12月22日，北京门头沟法院召开新闻发布会，对物业类纠纷进行通报。北青-北京头条记者获悉，随着2020年5月1日《北京市物业管理条例》正式实施，门头沟法院通过“府院联动，调解先行，审判断后”的诉源治理工作模式，预防和妥善处理物业纠纷，依法保障市民的合法权益。

物业费成社区治理难点  近年来居高不下

近年来，随着门头沟区商品房开发力度的增大和征收安置房回迁进程的加快，大量房屋进入收缴物业费阶段，随之而来，物业类纠纷呈逐年增多趋势。

自2016年以来，门头沟法院物业类纠纷收案数分别为2125件、1871件、2110件、2187件、1709件（含诉前1522件）、1934件。物业类纠纷的诉求一般集中于物业服务费缴纳、物业服务质量、公共区域收益分配、维修等。其中，95%以上案件均为物业公司追索物业费。

物业费直接关系到服务质量、物业企业的经营及其他业主的合法权益。该类纠纷整体上呈现涉群体范围广、矛盾易激化、情绪对抗激烈、难以调解等特征，是社区治理的难点，主要体现在：

一是部分业主居住观念尚未转型。许多业主虽然实现了“平房入楼房”的转变，但是生活方式和观念依然没有从“自给自足”中转变出来，心态上难以接受现代社区共同管理、共同服务的观念，部分老旧及回迁社区业主对享受物业管理及交费观念仍未形成，缺少购买物业服务的理念。对于回迁安置房，部分业主认为回迁安置房是政府配置，应由政府承担物业费用而非业主负担。

二是物业服务质价匹配度不高。物业费通常定价后实行“一价到底”，物业的服务水平和服务意识与业主需求无法匹配，双方在绿化、保洁、安保、维修管理、停车位管理等方面沟通不顺畅，导致对物业费争议较大。部分物业公司存在管理不规范、服务外包等现象，且物业管理收支情况不公开透明，引发业主质疑。

三是物业服务引入机制不够透明。多数小区在回迁安置时，由建设单位选聘物业管理企业，公开透明程度不高引起业主的猜疑和不满。另有个别物业公司未与小区业主一一签订物业服务合同，业主对物业公司服务并不认可；同时，多数小区都有未交付房屋和政府回购房屋，此类房屋的物业服务费负担问题尚未明晰，导致纠纷频发。

四是业委会职能作用发挥不够充分。门头沟各社区成立业主委员会的比例较低，缺乏能够代表业主表达意愿的组织。业主委员会的自治能力不成熟，无法行使法律赋予业主大会或业主委员会的职权，也无法在物业公司和业主之间发挥桥梁作用。在回迁小区中以原来的村居建制为基本单元，存在个别村居集体拒交物业费的现象。

五是物业服务市场体系不够健全。目前，对于物业服务评价标准、价格体系、物业公司市场信用监管等方面尚未健全，缺乏统一规定，而是由地方或者本地行业协会根据自身情况进行规范。行业协会缺乏对物业会员企业的严格监督管理，在矛盾发生时化解纠纷介入不到位，从而无法有效发挥其行业自治组织的指导、监督作用。

物业类纠纷诉源治理  多元调解平衡各方利益

为解决前述问题，激活社会的自我修复功能，提升物业公司、辖区居民的法治意识，结合万人成诉率指标考核和司法审判工作要求，门头沟法院建立“府院联动，调解先行，审判断后”的物业类纠纷诉源治理新模式，实现系统治理、综合治理，促进社会和谐进步。

一是部门联动，凝聚诉源治理合力。门头沟区法院坚持党建引领，主动融入党委领导的社会治理体系，建立以政府为主导、法院为平台、相关职能部门、社区街道党委、物业公司、业主大会等联合治理的模式。

该院通过联席会议制度、部门联动机制、信息共享机制等，定期共同研究辖区物业治理问题及存在风险隐患、审理难点等，对重大疑难物业纠纷“把诊问脉”、掌握纠纷矛盾的“引爆点”，提前介入，止纠纷于未发。

二是多元解纷，确保矛盾妥善化解。广泛吸纳各类调解力量参与物业类纠纷的非诉调解，与各镇街司法所、社区合作，将社区调解员、律师、物业公司负责人、业主代表加入调解队伍，充实多元调解力量的同时兼具平衡各方利益。加强法院对社区基层组织解纷的司法指导及司法确认工作，充分调动基层调解员积极性。对非诉方式化解不成的物业纠纷，开辟“绿色通道”，落实立案登记制规定，专人对接收案、登记案件。深入推进“多元调解+速裁”工作，组建5个速裁团队，由法院7名特邀调解员开展物业纠纷诉前调解工作。对调解成功案件可通过即时履行撤回起诉材料或者出具调解书、司法确认，让矛盾妥善解决。2021年诉前调解成功的物业案件达1541件，占比79.73%，绝大部分物业案件在化解在诉讼前端。对调解不成的，利用社区调解力量及时解决审判工作中诸如送达、调查等难点问题，确保案件公平、公正、高效审理。

三是聚焦需求，主动延伸审判职能。该院通过巡回审判、普法宣传、以案释法等方式，增强物业服务公司和居民的法治意识。在永定镇丽景长安社区设立法官巡回办公室，每月安排2名法官入驻工作室开展《民法典》、《北京市物业管理条例》、以案释法等普法宣传工作，累计开展13次宣传活动，向百余名群众发放宣传资料、解答法律咨询；组织群众在法官巡回办公室在线观看物业纠纷案件庭审直播，提升群众遵法、守法、用法意识，达到“审理一案、教育一片”的治理效果。通过积极响应12368诉源治理热线需求，向物业公司发送司法建议提升服务水平；与区住建委共同前往物业纠纷高发社区开展普法讲座，协助厘清社区居委会、小区业委会、物业服务企业之间的定位职责；指导相关行政监管部门强化物业公司选聘监管、指导合同签订、评估监督物业服务质量等。

四是加强引导，促进行业健康发展。一方面，在全区范围内协助指导各镇街成立业主委员会，充分发挥业主大会、业主委员会的沟通和信息传递作用，提高业主的自我管理意识和能力，促进物业公司与业主关系的良性发展，实现业主自我管理、自我解决、自我协调。另一方面，以考核万人成诉率为契机，逐步建立我区物业服务评价机制、物业服务质量承诺机制、物业服务清单机制等，促使物业公司提升经营管理水平，促进物业服务市场有序发展，从根本上改善居民的生活环境，从源头彻底降低成讼率。

通过以上做法，区法院将物业类纠纷诉源治理工作与践行“红色门头沟”党建品牌、“吹哨报到”“接诉即办”工作机制、“为群众办实事”、创建全国文明城区等多项工作有机结合，将司法服务融入辖区发展大局，最大限度的将物业纠纷化解在萌芽、化解在诉前、化解在前端。近两年受理的物业案件数量同比分别下降21.86%、11.57%，社区业主主动缴纳物业费的比例明显提升，诉源治理成效显著。

文/北京青年报记者 董振杰
编辑/白龙