基本都在7万以上，像双珑原著挂牌均价是7.5万/㎡，最高价已经突破了10万/㎡。泰禾北京院子挂牌均价是9.2万/㎡，最高价达到12+万/㎡。

恒基天汇14万元/平方米的定价显然大幅超过了区域的二手房报价。这在新房与二手房普遍倒挂的市场下，还是比较少见的。

不仅如此，2017-2018年限竞房的横空出世，把孙河区域的新房均价控制在了7万/㎡以下，也给孙河的房价按下了刹车键。

值得注意的是，这期间成交的低价限竞房，按照持有5年的规定，很大可能在2025年左右大量进入二手房市场，这意味着孙河板块的二手房均价未来可能出现结构性地整体下调。

对比5年前的限价，恒基·天汇可以说凭借一己之力，将孙河的新房价格天花板抬高了整整2倍。 

孙河区域新房及次新房项目信息表

北青房产综合整理

不仅如此，师出同门，同时期出让的孙河不限价地块恒基天恒·傲云，同样主打大平层，均价9.5万元，在恒基·天汇14万/㎡的定价前，似乎都显得更具“竞争力”了。

实际上，在规划定位上，以高端别墅居住为主的孙河板块，最大的稀缺性是拥有不可复制的生态资源，也被认为是“高端住区”的代表。

但同时需要看到的是，孙河的配套仍在完善中，学校、医院等关键配套还在落地过程中，当前的价格体系是否透支了未来的市场预期？区域规划的利好能否最终顺利兑现？未来恒基·天汇的销售成绩，或将反映出高净值人群的真实想法。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦