谨慎投资仍是房地产行业下半场的主旋律。一季度恰逢上市房企披露2020年业绩，从业绩会透露的销售目标来看，企业对房地产市场判断及投资策略都产生了较为明显的变化，近三成上市房企2021年的业绩增长目标预期低于10%。

目标：整体业绩增幅有所放缓

房地产行业杠杆红利消失，房企发展难度加大，企业销售目标完成情况是一个非常直接的反映数据。2020年，规模房企的业绩目标完成情况不及2018年和2019年，并呈现出逐年下滑的趋势，企业发展从追求高增长过渡至以稳健、提质增效为主。

根据CRIC数据梳理，目前已有30家上市房企在2020年业绩发布会上披露了2021年销售目标。其中，业绩目标预增低于10%的房企占比达到近三成，整体目标增幅有所放缓。具体而言，销售目标增速调至20%以上的房企只有3家，当中朗诗目标增速达到21%；销售目标增速在15%以上的房企有12家，占比近半。实际上此类房企仍处于业绩规模扩张阶段，力争实现在行业内站稳脚跟。

但调低目标增速将是规模房企主旋律，比如2020年目标增速定得较高的金茂、绿城，今年则从20%以上降低至10%左右，追求“有质量”的增长。TOP10房企相对内敛，预期业绩增速均在10%左右，低于行业平均水平。例如绿城2021年的销售目标较2020年完成额仅有7%的提升。一方面10强房企已经占有较大的市场份额，拥有足够的规模优势；另一方面控规模、强调体制增效是规模房企当前的战略核心。

方向：投资聚焦长三角和大湾区

综合近40家上市房企投资态度来看，2020年超过半数房企投资保持审慎，拿地销售比低于行业平均水平，部分企业新增货值同比下滑较大，其中以规模房企居多。

反观处于规模扩张期的房企，它们投资较为积极，这一比例超过三成。如德信、上坤、弘阳、景瑞等。此外部分房企如中海、招商、龙湖等凭借自身财务优势，保持较为积极的拿地态势。

投资策略上，随着杠杆红利的消退，房企投资更加聚焦。首先，以城市群为主，尤其是长三角和珠三角的粤港澳大湾区，最受房企关注。从部分上市房企公布的2020年新增土储的分布情况来看，四大区域的受关注程度从高到低为：长三角、珠三角、中西部、环渤海。与整体平均热度都较高的长三角不同的是，上市房企对珠三角区域的关注主要集中于大湾区城市群，珠三角城市群内部的地市热度也有较为明显的分化差异。其次，由于资金掣肘、调控频发等因素，市场波动性较大，多数房企以深耕为主，在核心城市精准投资，做大做强做透市场，以此来提高市占率。如祥生立足浙江省，深耕长三角；建业聚焦河南省；佳兆业深耕大湾区。

值得注意的是，投资聚焦在高能级城市以及都市圈周边强三线。这些城市经济基础、房地产基础以及人口基础等潜力较大，且抗风险能力更强。如德信在深耕长三角区域同时，强调聚焦一二线及强三线城市；中梁也在积极践行投资聚焦二线城市及强三线城市。

策略：五大对策应对集中供地

供地“两集中”将成为房企面临的一大挑战，并对计划在一二线城市投资的房企投资节奏产生较大影响。

集中供地一定程度上增加了房企的经营风险。在土拍阶段，房企需要加强资金统筹能力，通过调整融资节奏和回款节奏，避免大量资金的长期闲置，保证有充足保证金参与多宗地块的竞拍。此外，集中供地或将导致未来项目集中入市，房企竞品压力增加。

为此，多数房企根据自身投资节奏，采取应对策略以实现投资突围。地产专家丁祖昱表示，整体来看主要为以下五点：第一，强化布局优势。全国化的房企在面对集中供地时压力较小，在其他城市拿地、均衡发展等方式可平滑风险。第二，财务能力。集中供地对企业资金整合能力和筹措能力提出新的要求，如财务稳健、现金流准备充分的房企则认为投资机会更大。第三，多渠道拿地是企业应对供地新政的策略和优势之一。如宝龙、时代中国、合景泰富等通过勾地、旧改等方式破局。时代中国2020年接近50%的土储来源于旧改，对于公开市场的依赖已经逐步减少，受到影响的程度也较小。第四，管理能力。未来“两集中”政策中或将有更多城市纳入范围，对计划在这些城市投资的房企来说，资金安排需更有指向性。新城、新力等房企表示将提高整合资源的能力，通过信息化管理加大资金的统筹能力。第五，研判能力。提前对市场进行研判，确定进入时机，是集中供地后企业提高拿地效率、避开投资高峰期的重要方式。例如弘阳、融信等深耕型房企，在区域内有成熟的投拓、销售团队，对当地市场研判能力强的优势显著。

专家观点

易居研究院智库中心研究总监严跃进：业绩目标预增低于10%，说明企业总体上持保守的投资策略和态度。一方面是房地产调控确实使得房企谨慎思考经营方向，另一方面是疫情干扰还有，确实有不确定性。所以从这个角度看，企业类似目标说明略谨慎。但也要看到，实际过程中，随着国家宏观经济改善和消费市场趋于活跃，预计后续还是有很多成长性的。

地产经济学家邓浩志：一季度的市场比较好，所以调升全年的预期也是正常的，但是全球都处于宽松货币周期，资产价格肯定是比较受欢迎的，并且上升也具有一定的压力。所以未来趋势要分不同城市来看，一二线城市会继续保持稳定增长，库存量大的三四线城市在日前大环境下会逐步降温。

编辑/李桁