建设单位选聘物业，自己只能被迫接受？共有部分被出租业主毫不知情？不满意物业服务还必须缴费？不缴费物业就要停水停电？为进一步推进物业纠纷诉源治理，缓解物业领域矛盾纠纷，9月7日,平谷法院召开涉物业服务合同纠纷案件新闻通报会。

变化

物业服务领域迎新变 业主作表决的难度降低

据介绍，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行。其相比现行法律规范有许多新的变化，在《民法典》时代下，物业服务领域将迎来新实践、新变化。

平谷法院法官阮方介绍，《民法典》中增加了居委会作为指导和协助业主设立业主大会、选举业主委员会的法定组织，可有效化解当下普遍存在的业主大会设立难、业主委员会选举难的客观难题。

还对业主共同决定事项的表决规则进行了重大调整，首先增加了“表决参与度”这一新要求，业主规定的表决事项，均需专有部分面积和人数“双过三分之二”的业主参与表决。其次，总体上降低了事项表决通过的标准。对重大事项的表决，不再需要“双过三分之二”的表决标准，只需要整体专有部分面积占二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意即可；对于非重大的事项的表决，不再需要原来的“双过半”的表决标准，只需要整体专有部分面积占三分之一以上业主且占总人数三分之一以上业主同意即可。《民法典》此举大幅降低了业主就共同决定事项作出表决的难度，可以有效摆脱实践中存在的业主作出决议难，诸多事关业主利益的事项无法有效推进等现实困境。

无权用停水电气催收物业费

实践中，开发商或物业服务人利用小区的电梯、通道、外墙面等业主共有部分从事经营性活动的现象较为普遍，为此，《民法典》将业主共有部分产生的收入纳入物权保护的范畴。

阮方还指出，在目前的行业情况中，一些物业服务人会在合同中明确约定如果业主不按期缴纳物业费，物业服务人有权采取停水电气的方式来催收物业费。但由于业主与水电气等第三方公司之间发生的法律关系，物业服务人无权阻碍该法律行为的履行，因此，法院亦倾向于认为此类条款损害了公民的基本生活条件，违反了公序良俗，从而判定为无效条款，如物业服务人仍采取这一方式来催收物业费，则会被认定为合同履行瑕疵，若业主举证证明因此受到损失的，法院会判决适当减少业主应当缴纳的物业费或物业服务人向业主支付赔偿金。《民法典》修订，对司法实践中的这一立场进行了明确规定。

此外，《民法典》还强化了对业主权益的保护，明确了业主对定期物业服务合同的解除权利、解除后果及业主对不定期物业合同的任意解除权，以及在新老物业服务人过渡阶段的物业费结算方式。

成效

法院收案量降低 物业类纠纷大多以撤诉结案

在具体实施方面，平谷法院设立15处法律服务点、69个法官联系点，提供精准多样的法律服务。积极发送司法建议、开展法治讲座，帮助物业公司和业主掌握物业管理相关的法律知识，增进相互理解。在破解“送达难”方面，该院通过夜间集中上门送达，合理留置送达，面对面释法说理等方式，督促部分当事人交纳物业管理费。通过与“多元调解+速裁”工作机制深度融合，努力将矛盾化解在源头、化解在基层。

立案庭庭长刘晓娟介绍，开展此项工作后，该院物业服务合同纠纷案件新收案件数首次实现拐点，案件数量呈现明显下降态势。自2020年8月1日至2021年7月31日，平谷法院新收513件物业服务合同纠纷案件，同比下降34.1%，审结495件，其中判决143件，撤诉371件，调解32件，其他结案方式9件。

她建议，业主应该树立起物业消费意识和物业观念，提高自身法律素养，冷静处理纠纷，理性面对维权。

物业对于利用共有部分开展经营活动的，应当严格依照表决规则由业主共同决定。加强自身管理，提高自身管理服务水平。妥善制定对外公示的规章制度，积极履行公示和报告流程的义务，并及时保存相应凭证。

全面完善物业服务合同条款，避免出现停水停电手段催缴物业费这类条款，在物业服务合同到期后及时续签或重新签订合同以保障自身利益。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/白龙