经过两个月的多轮沟通，北京市朝阳区劲松北社区一区、二区的物业费由0.43元/平方米/月涨到了1.18元/平方米/月，尽管这一价格在北京并不算高，但在物业降费讨论之声渐起的当下仍显得特别。愿景集团劲松项目负责人褚秋晨对中新经纬说：“这个价格，基本达到了我们的盈亏平衡点。”

2018年，愿景集团参与上述社区的改造，成为社会资本参与老旧小区改造的典型案例，被市场称为“劲松模式”。此次物业费的调整，有望让愿景集团劲松项目实现当初的目标，即微利可持续。

盘活闲置空间

劲松北社区大门改造前后对比。受访者供图

劲松北社区位于北京市东二环至东三环之间，是一片楼龄普遍在30年乃至40年以上的老旧社区。随着时间推移，社区内基础设施老化、配套设施不健全、室外管线老化、停车无序、架空线凌乱、缺乏专业物业管理等问题日益突出。

2018年，劲松北社区十几位居民联名写信给劲松街道办事处，希望引入专业物业服务和老楼加装电梯。这一契机下，2018年7月，愿景集团在北京市朝阳区委、区政府领导和支持下，与劲松街道签订战略合作协议，共同推进劲松北社区老旧小区改造项目。其中，劲松北社区一区、二区为试点示范区，这两个小区总建筑面积约20万平方米，居民3605户。

褚秋晨介绍，政府部门主要负责基础设施类的改造，比如绿化、道路、弱电等，愿景集团主要参与能够产生收益回报的部分，比如对配套用房、车棚等进行改造，产生经营收入。在一区、二区的改造中，在居民不出资的情况下，该公司投入资金达到3000万元，政府部门投入3600多万元。之后，愿景集团服务的区域覆盖到劲松一区至八区，总建筑面积约60万平方米，总资金投入达到4000多万元。

近日，中新经纬走访了劲松北社区一区、二区。相比于其他的老旧小区，小区内部道路已经换成柏油路，有的地方还铺设了慢跑道，停车位、电动车停车棚、社区会客厅、活动室等都已配置齐全。在内部广场，绿荫遮住了午后的阳光，树下的桌椅旁聚满打牌、下棋、聊天的老年人，半封闭的乒乓球活动区也有三五人正在打球，孩子则在旁边的儿童区玩耍。

经授权，愿景集团获得了闲置公共用房为期20年的经营权。中新经纬看到，经过开发，社区内闲置的门房，一个被改成了理发店，另一个改为熟食店；一部分车棚继续用于存放自行车、电动车，另一部分改为便民菜站、洗衣店；两个社区食堂则分布于小区角落。

“我们入场前，小区内就有一个露天理发的师傅，为了规范居住环境，就不能占道经营了。但多位老居民反映，想让这位理发师傅留下来。我们就把闲置的门房改造成理发店，理发师傅既不用占道经营，也方便居民理发。”愿景集团工作人员对中新经纬说。

褚秋晨介绍，他们在一区、二区共盘活约一千余平方米的公共空间，经过改造后，一部分用作社区居民的活动空间，一部分进行便民业态经营，既方便居民日常生活，愿景集团也能从中获得租金收益，补充运营资金。另外，社区食堂、菜站、理发店的对外出租价格相对较低，居民得以用较低的价格享受服务配套。

目前，闲置用房的租金收入，占到了愿景集团劲松项目总收入的1/4至1/3，是比较重要的收入来源。

物业费调价

劲松北社区门房改造前后对比。受访者供图

眼下，全国仍有很多老旧小区没有物业公司，或物业公司的服务水平相对较低，因此，部分职能由政府部门或街道承担。

褚秋晨称，在愿景集团旗下物业公司进场前，劲松北社区没有物业公司，居民每年只需交很低的卫生费。在迫切想提升居住环境的同时，如何让居民愿意为物业服务买单，是很多老旧小区共同面临的难题。

为此，劲松北社区一区、二区推出“先尝后买”模式，即居民先免费体验物业服务，再推行付费，逐步培养付费意识。同时，物业收费标准较低，多层住宅为0.43元/平方米/月。

褚秋晨说：“这一价格是参考了北京市经适房、保障房的物业费价格，取了最低的水平。物业付费最开始是比较艰难的，之前居民一年可能只交20多元的卫生费，现在定到0.43元/平方米/月，以最小户型来算每年要交200多元。”

随着居民的接受度提升，到2019年，一区、二区的物业收缴率就提升到85%左右，之后基本维持在90%以上。不过，褚秋晨称，由于物业收费标准较低，政府部门进行了适当补助，帮助进行市场化运营的过渡。

从2019年8月入场，愿景集团旗下物业公司已经在一区、二区服务了5年时间。从今年4月开始，劲松北社区居委会就通过召开议事会、入户沟通、微信或电话约访等方式，与居民协商物业费调价的情况。

褚秋晨说：“一区、二区共有36栋楼，被划分为10个治理单元，每个治理单元都召开议事会进行沟通。在会上，会讲清楚物业费要逐渐市场化、政府补贴力度逐年下降等情况，并将物业公司公开透明的收支告诉大家，以及调价后服务品质的变化。10场议事会开完后，楼门长们基本理解了调价的情况，之后就由居委会带着志愿者入户沟通。最终，共有1915人参与投票，1577人投了赞成票，占投票总人数的82%。”

褚秋晨称，经过2个月的沟通，一区、二区多层住宅的物业费从0.43元/平方米/月提高到1.18元/平方米/月，新标准从今年8月份开始执行。物业费调整后，基本达到公司的盈亏平衡点，之后，政府的补贴就可以平稳退出。随着此次调价，公司在运营层面基本能够实现平衡。

社会资本仍面临盈利难题

劲松北社区停车棚改造前后对比。受访者供图

2020年7月，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2025年，是“十四五”规划的收官之年。

上述指导意见提出，推动社会力量参与。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。

愿景集团副总裁张恒斌对中新经纬称，老旧小区改造的链条很长，从咨询、策划，到施工、运营，参与的企业比较多，但仅从投资及运营的角度看，民营企业的参与度不高，其中一个主要原因就是盈利难度大或者盈利周期长。愿景集团的业务模式是通过十几甚至二十年的长周期精耕细作，实现微利可持续，就各项目目前的情况看，有的项目能实现一定盈利，有的项目仍处于持续投入阶段。

张恒斌称，老旧小区改造没有一个通行、适用的办法，基本上是“一个项目、一个方案、一套思路”，同时，各个城市的发展状况、政策措施也不一样，也导致没有统一的模式可以复制推广。

但从运营思路看，张恒斌认为，企业要充分挖掘老旧小区的资源，通过长期运营实现商业模式的闭环。具体看，除了盘活闲置空间和提供物业服务外，在小区内新建一些可以长期运营的项目、拆除部分老旧楼栋并改建为能够产生收益的项目等，都是可以探索的方向。

他还说：“有的小区没有闲置空间可以利用，是不是可以把周边区域的项目吸收进来共同运营，把服务范围扩大。比如，对附近街区的商业街进行统筹管理、政府以购买服务的方式将周边街道的清扫服务交给企业，这既不增加政府负担，又扩大了企业的盈利空间。”

张恒斌认为，尽管上述老旧小区改造任务已经接近尾声，但城市更新却是一个永恒的主题，不断会有老旧小区需要维护与运营。在未来，调动社会资本参与老旧小区改造，并能让企业从中获利，还需要在政策端进行一些突破。

编辑/樊宏伟