3月31日，裕泽园物管会新选聘的北京万科物业正式进场服务，在两者签订的合同中，裕泽园业主们给出了比之前高出将近40%的物业费涨幅，与之对应的，则是万科物业列出来涵盖260项服务，可量化可监督的“军令状”。

“物业费高低丰俭由人，质价相符才是关键。”业主刘先生坦言。

吃够了低效物业的“苦

地处北京市海淀区昆玉河畔的裕泽园建成于2004年，地段优越，附近诸多小区物业费均在3元左右，而裕泽园以最低0.99元/平方米的物业费水平，号称“便宜”。

交物业费的时候感觉很幸福，然而在每一个不交物业费的日子里，业主们感受到的却是满满的烦恼——园区监控少，监控死角区域较多，地库更是没有监控，墙面地面污损；部分门禁瘫痪，楼内、地库等区域杂物堆积；园区电动车停放混乱；大面积地被植物死亡，黄土裸露；园区主干道部分路面塌陷、地砖破损；小区灯光昏暗……而隔壁玲珑花园在万科物业的管理下，大门焕新了，路面修平了，连水系都恢复了，业主们眼睁睁看着邻居小区的变化，更闹心了。

疏于打理的小区环境，暗藏各种隐患

改善小区现状成了全体业主的共同心愿，屋漏偏逢连夜雨，原物业公司恰在此时提出退场，原因就是亏损。业主们只好与物管会一起寻找新物业。

去年 12月初，裕泽园物管会在小区公告栏张贴通知，正式启动物业更换流程。随后，物管会与多家物业公司接洽，只为找到能改善小区状况的“合适人选”，万科物业便是其中一家。

我的物业我做主

在与万科物业的接触中，业主与物管会最大的感受就是物业公司充分尊重业主的选择权，不纠结于价格，完全由业主来自己决定选择什么样的服务，支付什么水平的费用。

裕泽园共有8栋楼，从小板楼到高层，从住宅到商业都有，原物业费水平为0.99元——2.9元不等。

为了便于业主进行菜单式自主选择，早在2024年，万科物业便已推出主张质价相符的弹性定价模式。通过解构物业管理全流程，万科物业梳理出 95 类作业空间、1530 个作业对象，形成 508 项作业事项，其中包括 158 项基础服务标准与 350 项个性化服务菜单，业主在签订合同时候就可以按照小区需求选择个性化定制服务方案，同时对应不同的物业费标准。

就像购买商品一样，大家总想找最便宜的。在最初的沟通中，万科物业按照裕泽园此前的物业费标准测算了一版服务方案，这版方案虽然比之前的物业服务有所改善，但与业主们理想的家园服务还有不小的差距。

“外立面太脏了，还是得每年清洗一下呀！”

“大厅入口地台、梯级必须得增加清扫频次，不然保持不住。”

“绿化斑秃要解决，现在差得太多了。”

……

而这每一项，对应的都是不菲的成本，在一轮轮的讨论中，业主们逐渐达成共识——在人力、物力成本逐年上升的当下，20多年前的物业费水平确实已经难以满足要求，特别是原物业公司因亏损而难以实现更好服务的客观现实，让大家意识到要想保持美好的家园环境，需要适当提升物业费水平。

物管会经过梳理，一份长达18页、涵盖业主主要诉求的《北京市海淀区裕泽园小区菜单式物业服务方案》正式出炉。

这份方案直击小区管理痛点，对物业服务也提出了明确要求：“疏导院内交通管理，规范机动车和非机动车停放”“及时发现并处理各类安全与事故隐患”“绿化管理严格执行北京市绿化养护标准”“大厅入口地台、梯级、墙壁表面及所有玻璃门窗设施无尘土，大理石墙面保持光亮、无污迹水迹”…… 从墙面水迹残留的细节要求，到整体作业的等级标准，每一项都精准对应业主的核心需求。

万科物业与物管会多次沟通

根据物管会要求，以及万科物业反复的踏勘、测量数据，万科物业给出了最终的服务方案。

这份方案不仅明确包含 158项基础物业服务工作，还纳入了由裕泽园物管会与全体业主共同选定的适用于本小区的102项服务清单，并根据小区实际情况确定了对应的服务频次。业主的个性化需求，经万科物业专业化考量后，全部转化为合同中可量化、易感知的条款，事无巨细均有明确约定。

例如，小区楼体外立面每年清洗一次；大堂及电梯前室地面、楼层地面每日拖拭；大堂玻璃门、窗、大堂墙面（2米以下）、园区外围道路定期冲洗、信报箱、广告框架、擦鞋器、消防指示灯、防火门标识标牌、室内宣传栏、百叶每周擦拭一次；绿化养护细化为11个作业对象、15 种作业分类、16 个作业频次：草坪平均每周天浇灌 1 次，每 90 天施肥 1 次。绿篱常规修剪每60日 1 次，乔木类病虫害防治每 90 天 1 次、施肥每年 1 次、涂白每年 1 次、定期开展应急处突演练……而这些都会以正式合同的方式进行书面约定，与之对应的，物业费标准也提升为1.35元-3.21元/平方米。

“这辈子第一次见物业合同签得这么细！物业费涨价了，但我能清清楚楚知道钱花在哪了。物有所值，比之前的糊涂账要好。” 业主王先生对小区未来的改善充满信心。

路演现场业主与物业积极沟通

在八里庄街道和裕泽园社区的指导与引领下，裕泽园物管会组织召开业主大会，对万科物业弹性定价模式下的物业服务合同进行表决。2026年2月，该议题以超过83%的业主参与率、87%的同意率高票通过，物管会与万科物业正式签订《物业服务合同》。

3月31日，裕泽园的邻居们终于迎来了万科物业。

图为进场当天万科物业安防团队表演军体拳

进场当天，物业团队各线条就开始了紧张的作业

菜单式物业服务成趋势

“我们并不主张涨价或者降价，我们只提供菜单，最终确定什么样的服务菜单，支付什么样的价格，是业主的自主选择。我们需要做到的就是质价相符，让业主看到的每一分钱的去处，让每一项服务可量化、可监督。”北京万科物业第六分公司总经理战君介绍，在正式服务开启之后，万科物业会通过“住这儿”APP每月向业主提供数字服务报告，对于服务内容、服务结果等通过图文形式向全体业主推送，接受监督。

事实上，裕泽园这种菜单式物业服务在北京已经不是第一家。早在去年10月，朝阳区丽水嘉园小区就已经成功尝试，同样是以弹性定价的模式引入万科物业高品质服务，并在北京卫视“市民对话一把手”栏目进行了报道，引发广泛关注。

业主与物业企业的大胆尝试，也恰恰契合了政策层面的引导，业主企业政府的想法不谋而合。

在政策层面，北京市在全国领先踏出一步，倡导的“菜单式”物业服务政策已经在去年10月1日正式实施。北京市新版《住宅物业服务标准》构建了 “刚性指标 + 柔性指标” 的双层结构：刚性指标不设等级划分，是物业服务必须完成的 “必答题”，涵盖法律法规、强制性规范要求，如消防安全、信息公示等；柔性指标则根据服务频次等进行分级，业主可结合房屋状况、设施设备、绿化规模、居住人群等实际情况，以及自身需求与偏好，对各项柔性服务等级分别选择。

编辑/李桁