国内首只以奥特莱斯为底层资产的消费基础设施REITs，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“首创奥莱REIT”）即将进入公众视野。

近日，首创奥莱REIT已获得中国证监会准予注册的批复，并获得上交所无异议函，这标志着首创奥莱REIT即将进入到发售阶段。

本次获批的首创奥莱REIT，其底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，前者是山东省体量最大的奥特莱斯，后者则稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位。

将这些优质资产融入消费基础设施REITs，不仅彰显了首创作为首都国有企业，为消费市场增添强劲活力的决心；更是借助国家倡导消费基础设施公募REITs契机，努力做好资本运作和资产管理，以良好的业绩回报投资者的信心。未来，首创可以将更多优秀的商业地产项目融入REITs平台，打通投融管退的闭环，进入资产良性循环的新发展阶段。

底层资产稳固 长期增值潜力显著

放眼全球REITs市场的发展脉络，优质商业不动产作为底层资产的REITs产品已然发展成熟。奥特莱斯业态，以其独特的折扣优势和全球大牌的集聚度，在近年来迅速崛起，成为线下零售市场的一股新势力。

首创城发集团敏锐地捕捉到了这一市场机遇，以旗下成熟运营的武汉首创奥莱项目和济南首创奥莱项目作为底层资产，由旗下首创钜大有限公司（简称首创钜大）担任运营管理统筹机构，华夏基金为基金管理人，申报发行公募REITs产品。去年12月底，首创奥莱REIT正式向中国证监会申报，并获上交所受理。

为什么要选择武汉和济南的奥莱项目？

具体来看，对于消费基础设施REITs的资产质量评估，首先要关注的是其所在的城市和地理位置。近年来，武汉和济南逐渐崭露头角，成为新的消费热点，吸引了大量的人口流入。

数据显示，这两座城市在过去的一年里，常住人口净增量显著，成为经济增长的缩影。武汉2023年经济发展跃上了2万亿的新台阶，比前一年增长5.7%。如果按照一个单独的经济体计算，两万亿元的经济总量几乎超过了全球70%国家和地区的GDP。并且，武汉是中部地区唯一一个GDP超过2万亿元的城市，城市自身就具备吸引集聚海内外优质要素资源的实力。济南则是在2023年实现了1.27万亿的生产总值，常住人口约为 943.7万人，达到了近千万级的体量。两座城市的可支配收入均持续稳定增长，显示了城市居民的强大消费能力。

在此背景下，首创的两个奥特莱斯购物中心，均坐落在两座城市新晋发展的热点区域，且是周边3公里范围内是唯一的大型购物中心，消费需求旺盛，交通便利，无论是自驾还是公共交通，都非常方便。

武汉首创奥莱项目于2018年4月开业，项目包含8栋商业楼栋，位于武汉市东湖新技术开发区（光谷）区内，交通便捷，周边集聚众多商务办公及产业园区，产业氛围浓厚，人口吸引力优势明显。项目建筑形态为地上两层、局部三层的开放式街区，采取田字形街区布局及托斯卡纳小镇建筑风格，拥有“市政厅”“图书馆”“教堂”“火车站”“剧院”等场景化体验空间。

济南首创奥莱项目则于2019年1月开业，自开业以来销售额蝉联济南奥莱市场第一。项目包含8栋商业楼栋、856个地下车位，周边规划配套完善，所在的唐冶片区规划为济南东部城区的地区中心、文化创意产业中心和新兴产业承载地，产业竞争力显著。项目建筑形态为地上三层开放式街区，以意大利托斯卡纳为设计原型，拥有“罗马广场”“米兰广场”“摩纳哥广场”“威尼斯广场”“锡耶纳广场”等场景化体验空间。

天时地利，再加上首创城发的出色运营，两个奥特莱斯项目开业至今，保持着稳定且亮眼的运营业绩。

国企战略领航 运营实力卓越

作为两座奥特莱斯的运营商，首创城发是北京首都创业集团有限公司旗下的城市发展综合运营体，以城市综合开发为根基，以城市综合运营为重心，以城市更新升级为新篇，具有国企背景，实力雄厚。

在商业运营方面，首创城发有着非常丰富的经验。早在2013年，地处北京房山的北京首创奥莱就正式对外营业，不仅填补了彼时京西南大型商业的空白，更一跃成为行业极具影响力的“奥莱航母”。开业十年来，首创北京奥莱销售额已累计超200亿元，纳税超4亿元，解决4000余人就业问题，带动周边住宅市场发展，为推动城市更新作出了突出贡献。

当下，消费市场进入以品质化、体验化为特点的时代，应运而生的是一批深耕城市更新和消费升级的领军业态，首创奥莱就是其中的佼佼者。通过不断加码体验消费，打造营销IP，用极具创意的活动，重塑用户购物消费体验。例如2023年全年，首创奥莱抓紧假日经济，以“来首创奥莱过节”IP引导统一营销活动，线上、线下齐发力，吸引顾客到店消费，有效带动销售。据统计2023年，首创奥莱实现了全年客流近6000万人次，同比增长超过40%；全年销售额超过百亿元人民币，可比口径同比增长约38%。

目前，首创城发集团在全国在营奥莱项目有15家，覆盖多个直辖市、省会城市，以及潜力消费城市，总建筑面积约180万平方米，具有行业领导地位，在项目选址及招商运营等方面占据先发优势。丰富的资产储备也为首创奥莱REIT未来的扩募提供了更为广阔的想象空间。

引领行业发展 实现“投融管退”良性循环

在商业地产的广阔生态中，后期运营与服务无疑扮演着至关重要的角色，它们不仅是项目成功的关键支撑，更是商业地产实现长期保值与增值不可或缺的一环。

首创城发作为领先的国有企业，敏锐地捕捉到了这一市场趋势，将城市运营的重心转向商业、文创和长租领域。不仅满足了老百姓对于高品质消费、高品质生活的追求，也为城市发展注入了新的活力。

在大力发展城市综合运营业务的过程中，首创城发展现了其卓越的运营能力。通过精心策划和高效执行，成功打造了包括“奥莱模式”“郎园模式”“和园模式”等一系列具有特色的商业项目，吸引了大量消费者和投资者的关注。这些项目不仅提升了城市的品牌形象，提供了城市运营的参考，也为社会经济发展做出了积极贡献。

聚焦到本次首创奥莱REIT的获批，既是对首创城发深耕奥莱15年运营能力的认可，更是对其在城市运营领域创新和探索的肯定。作为国内首个获批的奥特莱斯消费基础设施REITs，首创奥莱的商业运营将接受资本市场的深度考验，有助于进一步推动首创奥莱运营管理的模式创新和管理能力提升，亦将助力首创城发实现更多商业资产的盘活和资本结构的优化。这一模式为首创城发提供了更多可能性，可以借助发行REITs的良好机会，将旗下商业板块打通“投、融、管、退”的全链条，同时为行业树立了新的标杆。

展望未来，首创城发将继续秉承“以人为本”的发展理念，不断提升城市运营能力，为市民创造更加美好的生活环境，为城市发展贡献更多力量。同时，首创城发也将继续探索新的融资渠道和商业模式，为企业的可持续发展注入新的活力。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/李桁