近期，房地产政策进入密集发布期，2023年9月上旬，是中国房地产市场政策发布最密集的10天，中原地产研究院统计数据显示，10天时间，累计各地发布房地产调控政策高达56次。值得一提的是，自住建部等三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，广州、深圳、上海、北京四大一线城市均发布认房不认贷政策，力度超出市场预期。据不完全统计，截至目前，已有超过30个城市明确执行“认房不认贷”政策，即使没发布政策的城市实际也已经执行。据诸葛找房数据研究中心周报数据显示，上周（9月4日至10日），新房成交上涨城市中，东莞、北京、成都涨幅领先，认房不认贷政策逐步见效；二手房方面，青岛、深圳、上海位居涨幅前三，环比涨幅均在18%以上，同时，杭州、北京成交规模也小幅回升。
中介：“认房不认贷”以来一直在忙
“上周带看量在增加，成交也比之前活跃不少，主要以刚需人群为主。”麦田房产一家门店的店长表示，北京“认房不认贷”政策落地以来挂牌量、成交量也在增加。
北京链家一门店的工作人员则表示，进入9月，就一直在忙，都没时间休息了。
中建智地工作人员介绍，他们在房山区的三个新房项目上周到访量均有两三百组，平均成交量近20套。“第二个周末，比第一个周末人少了些，但是依然还不错。上周六因为下大雨，来得客户比较少，周日看房人就很明显多了起来。9点刚过，学府印悦项目就有好几组客户了，10点左右的时候就成交了3单。”该工作人员表示，整体情况还可以，但也保持谨慎乐观态度，期待月底呈现的效果。
诸葛找房数据研究中心周报数据也显示，北京自9月1日官宣“认房不认贷”后，新房和二手房市场活跃度双双提升，换房需求增加，刚需购房者也在逐步入场。9月4日至10日，北京新房成交860套，环比上升17.81%%，同比下降58.15%；二手住宅成交2780套，环比上升3.27%，同比上升1.16%。此周二手房成交同比时隔11周再次转正。预计9月成交将会好于8月。
而从一线城市近期的周度挂牌量来看，9月4日-9月10日一线城市二手房累计挂牌量和新增挂牌量双双上升，其中新增挂牌量环比涨幅超4成，且此周累计在售挂牌量和新增挂牌量均达到今年以来的峰值，在一线城市均官宣执行“认房不认贷”后，很多客户为了实现“卖一买一”，纷纷将手头房源挂出，导致一时之间挂牌量迅速增长。
机构：北京、上海置业意愿均提升20个百分点左右
诸葛找房数据研究中心周报数据还显示，新房成交上涨城市中，环比涨幅前三名分别为东莞、北京、成都，但上海上周成交588套，环比跌幅为51.8%。二手房方面，青岛涨幅居首，上周成交1120套，环比上涨23.48%；深圳以22.61%的涨幅位居第二，上周成交591套；上海位居涨幅第三，上周二手房成交4183套，环比上涨18.5%；北京成交数量虽然也有增长，但环比涨幅却出现下降，仅为3.2%。
中原地产首席分析师张大伟介绍，从北京第二个周末数据看，周六天气特殊原因，成交量较低，周末的成交量在周日体现，整体周末两天二手房成交量高于8月周末的平均数，但相比新政后第一个周末的成交量有明显萎缩。
“政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中北京、上海均提升20个百分点左右。”中指研究院市场研究总监陈文静也表示，从市场方面看，一线城市新房、二手房热度均有所上升，新房项目到访和认购热度上涨明显，特别是优质板块项目，购房者关注度较高，其中北京、上海市场热度明显高于其他城市。近期部分新房项目已明确收回价格优惠，二手房业主预期有所好转后，议价空间也在缩小，整体上看，房价呈现一定趋稳态势。
但陈文静也指出，全国新房市场整体成交规模提升不明显，政策显效还需要时间，根据中指研究院监测数据显示，9月4日-10日全国重点城市销售面积环比下降超20%。其中，北京、深圳上周销售面积小幅提升，北京上周新房销售10.3万㎡，环比增长16.9%，销售860套，环比增长17.8%，认购1037套，环比增长82.9%；深圳上周新房销售面积约3.8万㎡，环比增长3.8%，上海、广州网签数据尚不明显，上周成交面积环比均下降。
关注：为何会出现“挂牌激增”现象？
对于“认房不认贷”一周后的市场表现，在北京链家研究院院长高原看来，客户业主初步反应积极，市场反馈有待持续观察。因为住宅购置天然具有交易周期长的特点。例如，购房者从意向购房到实际转化为购房活动，需要筛选房源、价格沟通、签约贷款等一系列过程，通常而言交易周期可达一月以上。同时，单日、单周交易量受假日、开学甚至气候等因素影响，极易出现单日成交数据快速波动，因此不能以短期、高频、个例情况为依据做出市场判断。
高原认为，初步来看，随着“认房不认贷”政策的落地，市场观望、情绪确实有所缓解，这样稳定的总体氛围有助于加速全市场的流动，反馈在交易数据上，日均、周均成交规模均有较大幅度增长，首周市场反馈积极。不过需要强调的是，由于交易流程问题，当前高成交数据，主要是已具备签约条件、已完成筛选过程的客户在政策激发下集中签约，不能够作为市场反馈的依据。从新登记客户、网络端新增咨询等情况看，市场反馈同样积极，稳步回暖的可能性最大。
对于“挂牌激增”的现象，高原认为，当前挂牌量确有增长，但实属正常现象。当前挂牌与成交增长趋势匹配，各类指标运行正常，并未出现市场传言“大范围抛售”现象。事实上，当前市场成交、带看、挂牌数量属同步增长，且增幅接近。通俗来讲，一套房的卖家往往是另一套房的买家。在市场较为活跃的时期，新增挂牌与客户带看往往同步增长，且增幅基本一致，呈现很高的同步性，本次政策调整后，市场表现与以往走势一致，呈现出客源房源同步、同频增长现象。然而业主可在数小时内完成挂牌手续，但售房则可能需要数月时间才能最终完成交易。挂牌、售房之间的时间差，必然会导致挂牌增长幅度远高于成交增长幅度的现象，这在历次政策变化阶段均有出现。
高原还解释称，消费者倾向于多家挂牌，但成交往往由单一企业完成，因此若仅观察单一企业情况，其挂牌房源数量相对其公布成交数量高出数倍均属于正常情况。以北京为例，作为超大型城市，月均二手住房成交量处在1万-2万套水平，简单换算，单日挂牌需数百套方可维持库存水平，考虑到公休、节假日挂牌通常是工作日数倍，加之政策利好加速需求释放，特殊日期单日出现千套乃至数千套挂牌均属市场正常反馈。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
