牛某购买房屋4年，房屋却一直被原房主的租户胡某强行霸占，并转租他人，对方还向其索要200万元，否则拒绝腾退。牛某无奈，将原房主、胡某、现租户一同告上法院。北青-北京头条记者从北京西城法院获悉，法院经审理，判决现租户将案涉房屋腾空交还牛某，一次性支付牛某房屋使用费226579.27元；胡某一次性支付牛某房屋使用费81545.13元。

2016年12月，牛某与张某经公证委托的受托人徐某签署了《买卖定金协议书》《北京市存量房买卖合同》等一系列购房协议，约定张某将其位于北京市西城区安德路学区房一套出售给牛某，房屋成交价为658万元人民币。

牛某付款后，该房屋于2017年3月22日完成过户登记。2017年3月28日，徐某作为张某的代理人与牛某完成房屋交接。房屋交接后不久，租户胡某便将涉案房屋的门锁损毁并强行入住，之后还将房屋以5000元/月的价格转租他人。

牛某诉称，自2017年4月13日至今，涉案房屋一直由胡某占用，并且胡某还向其索要200万元，否则拒绝腾退。

牛某认为，其于2017年3月22日已取得涉案房屋的所有权，张某、胡某的行为严重侵害了其对房屋的占有、使用、收益、处分，故诉至法院，请求法院判决张某、胡某搬离涉案房屋，并比照同地段房屋租金标准给付房屋占用费。

胡某则表示，其占用上述房屋的依据为张某于2017年2月9日与其就涉案房屋已经签订了为期20年的租赁合同，租金为60万元，租赁起止日期为2017年2月9日至2037年2月8日，并且其享有转委托权。

而对此，原房主张某辩称，房卖的时候其不知道，直到2017年4月14日牛某因胡某强行进入房屋报警后，警察才告知其房子已经被卖了，“牛某没有交全款，我没有拿到钱。如果房子卖了，我不可能再租给别人。”

张某表示，房屋出售系高利贷所为，自己并不知情，其认为房子还是自己的，故不同意牛某的请求。

但根据证据显示，2016年11月17日，张某委托案外人徐某全权办理诉争房屋的出售事宜。当日，该《委托书》经北京市方正公证处进行了公证。2016年11月24日，徐欢代张敏与链家公司签订《房屋出售委托协议》及《钥匙托管协议》。

北京西城法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

牛某依据买卖合同取得案涉房屋的所有权证书，故牛某系案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

2017年3月28日牛某与张某已经办理了房屋交接手续，交接当日，诉争房屋并无他人居住，交接后，牛某既是房屋的所有权人，也是案涉房屋的合法占有、使用人。即便张某与他人签订有房屋租赁合同，他人也无权通过非法的手段强占案涉房屋，只能要求张某承担相应的违约责任。

最终，北京西城法院判决现租户将案涉房屋腾空交还牛某，一次性支付牛某2018年4月20日至2020年12月31日间房屋使用费226579.27元；胡某一次性支付牛某2017年4月13日至2018年4月19日间房屋使用费81545.13元。

文/北京青年报记者 叶婉
编辑/白龙