2024年是公募REITs诞生三周年。过去的三年间，上交所REITs市场共有27只REITs完成发行，涵盖了收费公路、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、仓储物流、清洁能源等多种底层资产类型；此外，有2只REITs项目完成扩募上市，另有4只REITs发布扩募公告，形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。

为进一步探讨公募REITs的价值与投资机遇，近日，上海证券交易所与第一财经联合发起策划“价值与投资”系列专题节目走进沪市公募REITs。首期节目聚焦产权类基础设施公募REITs，参会嘉宾共同探讨公募REITs的运作机制、投资特性和风险收益属性，并分享公募REITs发行对各行业的价值、给原始权益人带来的变化。

配置价值凸显

公募REITs作为资产配置的重要组成部分，在全球范围内备受关注。中国的公募REITs市场成立三年以来，已成功实现“从无到有”的跨越，市场总市值从2021年首批9只公募REITs规模的314.11亿元，到了今年总规模已达千亿元，其中沪市共有27只REITs完成发行，发行规模近900亿元。

加速扩容之余，公募基金也在监管的支持下，不断拓展底层资产的类型。试点3年以来，上交所公募REITs底层资产从首发时的产业园、仓储物流、高速公路，拓展至保障房、消费基础设施等产品，其中，产权类基础设施公募REITs以租金（或者运营外包服务）为主要的收入来源，底层资产到期后依然存续，估值相对稳定。

来自产权类基础设施公募REITs领域的多位与会嘉宾认为，作为新兴的金融产品，无论对于原始权益人（即底层资产持有人）还是投资者，公募REITs长期配置价值凸显。一方面，公募REITs能盘活存量资产，带动权益投资，为原始权益人形成“建设-运营-回收资金”的资本闭环，并将企业运营转向轻资产管理。苏州工业园区投控党委书记、董事长钱晓红指出， REITs产品对投资开发形成了一个良好的循环。一方面，提供了增量资金，以2.5产业园和人工智能产业园为例，试点上市时该资产估值约34亿元，为原始投资人带来增量资金约18亿元，为后续滚动开发撬动约七八十亿元的投资。

另一方面，“对于存量的原始投资而言，发行公募REITs产品也意味着拥有通畅的退出渠道。”钱晓红补充道，发行公募REITs产品对于原始权益人来说，相当于把重资产部分直接上市，这部分重资产上市后，企业运营就转型成了轻资产管理。

在中国金茂副总裁、金茂酒店商业党委书记、总经理丁蕤看来，对于商业地产行业而言，消费基础设施REITs的作用也类似，其落地为行业提供实现“投、融、管、退”闭环的重要通道，对于企业而言，通过发行消费类公募REITs，可以完成从投资到退出和再投资的资本闭环，资产和资金的流动性会大大提升。

在现场的讨论中，与会嘉宾都提到，整体上来看，相比于传统的融资方式，发行REITs具备多种优势。以商业物业举例，丁蕤认为，首先，REITs帮助原物业持有人盘活存量资产，快速回笼资金，加速原物业持有人的资产与资金运营效率；其次，REITs可降低原物业持有人的负债率，通过发行REITs，可以实现商业物业资产出表；最后，REITs可以帮助原物业持有人实现轻重资产分离，使原物业持有人由重资产运营模式向轻资产运营模式转变。

在普洛斯资产中国区联席总裁王天兵看来，国内产权类公募REITs底层资产是基础设施类资产，即具有刚性需求的资产，预期收益清晰稳定，在利率下行的大环境之下，这类资产的优势更明显；另外在降息通道中，这类资产的收益率相较更有吸引力。他指出，存量资产时代，在当前经济周期下，REITs已经成为不可或缺的投融资工具，积极助力盘活资产，降低杠杆，募集资金再投入基础设施建设，并为相应的长期资本和投资机构提供了满足投资偏好和资产配置需求的投资产品和工具。

保证分红预期稳定

多位嘉宾指出，产权类REITs的主要投资标的是成熟的不动产资产，以不动产产生的长期、稳定的现金流（主要为租金）作为主要收益来源，具体而言，是在资本市场将不动产资产产生的大规模、长期、相对稳定的现金流证券化。

丁蕤表示，对于投资者而言，公募REITs提供了稳定的现金流和较高的分红收益，特别是消费基础设施REITs，以其现金流充沛、经营稳定的特征，以及优质商场在成熟期后的租金上涨空间，成为吸引投资者的亮点。

“今后一段时间内谁持有核心位置的现金流非常好的资产类别，谁就是最后的赢家。”钱晓红指出，投资人无法拥有一幢楼、一个产业园，但可以拥有一份基金份额，当下产业园、物流、保障房、商业地产都能作为底层资产，投资者能根据自己的偏好进行配置。

王天兵指出，对于投资人而言，公募REITs具备稳定可预期的回报，产权类REITs通常有4%以上的现金流分派率。未来如基准利率进一步下行，此类资产对于险资、银行理财等资金具备吸引力。

对于如何保证产权类REITs底层资产现金流稳定，在北京保障房中心总会计师张晓丽看来，底层资产的租金价格普遍低于市场化租赁价格，使得底层资产具有很强的客户粘性和竞争力。同时，保租房（尤其是公租房）租金价格具有较好的安全垫效应，抗风险能力较强，以上两点能够为底层资产带来稳定的现金流。现金流稳定是吸引稳健、权益型投资者并有别于债券投资的重要因素，在这个基础上，专业、优质、高效的运营能力是租赁住房长期健康发展的根本。

“租金收入涉及投资人的回报，无论是公租房还是保租房，都有动态调整机制。”张晓丽解释称，目前北京保障房中心持有的公租房租金为市场价格的五到六折，具备上调的可能性，比如旗下公租房项目“熙悦尚郡”，从去年11月起执行上调租金，从每平米60元调整至65元，动态调整机制在有序推进当中。

此外，多位与会嘉宾认为，税收政策优惠也是驱动REITs产生和发展的一个重要因素，回顾国际上发达国家的REITs市场，具备税收驱动的特征。华夏基金基础设施与不动产业务部联席负责人李青江说，税收优惠采用公募基金载体，根据现行的税收政策，机构投资者投资REITs享有税收优势，买卖REITs的差价收入，分红派息收入都暂不征收企业所得税，“这是机构投资人直接购买债券、高股息股票或者其他证券化类产品所无法享有的。”

具体而言，中国境内REITs市场采用公募基金+资产支持加证券模式，将存在证券投资基金、专项计划、项目公司等多个层级的主体，其底层资产为房地产，交易与经营行为所涉及的税种较多，税率较高，通过不同程度免征收企业所得税后，投资者能从产品上获得相应回报。基于此，李青江计算，一只现金分配率5%的产权类的REITs，折合到可比的税前收益大概在6.5%左右。

为投资人创造稳健回报过程中，产权类公募REITs链接经济价值和社会价值，成为创新性的一环。以沪市首批扩募的中金普洛斯REIT产品为例，纳入优质底层资产后的普洛斯REIT，仓储物流园区可租赁面积达到约116万平方米，截至2024年一季末，已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约100%。其中，中金普洛斯REIT持有的6个仓储物流园区，由普洛斯投资部署屋顶光伏发电设施，装机容量共计32.43MW（兆瓦），按照现有光伏装机容量，在平均设计使用年限25年内预计可减少碳排放约841700吨。公募REITs底层资产积极践行ESG 理念，致力创造多元价值，促进实体经济高质量发展。

编辑/范辉