2023年房地产市场需求端除新房、二手房外，法拍房源逐步被大众所接受。 根据中指法拍数据库监测，截至2023年12月，法拍房市场供给端升温显著。法拍房逐步进入大众视野，市场关注度走高。对此，不少网友也发出疑问，如果购买法拍房，有什么注意事项和风险？
法拍房市场供给端升温显著
2015年，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野，由于早期法拍房不受限购政策约束，其成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”，一时间法拍房市场关注度走高。2020年以来，法拍房挂拍量出现增多趋势，但受政策收紧、市场观望情绪等因素影响，2023年以来法拍房市场不降反升。
根据中指法拍数据库监测，截至2023年12月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套增长了36.7%，法拍房市场供给端升温显著。
从挂拍物业类型来看，住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数超过77%。其中，住宅类法拍房 2023年挂拍量38.9万套，占总体48.9%，绝对量增加11.7万套。商业法拍房源2023年挂拍224143套，同比增长22.5%。
从成交来看，2023年法拍房源挂拍量同比增长21.3万套，成交量仅增长2.02 万套，整体成交率为 18.4%，同比下滑 3.3%。其中，住宅类法拍房成交 9.9 万套，同比2022年8.4万套增长17.55%；成交率25.4%，较上一年下滑5.5个百分点。商业法拍房源2023年成交26984套，同比增长10.5%，成交率为 12%。
为何2023年成交绝对总量上升，但成交率却出现下滑？中指研究院高级分析师张晓飞解释，供过于求导致成交率下滑；法拍市场刚兴起，参与者对法拍市场流程不清晰，所以大多以观望为主，下场参与的购房者量较少； 受资金收紧、以及市场价格变化趋势不稳定，法拍购房者观望情绪浓厚。
张晓飞介绍，2023年法拍房市场价格变化体现在成交折扣率方面，2023年法拍项目整体成交折价率为76.4%，较上一年78.7%折价率略减少2.28个百分点。2023年成交折价率下降主要原因是二手房市场价格不稳定，导致一些房源没有达到预期成交。预计2024年在二手房市场企稳之后，成交折扣率将维持到稳定区间；另外预计2024年法拍房源供给端会继续提升，同时成交量会同步增长，成交率会受购房参与人数影响而变化。
而之所以法拍房挂拍量上升，张晓飞认为，主要原因在于法拍市场逐步完善，法院执行经济纠纷补偿案件中，通过法拍途径能够达到更加有效的结果。
可以放心购买吗？
什么是法拍房，又是因为什么原因被拍卖？
对此，北京平谷法院执行局法官马胜男解释，“法拍房”指的是法院强制拍卖的房屋。民事案件中，申请人向法院申请强制执行金钱给付请求权，被执行人没有存款等直接可以执行的财产时，法院可以按照标的额依法对其名下的房产进行查封，然后进行拍卖、变卖或采取其他执行措施，以拍卖、变卖或采取其他执行措施所得偿还债务。刑事案件中判决没收被执行人个人全部财产，如果财产中包含房产，法院也依法可以对该房产进行拍卖，拍卖所得上缴国库。此外，对于没有所有人或所有人不明确的房产，人民法院判决宣告为无主财产、依法收归国有或集体所有的，也可进行拍卖。
马胜男提醒，购买法拍房应当仔细阅读执行法院发布的拍卖公告，拍卖公告包括执行法院的名称，拍卖财产的详细信息，拍卖的场所、时间、方式、价格，以及竞买人的资格和条件，保证金金额及缴纳方式，拍卖款的交付期限，相关权利义务、法律责任，拍卖公司的名称和联系方式等，法院一般也会在拍卖公告中披露拍卖财产的现状、占用状况、附随义务、已知瑕疵和权利负担、竞买资格等事项。此外，竞买人应当在拍卖前向法院缴纳保证金，未缴纳的不得参加竞买，因此应当在拍卖前及时向法院缴纳保证金，竞买成功后还要及时交付尾款。
北京瀛和律师事务所房产部主任律师戴金花表示，虽然是来自法院的司法拍卖，但是实践中，依然存在不少的风险和注意事项。如：虽然拍到了房子，但原房主或实际居住人不愿意搬出，出现入住难问题；因为限制政策，竞拍人付了拍卖款，却过不了户；原房屋涉及的户口不愿意迁出，学位被占用等；交付的房子与拍卖的房屋不太一致；以低价格拍的房，但是需要缴纳大额的税费；原房主及其债权人的骚扰，甚至陷入其他的诉讼。
戴金花建议，要注意法拍房购买门槛限制。因为有些地法拍房受当地限购政策影响，所以购买前一定要看清楚对于购买人的条件和门槛，如果没有购房资格，建议不要买，否则无法办理过户登记手续。
务必注意拍卖的交付标准及范围。很多拍卖公告在载明以现状交付为准，但是具体的现状如何，并没有特别的表明。需要跟法官核实具体现状的情况如何交付，以什么为标准。戴金花表示，曾经有法院拍卖别墅拍卖公告称以现状交付为准备，现状中是否包括围墙并没有特别的标明，从而导致纠纷。
房子欠费谁负担？
此外，房子本身的水电费、物业费等欠款，以及税费承担也要格外注意。拍卖公告中，有些法院载明税费承担由被执行人承担，有些载明法定。但是实践中，不管是由被执行人承担还是按照法定执行，最后一般都由购房人先行垫付，属于法定由被执行人承担的部分再从拍卖款中优先受偿。戴金花指出，虽然是法拍房，但作为大标的物，涉及税费也不少，务必核实清楚后再购买。
法拍房付完钱就可以入住吗？法拍房有人居住拒不搬离怎么办？如果买到的法拍房被认定为违建又该怎么处理？
对此，马胜男介绍，购买法拍房付清房款后，要等拍卖成交裁定送达买受人所有权才真正转移给买受人，此时能否入住还要依情况确定：如果房屋无人占用或居住，买受人就可以入住；但如果房屋是被被执行人或案外人无理由占用或居住的，还要法院进行腾退，腾退后方能居住；如果竞拍的房屋有合法租约，要等租约到期才能要求承租人搬离，如果买受人可以和承租人达成一致，也可以协商搬离的时间；如果房屋设立了居住权，就要等居住权消灭，居住权人搬离才能居住。
如果房屋是被被执行人或案外人无理由占用或居住的，买受人可以申请执行法院对房屋进行强制腾退，对于拒不履行腾退义务的被执行人，法院可以依法采取支付迟延履行金、罚款、拘留、限制出境、纳入失信被执行人名单等强制执行措施，对于拒不履行腾退义务的案外人，依法可以采取罚款、拘留等措施。
对于买了法拍房被认定为违建的情况，马胜男表示，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出协助执行通知书；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋卖受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
